关于楼宇经济发展的思考和建议4篇调研报告范文.docx

对楼宇经济的思考范文〔1〕 通过积极引进优质企业，严厉打击违法犯罪，积极争取各方资源，努力提高效劳功能，全力打造“政府—中介组织—市场联动〞的多元合作型模式，最终提升楼宇管理水平。 x街道地处嘉兴中心城区西北部，区域面积x平方公里，东至京杭古大运河，东南至环城河，南至竹桥港，西至陆家桥港、北至中环北路。街道目前共有七幢重点开展楼宇，分别为：x大厦、x商厦、阳光广场、x春天、x商务楼、银座商务楼、x商务楼。七幢重点开展楼宇共入驻单位x家，入驻率达x%，注册率达x%。 从七幢楼宇的入驻情况看：x大厦主楼的入驻主体以电力局下属单位为主，裙楼四楼整层入驻一家英语培训学校，裙楼一楼入驻大统华超市和一家白领午餐点；x商厦入驻主体主要以原洪兴路电子市场的商家为主，大多主体为电子信息类，占约50%；阳光广场的一楼沿街商铺以餐饮业为主，楼宇主体内入驻嘉兴牙博士口腔门诊部；x春天商务楼定位餐饮娱乐，一楼沿街商铺以餐饮行业为主，楼上的入驻主体有商务宾馆、娱乐会所、健身馆、网吧、KTV等；x商务楼、银座商务楼、x商务楼三幢楼宇投入运营时间相对较早，目前入驻主体已几近饱和，主体涉及各类行业。 目前市、区对楼宇经济考核主要从工作成效和推进工作两大块进行，其中成效方面主要看楼宇入驻率、楼宇注册率、楼宇税收奉献率、重点楼宇培育几个指标；楼宇推进工作主要看楼宇招商、盘活和提升工作，楼宇信息平台建设，楼宇经济工作创新等几项工作。此外，年度楼宇目标完成情况也是一项重要的考核内容。由于街道辖区内的楼宇存在诸多先天缺乏，在完成各项考核指标还存在一定难度，具体表现如下。 1、硬件设施不配套。从外部环境上看x街道位于老城区，与新开发的区域相比，马路更狭窄，交通更拥挤，整体环境设施更老旧，这些问题仍然影响着楼宇的开展。从内部环境看辖区七幢楼宇体量均不大，这些楼宇普遍存在设施陈旧落后、电梯运载饱和、智能化程度低、物业管理水平低下、效劳功能单一等问题，影响了整个商务楼宇的档次，无法满足优质企业入驻需要，已入驻企业开展到一定阶段也有外迁意向，产业难以提升。而一栋商务楼宇改造工程动那么投资额过千万元，资金压力缺口巨大。 2、产权分散管理存在难度。楼宇在开发商建成之后，直接出售给各个不同的业主，后期的租赁、买卖由各业主再次推向市场。产权的分散，使街道在楼宇租售价格、选择招商企业、楼宇管理效劳企业等方面没有单方决策权，对楼宇的整体运营管理难以掌控，在楼宇经济开展方面，存在诸多制约。 3、个别主体占资源却无奉献。楼宇中有局部入驻主体注册在楼宇以外，注册地与经营地相别离，另有个别不具独立法人资格的产业活动单位系其总公司设在嘉兴的分公司，此类主体虽在楼宇内办公，但不产生税收奉献，受隶属关系所限，管理起来也有一定难度。 4、局部行业开展状况不佳。x商厦的主体以电子信息类为主，原期望以市场带动楼宇开展，但受电子商务行业迅猛开展的影响，x商厦电子信息类主体的经营不温不火。阳光广场、x春天两幢楼宇的一楼沿街商铺以餐饮为主，受整体经济形势不佳以及周边大型经济综合体的陆续开业等因素的影响，除了具有一定名气一定特色的饭店外，其他小型餐饮主体经营状况一般，早前开出的一些饭店有的已先后关闭或歇业，新开出的餐饮店的开展前景也令人堪忧。 5、局部物业公司管理水平差。嘉兴楼宇效劳和管理仍存在着资源分散、合作缺乏、缺乏专业指导等诸多问题。如今，设备维护、环境保洁、绿化摆放、平安应急等这些物业的“常规动作〞已经不能满足市场的需求，现代商务楼宇物业管理必须以研究楼宇企业的需求、最大限度满足入驻客户的愿望为目的。除了创新管理手段、加大管理投入等，如灭火器、垃圾桶等物品都进行定位和编号，秩序井然；每天早晚上下班顶峰自觉做到各岗位全员迎宾；全面推行“后退式〞停车，统一形象；工程保修全面实行回访制度，并推出了“二次回访〞，最重要的就是将优质效劳贯彻到日常的每个细节之中。 6、楼宇电表难以实现“一户一表〞。目前商务楼宇安装的是总电表，物业企业需要根据业主企业用电量、公摊电费等进行测算，一些业主企业因为自身经营特点，对是否安装峰谷电表等发生了分歧，因此和物业企业产生“摩擦〞在所难免。同时，由于业主企业入驻时间不同，对电费如何公摊等也产生了质疑。“要挨家收取电费，有的业主企业还拖欠，物业公司难以确保电费正常收取，却要按时如数支付电费给电力部门，这给物业管理和经营带来了不小的压力。〞如果能够像水表一样实现‘一户一表’，就省去了很多麻烦。〞 7、业态雷同或定位不明。不少房产公司或商务楼宇进行招商时出现了“眉毛胡子一把抓〞的现象。由于缺乏前期有效的定位和规划，导致后期物业管理出现各种为难情况，“有的楼宇出现了餐饮、娱乐、办公、宾馆等不同的业态，最终各种矛盾和投诉就会出现。〞不少楼宇功能定位不明，楼宇内部产业关联度较低；其次，入驻企业水平良莠不齐，不利于创立楼宇品牌，提升综合附加值。 在下一阶段，街道要正视短板，明确差距，找准抓手，落实责任，在“引进优质企业、打击违法犯罪、积极争取资源、效劳功能整合〞四个方面着力，促进街道楼宇经济开展再上一个新的台阶。 1、积极引进优质企业。做精做实招商根底工作，将各项信息进行细化并做好动态更新，利用好网站、微信、微博、商会、协会、中介等平台，加大对外宣传力度，招大引强，争取引进优质项目，尤其要加大对注册资金500万元以上企业的引进力度。邀请相关领域专家对意向项目开展前景进行综合评估。对确定引进的项目，积极跟进，做好效劳，促使项目早日落地。 2、严厉打击违法犯罪。积极建立商务楼宇运营〔物管〕联防责任制，签订风险管控责任书，与各有关部门共同防范打击投资理财领域违法犯罪活动，全面排查风险隐患，落实日常监管责任，在源头治理、监测预警、宣传引导方面发挥积极作用，切实维护群众合法权益。 3、积极争取各方资源。加强与市公安局〔x大厦指导部门〕、市国资委〔x商厦指导部门〕的联系沟通，积极争取上级资源，多方借力共促开展。加强与各楼宇物业公司的联系沟通，通过考核评比、政策指导等促进楼宇物业公司管理水平的提高，提升楼宇“颜值〞，增强楼宇吸引力。 4、努力提高效劳功能。建设x大厦楼宇社区效劳中心，推进经济效劳、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设“五进楼宇〞，实现效劳功能整合，效劳质量加码。探索建立“楼宇事务最多跑一次〞机制，做精效劳品牌，争创市级楼宇社区效劳示范点。 5、全力打造“政府—中介组织—市场联动〞的多元合作型模式。针对老城区旧楼改造升级压力巨大的问题，从楼宇开发的参与主体角度而言，更适合选择“政府—中介组织—市场联动〞的多元合作型模式，一方面可以充分发挥政府政策及规划的引导作用，着力打造“政策洼地〞，形成有较强竞争力的楼宇经济开展扶持政策。另一方面也可以积极发挥充分发挥工商联、行业协会、楼宇商会等中介组织、社会团体在促进楼宇经济开展的作用，探索引入社会资本参与旧楼改造，缓解资金压力。通过“升级改造〞，提升商务楼宇等级。 6、提升楼宇管理水平。除了业主主体重视管理外，公安、城管等部门也应实现职权下放或前移，为物业管理提供执法保障，并建立多个部门组成的联动机制。行业主管部门还应该搭建交流平台，及时发布权威信息，让物业企业实现精准招商和效劳。 关于x楼宇经济开展的思考和建议〔2〕 在x迎接“三任务〞，打造“一平台〞的新背景新机遇，在x区十三五收官，十四五规划启动之年，在“拆二建一〞和新x区建成之时；如何实现经济“高质量开展〞与“可持续开展〞成为重点问题。开展新型楼宇经济，提高经济开展密度无疑是解题思路之一。 楼宇经济对促进地区经济开展、提升城市功能、推进产业转型特别是开展现代效劳业具有重要意义。本世纪之初至今，x区演绎了一个精彩的“楼宇故事〞，使得楼宇经济成为x经济最重要的标志，高档商务楼宇尤其是大体量成规模的高档外资楼宇“聚薪成火〞，集聚了大量各种类型的高能级企业及完善的配套设施，增强了城区经济的开展潜力。而今，面临着新背景、新城市、新要求，如何发挥既有优势，实现“拉长板，补短板〞与“夯实基底，寻求突破〞，继续做好楼宇经济这篇大文章需要我们认真思考。 一：x楼宇经济现状及对标分析 〔一〕历史沿革 x楼宇经济的发端始于上世纪九十年代x路地区开发建设，192023年建成的梅龙镇广场是本区第一幢外资楼宇。由此开始了本区楼宇经济开展的黄金时代。2023年交付使用的嘉里中心是本区楼宇经济开展崛起的象征，并在当年成为本市第一幢“亿元楼〞。至2023年金三角〔梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场〕楼宇群的形成，是本区楼宇经济步入成熟开展阶段的标志，恒隆广场相继成为本市第一幢“月亿楼〞〔2023年〕和第一幢“月双亿楼〞〔2023年〕。到2023年，随着嘉里中心二期的根本竣工，新一轮提升后的金五星〔嘉里中心、越洋广场、会德丰广场、1788国际广场、SOHO东海广场〕已初具规模，成为继金三角之后本区楼宇集群的制高点，本区楼宇经济开始向纵深升级。 〔二〕现状调研 1、从楼宇分布格局方面来看：全区呈现“南稠北疏〞的格局，共有商务楼宇x余幢，其中原x有楼宇x余幢，原闸北有商务楼宇x幢。主要分布：x路沿线，北京西路沿线，延安中、西路沿线，天目西路沿线，苏河湾、大宁绿地，市北高新区域。 备注：x区楼宇分布现状 2、从楼宇租金及空置率方面来看：南x区域因区位优势较好，故而楼宇租赁一直较理想，租金价格坚挺，尤其高端商务楼宇平均租赁价格长期保持在x元/天/㎡以上，与浦东陆家嘴地区并列全市商务楼宇租金最高区域。北x区域中，天目西路沿线较高，到达了7-8元/天/㎡，往北渐次降低。 3、从楼宇税收情况来看：2023年度全区亿元楼到达x幢，实现税收x亿元，其中南x亿元楼x幢，实现税收x亿元，北x亿元楼x幢，实现税收x亿元。 〔三〕比照分析 1、全球对标：香港中环CBD。作为全球金融中心的香港，2023年度中环的写字楼租金已“贵〞绝全球，远超同为国际级城市的纽约和伦敦。香港中环的甲级写字楼每平方米租金为x美元/年〔伦敦西区为x美元/年/㎡，纽约中城为x美元/年/㎡〕。比照x区写字楼市场租赁情况，目前租金情况为x美元/年/㎡，与全球核心区域楼宇相比，在租金方面存在差异较大。 2、全国对标：深圳x。2023年，x税收过亿楼宇达x栋，纳税约x亿元，成为全国“含金量〞最高的中央商务区，其中，x地均GDP和税收分别达x和x亿元/平方公里，再创历史新高，甚至比肩香港。区内集聚深圳市x％〔x家〕持牌金融总部机构，50％以上的创投机构，历年培育上市企业x家，世界500强企业及其分支机构x家，进入中国500强的深圳企业x家。比照x区地均GDP和税收以及培育上市企业，地均GDP以及税收分别到达x和x亿元/平方公里，历年培育上市企业x家；x区在以上方面，均存在一定差异，且x区总面积达x平方公里〔x平方公里〕，在总量方面差异凸显。 3、x对标：x陆家嘴。2023年，陆家嘴金融城2023年全年税收x亿元，商务楼宇到达x多栋，其中x栋写字楼税收过亿元，其中，x栋楼宇税收过x亿元，同时，出现了首家x滩的x亿元楼〔国金中心〕。比照x区，在过亿楼宇总量，单栋楼宇税收等方面均存在明显差异。 4、对标小结：从国际、国内、x对标上来看，x区写字楼存在着租金差异大、税收总量小、单位面积产出稍低、典型楼宇未达顶级等问题。结合x区目前现有写字楼开展情况分析：分布格局上“南稠北疏〞，开展面貌上“新旧交替〞，产业功能上“相互趋同〞等不均衡不协调问题。为此，建议： 二、x区楼宇经济开展探索 根据现状调研以及比照分析，初步提供以下思路“突破典型高地－夯实开展基底－培育新兴土壤〞。 〔一〕突破典型高地 结合x区“一轴三带〞的开展战略，主要以x路为中心，建设x路两侧高端商业集聚带；区域内主要以奢侈品行业〔如AP表、利宝德、罗杰维维亚等近x余家〕，专业效劳业〔国浩律师事务所、方达律师事务所、毕马威会计师事务所等〕，金融效劳业〔国泰君安、光大证券等〕，医药及医疗器械〔辉瑞、赛诺菲等〕为主；产业集聚度相对较高，但在企业进驻质量方面有待进一