2023年市住房和城乡建设局关于上半年全市房地产市场运行情况分析报告范文工作汇报总结.docx

市住房和城乡建设局关于上半年全市房地产市场运行情况分析报告范文 近年来，在市委市政府的正确领导下，我市房地产业持续保持平稳健康开展，特别是以商品住宅为主的房地产市场得到了较快开展，对促进我市经济增长和提高老百姓生活水平起到了重要作用。根据市政府工作安排，近期我局对全市房地产市场进行了详细调研，当前我市房地产业总体较为平稳，但房地产销售市场处于低迷状态，在开发建设和管理方面也还存在着一些问题。现将有关情况报告如下。 一、当前全市房地产业开展现状 〔一〕土地供给情况。xx期间，全市供给商住用地x万亩、x亿元，均价x万元/亩，中心城区供给商住用地x万亩，占x%。各年度分别为x亩、x亿元、均价x万元/亩；x亩、x亿元、均价x万元/亩；x亩、x亿元、均价x万元/亩；x亩、x亿元、均价x万元/亩；x亩、x亿元，均价x万元/亩。今年1-5月，全市供给商住用地x亩、x亿元。全市普通商品房开发用地已严重供过于求，特别是近三年持有土地的开发企业集中进行开发，导致商品房新增预售建筑面积逐年增长、总量偏大，影响后期市场稳定。 〔二〕开发投资情况。今年1-5月，全市房地产开发投资累计完成x亿元，同比下降x%，总量和增速均居全省倒数，开发投资增速明显放缓。分区县看，巴州区完成x亿元、同比下降x%，恩阳区完成x亿元、同比下降x%，通江县完成x亿元、同比下降x%，南江县完成x亿元、同比下降x%，平昌县完成x亿元、同比下降x%，经开区完成x亿元、同比增长x%，各区县完成投资不平衡，差距大、总量小。 〔三〕开发建设情况。经不完全统计，截至目前，全市在建商品房项目x个，建筑面积达x万平方米；今年新开工建设项目x个，建筑面积达x万平方米〔其中商品住宅x万平方米、非住宅x万平方米〕。全市处于停工和半停工的“问题楼盘〞x个，涉及建筑面积达x万平方米。 〔四〕房地产业奉献情况。经统计，1-5月，全市共实现房地产业税收x亿元，同比增长x%；其中完成契税x亿元，比去年同期的x亿元增长x%。全市共实现开发用地出让金收入¨亿元。全市共收取房地产开发城市根底设施配套费x亿元。由此可见，房地产开发对全市财政税收奉献仍然较大。 〔五〕商品房供给、销售、待售及价格情况。经统计，1-5月，全市经审批共核发商品房预售许可证¨本，核准预售商品房屋面积x万㎡，比去年同期的x万㎡增长x%，市场供给显著增强。1-5月，全市商品房销售面积x万平方米，同比增长x%；其中商品住宅销售面积x万平方米，同比增长x%；全市商品房销售额x亿元，同比增长x%，其中商品住宅销售额x亿元，同比增长x%。1-5月，全市商品住宅销售均价x元/平方米，同比增长x%，价格涨幅较小、个别区县有下降的风险。1-5月，全市商品房待售面积为x万平方米，同比下降x%；其中商品住宅待售面积为x万平方米，同比下降x%，去化周期为x个月；非住宅待售面积达x平方米，同比下降x%，预计待售周期x个月，商品房去库存压力大。 〔六〕全市棚户区改造情况。近年来，全市共实施的棚户区改造项目有x个，总建筑面积x万平方米、x户。其中巴州区x个、建筑面积x万平方米、x户，恩阳区x个、建筑面积x万平方米、x户，经开区x个、建筑面积x万平方米、x户，南江县x个、建筑面积x万平方米、x户，平昌县x个、建筑面积x万平方米、x户，通江县x个、建筑面积x万平方米、x户。通过实施棚户区改造，解决了一局部老百姓的住房问题，使得这局部老百姓暂时不再有购房需求。 二、当前我市房地产市场面临的主要问题 〔一〕国家宏观调控偏紧、政策趋严。2023年以来，国家对房地产业进进行全面调控，一是积极抑制非理性需求，二是重点调整中长期供给结构，全面落实“房住不炒〞根底方针。去年中国人民银行、银保监局联合印发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差异化调节机制。截至5月底，根据人民银行巴中支行数据统计，在我市执业的国有银行和商业银行17家，房地产开发贷款占比和个人住房贷款占比已经超标的达11家。 〔二〕全市开发步伐过快、效劳失位。一是近几年全市开发用地投放总量偏大，年度商品房开发总量控制不精准，出于对市场的乐观看好，各大小企业纷纷拿地入市，近3年内新增的开发企业就多达¨家，新开工项目达¨个，新增预售面积达¨万平方米。二是开发用地出让遗留问题多，主要是没有净地出让，往往是边建边拆，这类问题在在建的大局部开发项目都存在，从而导致项目不能按时交房，政府和企业一方面面临支付拆迁业主居额超期过渡费、一方面还面临大量业主的信访矛盾问题。三是配套建设不能及时到位，比拟典型的有涉及巴州区的华兴观澜上域、龙湾康城、龙湖尚城等项目的市政道路、管网不能及时配建到位，老百姓信访诉求多，政府和企业压力都比拟大，各级各部门都虽很重视，就是推进速度不理想。 〔三〕开发企业规模较小、竞争不强。因房地产开发企业门槛低，全市房地产开发资质企业共x家，以房地产开发项目型房地产公司为主，普遍存在规模小、资质等级低的问题，一级房地产开发资质仅一家〔巴中市华兴房地产开发企业〕、贰级资质x家，大局部为叁级及以下资质，对外扩张竞争力较弱，全市内房地产市场竞争剧烈，综合实力有待提升。 〔四〕商品房库存压力大、去化较难。1-5月，全市商品房总待售面积累计达x万平方米〔已经除去商业综合体、开发企业自持的商业、违法违规项目等〕。其中商品住宅待售面积x万平方米，商品住宅去化周期x个月；商品非住宅待售面积x万平方米，去化周期达x个月。我市非住宅库存高、需求低、受电商冲击等影响较大，相对住宅而言，非住宅去库存面临的难度更大、专业性需求更广，去库存和转型开展成为开发企业同时需要破解的难题。一方面是商业房地产的产能过剩，一方面是有效的商业化业态失衡，如何盘活商业地产存量、有效去库存，成为我市商业房地产亟待解决的问题。 〔五〕“问题楼盘〞处置困难、影响市场。近年来，市委市政府通过大力开展房地产领域专项整治、“化解一批住建国土领域信访积案〞专项行动，市中心城区一些问题楼盘得到了有效处置。但经不完全统计，全市目前仍然还有Х个“问题楼盘〞，局部区县在问题楼盘化解处置工作中还存在认识不够、开展不力现象，问题楼盘产生的各种矛盾不断凸显，信访维稳压力仍然居高不下，给我市房地产行业带来许多负面影响，也让老百姓购房热情递减，严重阻碍了房地产市场的健康开展。 三、下一步工作措施及建议 〔一〕坚持全市规划“一盘棋〞。按照“因城施策、一城一策〞宏观要求，将稳定房地产市场作为长期目标，以建立租购并举的住房体系为主要方向，以政府为主提供保障，以市场为主满足多层次需求，加强需求端有效管理，优化住房供给结构，建立促进房地产市场平稳健康开展的长效机制。同时，严格执行房地产开发年度方案，坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的“全市一盘棋〞原那么，必须严格执行城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地方案和房地产开发年度方案的要求。房地产开发年度方案由自然资源、发改、住建等部门共同确定，房地产开发年度方案一经确定，任何单位和个人不得擅自改变规划内容。 〔二〕强化土地供给管理。一是全市要适时调整房地产开发用地供给规模、结构和时序，加强土地利用动态监管，针对库存总量大、房地产市场开展较为缓慢的区县要严格暂停供地，进一步确保房地产开发土地合理有序供给。二是要严格实施净地出让，尽快处置原有出让土地上涉及的遗留问题；控制开发用地出让规模，坚决杜绝零散用地出让，防止见缝插针式、低品质、小规模开发；合理控制土地出让本钱，保持商品住房销售价格处于合理区间。三是对已经供给的土地和正在开发的土地，要引导企业根据市场需求情况有方案的开发，鼓励企业分期、分宗开发。 〔三〕进一步完善城市配套建设。对房地产开发项目集中、开发投资量大的区域，各区县要加大市政公用设施建设力度，完善配套功能。同时，对成规模开发的住宅小区，应当为项目开发和居民居住生活创造条件，协调完善供水、供电、供气、交通、医疗、教育、通信等根底设施和配套设施，切实改善人居环境。 〔四〕进一步推进商品房去库存。建议各区县及时对辖区内现有商品房库存总量进行摸底，准确掌握总量、严格控制增量，合理有序的推进商品房去库存，不能盲目地制定政策，要保持政策的连续性。一是鼓励各区县与开发企业充分协商，在不刺激当地房价前提下，以低于或按照市场价格购置商品房用作保障性安居住房，大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地，允许其适当调整规划建设。二是允许企业利用本市城区范围内未抵押、未查封的自有固定资产对其新建商品房预售资金监管额度进行抵扣。三是合理确定各区域新建商住项目地下车位配建比例，中心城区取缔临时停车位，逐步减少老城区、城市支道临时停车位。全面提高城市地面停车位收费标准，提高新建商品住宅小区地下停车位使用率。四是合理引导企业转型升级，引导房地产开发企业从人口规模结构流向、消费结构趋势演变等方面进行综合研究，加大改善型住房、康养旅游住房开发力度，减少刚需住房供给，推动住房供给升级。 〔五〕进一步强化房地产市场监管。健全房地产开发闭合式动态监管体系，加强房地产市场日常巡查，强化商品房预售许可和预售资金监管，积极推进智慧房产系统建设，提高对房地产市场的监管水平和公共效劳能力。持续深入开展房地产领域专项整治，继续抓好问题楼盘化解处置，整顿和标准房地产市场秩序。将房地产开发企业的销售行为、预售资金使用、住房质量、交付使用、纳税情况等方面的内容纳入房地产信用评价体系，并作为考核企业资质、预售资金使用、金融信贷、评优评先的依据。对信用评级好，诚信可靠的房地产开发企业，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原那么，向住房租赁企业提供金融支持。