2023年市土地储备制度建设和运行情况的调研报告.docx

关于市土地储藏制度建设和运行情况的调研报告 土地储藏制度是我国城市土地制度的一项创新，是在我国土地使用制度改革、土地市场开展及国有企业改制过程中应运而生的一种土地管理制度。自1996年我国第一家土地收购储藏机构在上海诞生以来，华夏大地已有2022多个市、县相继建立起土地储藏制度，土地储藏工作在全国迅速展开。我市于2022年建立了土地储藏机构，开始了全面的土地储藏工作。几年的运作已显现巨大的社会和经济效益，引起社会的普遍关注。按照皖国土资函[20xx]1478号文件要求，我市立即对辖区内土地储藏制度建设和运行情况进行了全面调研，现将调研情况报告如下： 一、根本现状综述 随着“双百〞城市建设的深入和老城改造步伐的加快，特别是实行净地出让政策，中心承担了宜城板块土地收储和前期开发工作，承担了国有建设用地出让的前期工作，而且任务日益艰巨。中心围绕“五个效劳、三个突破〞的工作思路，在“效劳〞和“突破〞的稳固提升上下功夫。2023-202223年市土地收购储藏中心共收储土地总面积958.01公顷（其中依法收回11.8公顷，收购547.53公顷，办理农转用和征收398.6公顷），开发整理土地87.91公顷。共支付土地价款和拆迁补偿费13.8577亿元，土地收益基金4304.37万元。土地储藏资金总计为24.9128亿元，共支出24.020233亿元，共结余2.662023亿元。截止202223年7月31日，中心借款余额83290万元（其中商业银行贷款余额64300万元，其他金融机构贷款余额18990万元）。实现了一级开发整理的突破、融资和资金运作上的突破以及土地出让收入上的突破，实现了净地出让的目标。截止目前已经储藏420230余亩土地，规划储藏3456.57亩。 （一）适应新的开展形势，创新工作思路 我市2022年成立土地收储中心后，前期做了大量的根底性工作，应该说取得了一定的成绩，5年实现收益1.5亿元，为土地储藏工作打下了良好的根底。随着我市开展，百平方公里和百万人口建设目标提出，对土地储藏工作提出了更高的要求。中心管理体制调整后，目的很明确，要求很明确，任务也很明确，那就是要求中心在经营城市土地上下功夫，在城市建设上发挥更大作用。当时，我们感到肩上责任重大，使命荣耀，压力很大。为了适应新的形势，党组对中心的工作进行认真而细致的分析，首先是从思想、思路上着手，在解放思想，更新观念，创新思路上下功夫。广泛开展调研活动。先到省内第一方阵的合肥、芜湖、铜陵、马鞍山四市的国土局和土地收购储藏中心进行学习考察，掌握情况，做到学有目标，干有方向。然后又到山东的临沂、泰安等城市学习，把先进的经验学到家，借鉴运用。再到北京、武汉等市考察，带着问题学。其次是摸清底数。在中心内部主要是摸清5年来的工作情况，土地收储情况，储藏资金以及贷款情况等，可以说是做到心中有数，情况清楚，数据准确。第三是理清工作思路。在广泛调研和摸准情况的根底上，党组在中心开展了解放思想大讨论活动，集思广益，对中心工作提出了“五个效劳〞，“三个突破〞的工作思路，即为城市建设效劳；为工业强市效劳；为重点工程、重点工程效劳；为招商引资效劳；为增加财政收益效劳。要在地块综合开发上取得突破；在组织拆迁和地块净地出让上取得突破；在土地出让收入和净收益上取得突破。可以说近年中心的工作是在这个指导思想下进行的，如果没有思想的解放，没有大胆的探索，没有大胆的实践，就不可能取得较好的工作成效，也不可能较好完成工作目标和任务。 （二）运作主体呈现“一个口子进出〞的局面 我市于2022年9月成立了市土地收购储藏中心，开始了我市土地收购储藏的尝试。起初几年只收购改制企业、“退二进三〞企业的国有划拨用地，储藏土地仅出让规划用途为商业、居住性质的经营性用地。在2023年2023月之前隶属于国土局。2023年2023月，市委、市政府调整了土地收储中心管理体制，作为市政府直属事业单位，编制25人，现有工作人员20人，内设6个职能科室（办公室、收储一、二、三科、监察室、财务科），组建了新一届领导班子，领导职数一正三副和纪检组长，成立了党组。中心同时也作为市土地资产管理委员会的办公室。这以后，中心开始新增建设用地的收储、出让土地的收购和工业用地的招拍挂，尝试储藏土地的一级开发整理、发挥收储融资平台作用，并将市开发区、大桥开发区、工业园区等土地招拍挂出让工作纳入统一运作，按照土地储藏实行统一储藏、统一供应的原那么，储藏土地完成前期开发整理后，纳入市区土地供应方案，由市国土资源管理部门统一组织供地。目前在土地供应环节根本实现了集中统一管理，使中心在经营城市土地和城市建设上有了更大舞台。 （三）运作方式坚持“政府主导与市场运作相结合〞的模式 我市土地储藏制度是在学习借鉴杭州模式的根底上建立起来的，xx市土地收购储藏试行方法和xx市土地收购储藏资金管理方法也是参考xx市的土地储藏方法结合我市实际制定分别于2022年、2022年公布施行的。随着XX省国有土地储藏方法、财政部和国土资源部的土地储藏资金财务管理暂行方法、国家三部委的土地储藏管理方法相继出台，我市在总结前期土地储藏实践的根底上对上述我市两方法进行了修改，以政府令的形式于202223年2023月1日起正式公布施行xx市土地储藏管理实施方法。该方法的施行标志着我市土地储藏工作走上了标准化和法制化的轨道。 我市土地储藏的管理模式是：市政府设立土地资产管理委员会负责组织、领导、协调和监督土地储藏工作，市国土资源局负责土地储藏的管理工作，市土地收购储藏中心是市政府直属的正县级事业单位，作为市土地资产管理委员会的办事机构统一承担市区行政区域内的土地储藏工作；土地储藏的运作环节是：制定年度土地储藏方案，通过收回、收购、优先购置和土地征收等方式实施土地储藏。202223年元月份开始，中心对储藏土地进行必要的前期开发、管护和临时利用，待到达“净地〞出让条件后交由市国土资源局向社会供应土地。2023-202223年期间，市土地收购储藏中心共收储土地总面积958.01公顷，开发整理土地87.91公顷。 （四）储藏资金的来源主要通过融资完成 实施土地储藏，土地储藏机构的储藏资金本应主要来源于财政。由于我市财政体制的特殊性及财力有限，市财政注入的土地储藏资金很少，开始时注册资金仅为4230.53万元。从储藏土地供应后产生的土地出让收入中安排的资金须有一个周期。因此，在面临储藏土地需要大量资金运作的情况下，我市土地储藏运行之初主要依靠贷款作为运行资金，目前主要依靠以下途径来筹集资金和完成资金的运转：一是发挥收储融资平台作用，向银行等金融机构申请担保贷款（主要用土地证进行抵押贷款），储藏土地出让后再还本付息；二是通过土地一级开发工程，吸纳社会民间资本参与储藏土地的前期开发，202223年至202223年共吸纳社会资本9.56亿元；三是借助区、县财政资金先期垫付，并利用其特有的行政力量，实施储藏土地的前期开发到达“净地〞出让条件，出让后再结算。2023-202223年期间，共支付土地价款和拆迁补偿费13.8577亿元，土地收益基金4304.37万元。土地储藏资金总计为24.9128亿元，共支出24.020233亿元，共结余2.662023亿元。截止202223年7月31日，中心借款余额83290万元（其中商业银行贷款余额64300万元，其他金融机构贷款余额18990万元）。 （五）全面落实土地收储和一级开发整理制度，着力推进机制创新 我市自建立土地储藏制度以来，为优化土地配置资源，建立公开、公平、公正的土地市场，从源头上防止土地出让领域腐败行为的发生，一直在努力健全土地统一的“收、储、供〞机制。一是坚持依法合规收购、收回土地。中心认真贯彻落实国土部、财政部、人民银行三家发布的土地储藏管理方法以及XX省土地储藏方法、xx市土地储藏管理实施方法，严格按照土地收购储藏的政策、程序和要求办事，标准操作，透明公开。具体操作流程为：土地所有权人对其土地提出收购或收回申请，中心根据申请进行实地调查和审核，并会同有关部门委托两家评估机构进行土地收购补偿费用的测算评估，取两家评估结果的平均值；中心根据土地调查、收购费用测算结果提出土地收购的具体方案，拟订的国有建设用地使用权收回、收购方案，经由市开展改革、国土资源、规划、房地产、财政、监察等部门和土地收购储藏中心参加的土地收储业务会审小组会审同意后，提交中心主任办公会研究并报市人民政府批准后实施。二是不断标准土地一级开发整理的操作程序。首先确定需要进行土地一级开发整理的地块；其次是进行摸底测算、论证后报市政府批准实施；再次是根据政府批准的方案发布土地一级整理招标、招商公告；最后，根据招标、招商结果经过公开程序确定土地一级开发整理单位。土地一级开发完成并经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。三是充分发挥土地收储业务会审小组的作用。每宗地收购方案、地块一级开发整理实施方案等都要经会审小组审核，从制度上标准土地收储行为，确保了工作的公开、公平、公正。 二、运行绩效评析 土地储藏的实践过程，即是土地储藏制度的建立过程。土地储藏制度的建立是土地供应方式的变革和土地供应制度的完善，是土地制度改革深化的必然趋势。实施土地储藏有利于政府把分散的土地集中起来，提高土地利用率；有利于标准土地交易市场，防止“暗箱操作〞，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序开展；有利于杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失；有利于加快企业改制，促进企业改制的前期方案落实。我市经过八年的努力和实践，土地储藏的根本制度框架已根本确立，土地储藏的各项工作得到了长足开展，城市的土地资源利用效率明显提高，但在运行过程中仍然存在着有待改进的问题。 （一）我市土地储藏制度运行的成效 一是增强了市政府对土地市场的宏观调控能力。建立土地储藏制度，市政府可以通过土地的收购、收回和征收等手段，掌握一定数量的实物土地，牢牢把握土地出让的主动权，从而能根据我市开展建设的需要及市场的需求，有方案地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序，逐步建立一个公开、公平、公正、标准、高效的土地一级市场。 二是促进了我市土地的节约集约利用。土地储藏的主要任务是通过收购、收回、置换等方式对城市规划区范围内的空闲土地，企业因破产、撤消、搬迁腾出的土地，旧城改造的土地进行重新开发和利用，使许多闲置、低效利用的土地得以重新焕发生机。并通过征收方式，把盘活城市存量土地与有方案地利用新增建设用地相结合，协调二者的矛盾，有利于改变过去过度依赖征收农业用地、粗放式用地模式，从而提高城市土地使用效率。 三是加快了我市企事业单位的改制改革和退城进园工作。企事业改革改制以及破产的过程中，迫切需要盘活企事业的存量土地资产。通过土地储藏，一方面可以根据城市开展和企事业改革的需要做出统一方案和整体安排，在土地收购储藏体系中进行土地和资金平衡，为企事业改制提供资金，加大了对企事业改制和摆脱困境的支持力度，保证了企业退城进郊、退城进园；另一方面，由土地收购储藏中心统一进行标准操作和管理，可以有效地防止土地补偿费不能及时到位的风险，维护企事业单位的合法权益。 四是保证了我市土地利用总体规划和城市规划的实施。过去由于土地分散在各企业单位手中，企业自行招商、存量土地分散进入市场，市政府缺乏有效的机制保证土地利用总体规划和城市规划的实施，城市土地开发的散、乱、差状况长期困扰着城市规划、建设和管理。土地储藏制度建立以后，由于掌握了城市土地的收购权和供应权，市政府可以按照规划的要求有方案地确定收购和出让的地块及其范围、数量，集中统一进行前期开发和整理，从而防止了过去由开发商自行择地、自行洽谈、自行开发的“吃肉剩骨〞的现象发生，使我市的土地利用总体规划和城市规划得到有效实施。 五是增加了