2023年物业管理工作调研报告3篇服务行业存在问题及意见建议.docx

物业管理工作调研报告范文3篇效劳行业存在问题及意见建议 x县人大常委会关于全县物业管理工作的调研报告范文（篇1） 根据县人大常委会2023年工作要点和监督工作方案，4-6月，县人大常委会调研组先后深入店头镇、隆坊镇、新老城区查看x矿业、中天佳苑、阳光小区等x个调研点，与县政府有关部门进行座谈，对全县物业管理工作情况进行实地调研。现将有关情况报告如下： 一、根本情况 全县共有物业公司x个，从业人员约x人。全县共有商住、保障性、棚改小区及自建小区x个，纳入物业效劳管理的住宅小区x个，效劳面积约为x万平方米，物业管理覆盖率x%。物业管理以住宅小区为主，涵盖商业、办公、厂房等领域，管理形式主要有物业公司、村委会自治、自建自管和无人管理四类，物业效劳收费实行政府指导价。 二、工作成效 近年来，县政府及相关部门认真贯彻执行x省物业管理条例和x市物业管理条例，加强物业管理工作，着力提升物业管理水平，物业管理工作逐步走向标准化。 1、完善了物业根底管理机制。一是有序推进业主委员会成立。县住建局会同x街道办推动成立业主委员会x个，并在阳光小区召开了业主大会，制定了业主管理规约，为不断标准业主行为，保障业主权益起到了积极作用。二是积极发挥部门联动作用。根据x市关于理顺物业管理体制的意见，充分发挥消防、供热、供水、各职能部门、镇办、社区及业主委员会作用，不断完善人防、物防、技防、联防四位一体的社区防控网络。三是消防平安意识明显增强。不断标准小区内车辆停放管理，消防平安、公共耗能用电、安防管理等工作，定期组织消防专项检查，严查堵挡消防通道行为。2023年x月，县消防大队行政处分物业企业x家，有效打击了其消防意识淡薄，消防设施不到位的现象。四是物业矛盾化解及时高效。随着业主维权意识的逐步提高，反映物业问题的矛盾纠纷有所增加，但都及时进行了处理和回复。2023年，全县累计化解各类物业矛盾x余起，为稳定我县社会秩序发挥了积极作用。 2、施行了物业效劳信用评价。物业效劳联系着千家万户，跟居民生活息息相关。为提高物业效劳水平，我县积极推行网上物业效劳信用评价工作，建立企业诚信档案。用数据和资料反映物业效劳企业在其区域内开展物业效劳活动过程中的信用状况，让物业标准运行，让业主心中有数。截止目前，全县网上通过审核上传物业企业共x个，其中：优秀x个，良好x个，较好x个，一般x个。 3、标准了专项维修资金使用。截止2023年x月，全县已归集住宅专项维修资金x万元。目前，x个小区已启用专项维修资金，有效解决了房屋维修及小区公共设施矛盾问题。 4、治理了物业管理领域乱象。在全县物业小区综合整治中进行考核排名，对排名靠后的x家物业公司进行了通报批评，约谈x家物业企业法人，并劝导其退出物业效劳市场；对县医院老旧小区改造后的物业管理不标准问题跟踪督查；对新区聚福园（安置房）小区未按规定缴纳住宅专项维修资金问题，下发督办通知书，限期归缴。 三、存在主要问题 1、物业企业效劳水平待提高。一是效劳意识不强。物业公司以“管理者〞自居，从“管理者〞到“效劳者〞的角色没有真正转变到位，物业从业人员素质不高，企业效劳意识薄弱，管理制度不健全，效劳不到位，业主意见大。二是效劳质量不高。目前我县大局部物业企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性效劳，且从业人员流动性大，效劳水平得不到业主认可。如：停车位供给缺乏、收费标准不统一，消防设施不齐全，小区门禁安防形同虚设，日常维护工作不及时。三是管理措施不力。小区内违章搭建，车辆乱停乱放，对于不支持、不理解管理的业主，物业效劳企业只能进行劝说、制止、上报，没有更为有效的管理措施。 2、业主委员会组建运行困难。一是业委会组建难。大局部业主对业委会的认识不到位，自治管理意识薄弱，参与物业管理的积极性不高，致使很多住宅小区未成立业委会。二是业委会运行难。业委会组成人员无偿为小区业主效劳，缺乏有力的措施和方法，很难在物业企业和业主之间发挥桥梁和纽带作用。三是业委会监管难。业委会是一个自治的群众组织，没有具体的权力、责任以及奖惩考核方法，很难对其运行情况实施有效监管。 3、职能部门指导监管不到位。一是管理权责不清。镇办、社区居委会职责不明，尚未将物业监管协调职责纳入日常工作范围，在化解物业矛盾纠纷、指导监督辖区内日常物业管理活动等方面尚未发挥应有的作用。二是执法力度不够。对于乱停乱放、乱搭乱建、毁坏绿化、经营扰民等行为，社区居委会、物业公司因无执法权，对这些行为进行劝导和制止难以奏效，物业纠纷投诉率高、解决率低。 4、物业工程历史遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划修建房屋或公共设施设备。二是物业企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对工程存在的问题没有及时发现和解决，导致业主大局部的投诉与开发商遗留问题有关，如屋顶漏雨、电梯、消防、绿化、停车位规划滞后问题等。 5、物业费收取难的现象突出。一是物业企业未能按合同约定提供质价相符的效劳。二是局部业主物业有偿效劳消费意识薄弱。因物业效劳及收取物业费问题产生的矛盾缺少沟通协调，容易激化矛盾，形成投诉、信访案件。 四、几点建议 针对我县物业管理中存在的问题，为推进我县城市治理体系和社会治理能力现代化，调研组提出以下建议： 1、夯实组织领导，建立长效机制。县政府要高度重视物业管理工作，在组织机构、人员编制等方面要加强管理力量，充实管理人员，强化管理职能，增加管理手段；必要时可以由住建、消防、安监、社区等相关部门成立长期议事协调机构，制定行业行为标准和行业效劳规程，加强对物业管理公司的指导、引导和考核。通过宣传栏、业主微信群及发放放宣传资料等途径向广阔业主宣传物业管理条例等各种法律、法规，提高业主对物业效劳认知度。 2、标准物业行为，转变效劳理念。行业主管部门要积极作为、主动担当，全面加强对物业效劳企业的培训，全方位进行考核，鼓励物业企业提高业务水平、效劳水平、管理水平。一是推行企业信用评价体系。建立物业公司准入、退出机制，完善物业公司准入和备案制度，推进物业公司从“管理者〞到“效劳者〞理念的转变。二是引领行业标准运作。物业公司要树立质量与品牌意识，标准管理、优化效劳，积极培育市场，加强物业企业的队伍建设，全面提升物业行业的美誉度，建立示范物业管理小区，带动全县物业管理标准化。 3、强化宣传培训，增强管理意识。一是加大宣传力度。通过法律法规培训、知识竞赛、社区文艺演出等群众喜闻乐见的活动，多方式、全方位对新修订的x省物业管理条例进行宣传，增强广阔业主物业管理消费意识、公共责任意识和民主监督意识，提高业主的主动参与度。二是引导发挥业委会作用。行业主管部门、镇办、社区加强对业主委员会的指导、培训、监督，发挥其在业主、物业管理和效劳中的桥梁纽带作用，促进和谐小区建设。同时，推动具备条件的住宅小区加快成立业主委员会，探索业委会委员薪酬效劳机制，提升业主委员会对小区事务的管理水平和决策的公正性。 4、加强协调配合，形成工作合力。政府相关职能部门、乡镇、社区要主动配合、上下联动，实行联合执法进小区，共同治理小区内违规、违法行为。一是加强业务指导。进一步细化责任落实，理顺物业公司、业主委员会、乡镇和部门间的关系，加强政府、社区居委会对业主、业主委员会、物业公司的引导、指导和协调，完善物业管理格局，形成多方协作，共同推进的良好局面。二是严格监督管理。对于违章乱搭乱建、破坏小区环境和侵害业主公共利益等违法行为，要通过社区居委会、乡镇办、各职能部门与物业公司的联动，形成工作合力，及时依法依规予以处理。三是扩大管理范围。对改造后的老旧小区界定物业效劳范围和标准，按照就近整合的原那么，由业主委员会或社区居委会引入物业公司，从“秩序维护、卫生保洁、绿化养护〞的根本效劳内容做起，逐步推进老旧小区的物业管理工作，提高居民满意度。 5、引领行业标准，提升效劳效能。严格落实物业承接验收制度，要严格按照x省住建厅关于物业承接查验方法，对物业共用部位、共用设施进行查验，杜绝“带病〞交付，减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷，促进物业管理标准化。一是要加强引导。县政府及有关部门要尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定〞的收费体系，努力营造物业企业崇尚优质效劳、业主自觉按时缴纳物业管理效劳费的和谐气氛。二是要公开透明。跟踪监督物业企业完善“四公开一监督〞机制，及时在小区显明位置，公开效劳内容、收费标准、监督，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。三是要健全制度。根据修订后的x省物业效劳管理条例，及时出台x县物业管理收费实施细那么，实行物业效劳收费“一费制〞，使我县物业效劳管理水平工作稳步提高。 x市普通住宅小区物业“菜单式〞效劳调研报告范文（2） 一、调研背景 小区物业管理是基层治理的重要一环，是普遍而具体的民生问题。2023年3月x市物业管理条例的实施，翻开我市物管工作的新篇章，当下出台物业“菜单式〞效劳标准及收费参考价作为配套文件，是形势所需、民生所向、治理所要，对于全力打造四省边际共同富裕示范区、四省边际中心城市，具有重要的意义。 二、现状分析 （一）现状 截止2023年底，市本级有物管企业x家，从业人员x名；效劳工程x个、x万㎡，其中住宅类x个、办公类x个、商业营业类x个、工业仓储类x个；营业总收入约x亿元、利润约x万元；物业收费均价x元/㎡/月，最低为住宅类仅x元。 物管行业特点：一是规模大、实力强的绝大多数为外来企业；二是物管小区低端多、高端少，物管企业小型多、成规模少。 （二）问题 归结六点：1.遗留问题多，多为房屋质量问题，保修难。2.收费标准低，均价x元/㎡/月，为全省最低。3.缴费比率低，多数老旧小区缺乏x%。4.物管履职难，违规停车、违章搭建等问题处置职责不清、相互推诿。5.业委会难胜任，业委会协调统筹能力不强，业主参与率不高。6.企业有怨言，物管企业承担了创文、防疫等工作，增加了本钱。 三、可行性研究 通过走访x余个小区、召开x余次座谈会，确定“金都花园〞等x个代表性小区作为可行性研究样本。 （一）“菜单式〞效劳标准架构 效劳内容由综合效劳、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、公共保洁效劳、绿化养护效劳等五个局部组成，并根据效劳要求、小区规模划分成七个效劳档次（<3万㎡为一档，3-5万㎡为二档，5-8万㎡为三档，8-12万㎡为四档，12-16万㎡为五档，16-20万㎡为六档，20万㎡以上为七档）。具体为： 1.综合效劳。对机构设置、接管验收、公示公开、制度标准等进行编制。本钱含工程负责人、客服人员工资福利以及办公、耗材支出等。根据效劳工程大小、单位效劳本钱进行分档，以面积划分成七档。 2.物业共用部位和共用设施设备维护。对重要设施设备的维护、保养频率、工程人员配置标准等进行标准，重点对消防、电梯等大型机电设备的作业频率要求进行标准。 3.公共秩序维护。对不同效劳等级间的人防、物防标准，立岗值勤、平安巡逻、消防巡查等进行标准，根据小区出入口多少，对效劳费作出上浮或下调。 4.公共保洁效劳。对保洁效劳频率、作业范围进行标准。还对保洁人员效劳面积，消杀、垃圾清运及屋顶作业要求等进行标准。 5.绿化养护效劳。对小区绿化成活率、养护内容和频率进行标准，对高标准效劳、对莳花提供频率标准以及景观维保等作出要求。以绿化率x%为基数，每减少或增加x%可相应调整本局部效劳等级。 （二）“菜单式〞效劳参考价本钱测算分析 依据x个样本小区测算分析结果，按照2023年度我市物价、工资水平制定效劳参考价本钱，根据我市最低工资标准浮动率的x%-x%逐年调整。以柯城金都花园小区为例，效劳面积x万㎡、收费均价x元/月/㎡，如提供四级、五级效劳标准，本钱分析如下： 1.四级效劳标准： （1）综合x元/月，占x%； （2）公共设施设备养护x元/月，占x%； （3）公共秩序维护x元/月，占x%； （4）公共保洁x元/月，占x%； （5）绿化养护x元/月，占x%。 总本钱x元/月，其中人力本钱x元，占x%。 2.五级效劳标准： （1