宏观调控下我国房地产市场分析研究工商管理专业.doc

宏观调控下我国房地产市场分析 【摘 要】随着我国国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产市场也获得了长足的发展，并且取得了极大的成就。宏观调控是我国房地产市场的一大特点，然而政府的宏观调控本身也是一把“双刃剑”。房地产也的宏观调控对我国房价有着整体性的影响，对房价的走势也有着导向作用。本文立足于我国房地产市场发展的现状、宏观调控的现状、理论研究的现状，认识到房地产业的宏观调控成为整个经济工作中最重要的环节。 [关键词]：房地产；房地产市场；宏观调控；调查分析 引言 为了解决房地产业中的问题,目前不管是发达国家,还是发展中国家,转轨经济的国家都采用了一种所谓的“混合经济”模式,既有市场调节,又有政府调节。中央政府持续严厉的楼市调控政策使得各地高企的房价受到明显遏制，房价松动是中央政策持续调控的结果。自2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、增加保障房、提高借贷成本、征收房产税等多种手段。 1.政府的宏观调控政策带来的问题 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： ——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。 ——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。 ——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。 ——房地产发展目标调整。2005年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 ——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 ——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。 由此看来，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。 2.政府宏观调控下，我国各主要城市房地产市场房价走势 表1：各主要城市房价走势图2010年12月-2011年11月（一） 序号 年月 上海 北京 天津 深圳 南京 重庆 成都 南昌 太原 1 2010年12月 28935 25412 13992 20609 12761 6937 9021.6 7119.8 6113.2 2 2011年1月 29555 26039 14069 21773 13528 7208 9387.2 7494.5 6137.5 3 2011年2月 29704 26423 14122 22324 13886 7743 9361.7 7345.1 5982.6 4 2011年3月 28514 26367 13941 22546 13590 7977 9436.6 7233 5956.9 5 2011年4月 28217 26335 14109 22174 13711 8039 9646.2 7452 6336.7 6 2011年5月 27659 27008 13895 22079 13076 8092 9765 7619 6464.2 7 2011年6月 26810 26265 13779 21578 13360 7840 9522 7723 6632.5 8 2011年7月 26819 25994 13756 21649 13696 7641 9488 7861 6684.6 9 2011年8月 26934 26126 13918 21053 13538 7476 9322 7896 6807.7 10 2011年9月 26773 26084 13897 21163 13506 7410 9261 7967 6845.9 11 2011年10月 26130 25845 13729 20743 13383 7321 9200 7920 6836 12 2011年11月 25135 24886 13320 19944 13204 7149 9151 7537 6673 图1：各主要城市房价走势图2010年12月-2011年11月 表2：各主要城市房价走势图2010年12月-2011年11月（二） 序号 年月 大连 石家庄 济南 昆明 武汉 苏州 东莞 常州 1 2010年12月 11252.46 6165.04 8531 9605.6 7671.99 11353 6152.05 7508.75 2 2011年1月 11686.77 6405.92 8692 9925.03 8182.02 11645 6253.67 7913.24 3 2011年2月 11911.28 6420.89 8745 10202.26 8076.44 11752 6268.04 7782.02 4 2011年3月 11783.38 6429.69 8809.02 10736.04 8232.92 11280 6304 7830.66 5 2011年4月 12100.83 6652.02 8926 10670.81 8503.08 11168 6225 7992.63 6 2011年5月 12222.29 6805.06 8988 11539.03 8301 11020 6352 9067.61 7 2011年6月 12258.18 6866 8895 11297.63 8203 10682 6382 8011.79 8 2011年7月 12340.99 6919 8851 10906.4 8365 10795 6454 8055.82 9 2011年8月 12577.47 6966 9191.44 10977.78 8401 10763 6492 8192.08 10 2011年9月 12145 7003 8774 11072.83 8429 10684 6475 8159.21 11 2011年10月 11992 6955 8725 11211.96 8481 10653 6487 9067.13 12 2011年11月 11775 6811 8446.45 11634.24 8338 10613 6459 7932.35 图2：各主要城市房价列表2010年12月-2011年11月 由以上数据可知，当前房地产市场的调控政策取得了一定的成效。 （1）原本各大城市房价上涨过快，目前得到遏制，并平稳中小幅回落。 （2）原本房价平稳的城市，房价趋于稳定。 从国家统计局2010年房价数据也得到证实： 图3：国家统计局公布2010年全年房价走势图 3.我国房地产市场宏观调控存在的问题 3.1住房保障不完善，重点不够突出 目前，中国住房保障制度建设己经起步，但与住房市场进程相比，住房保障体系不尽完善保障的重点不突出，导致国家对住房需求的调控效果不好。具体包括：首先，住房保障体系不健全，没有完全涵盖不同收入的人群。其次，住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展。再次，缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设。因此如何激励开发商参与保障型住房建设是加快实施住房保障体系、优化住房供给结构工作中急需解决的现实问题。 3.2政府宏观调控的手段仍过于单一 目前中国房地产宏观调控手段比较单一，突出表现为行政手段运用较多，经济手段和法律手段则运用较少。从近几年出台的房地产政策可以看出，政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控，即调控的目标和措施背道而驰。 3.3无法协调各方的利益，效力打折 随着改革的不断深入，经济的持续增长，中国社会利益多元化趋势日益明显。在中国房地产宏观调控的过程中，由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣，主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。 3.4强调自有住房市场存结构性矛盾 目前中国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济发展水平和经济发展阶段。特别是由于中国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有住房。此外，房地产开发商为谋取暴利，加大对高端楼盘和商用楼盘的开发力度，使针对高收入者的大户型商品房和商业用房比例过高，而针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。 4.政府在调控房地产市场中出台的政策 4.1限购令政策的实施 政府大力倡导住房限购令，在限购令出台后，各地楼市成交量明显下降，房价也有所松动。2011年2月16日，北京市发布楼市调控措施“京15条”明确提出，严厉打击楼市投机投资，提高二套房首付和贷款利率，外地人购房须提供5年纳税证明或社保证明。这是国内最严的楼市限购令。3月29日，北京市政府公布的房价控制目标明确提出，今年北京新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。国家统计局公布的数据显示，2011年9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已经是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降0.4%。这表明北京高房价的势头受到初步遏制。限购令出台后，2011年11月中山楼市网签宗数和面积均下跌3成多，跌至今年以来的“谷底”， 根据中山市统计局日前公布的前十个月中山房地产开发数据也显示，新建商品房销售面积连续三个月出现较大回落，1~10月，全市商品房销售面积486.84万平方米，同比增长10.3%，增幅比1～9月、1～8月和1～7月份别回落2.5个、10.1个和12.2个百分点。总的来说，房地产业自身的持续、健康和快速发展有赖于政府的宏观调控政策，房地产市场的建立健全及其作用的正常发挥在一定程度上也有赖于政府调控与管理作用的有效发挥。 4.2保障性住房惠民生 改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。 2010年12月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中指出，“十二五”期间要“完善符合国情的住房体制机制和政策体系，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给，基本解决保障性住房供应不足的问题。”201