2023年都正街城市综合体建设调研报告新编.docx

都正街城市综合体建设调研报告 近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产开展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等城市在202223年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于XX市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等工程设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。 一、根本情况 目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐 饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，开展根底相比照拟好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设开展情况。 图表一： 楼宇 序号名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注 2（m/天）数（个） （平 方米） 顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天 中心 熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天 凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000 文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天 长房长房集团1935元m2/月5大厦2023002 定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司20220/m2 万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园54000月 天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天 定王湖南富通产业602-3元m2/ 9大厦开发公司90000天 湘豪万豪房地产开404元m2/天 2023大厦发公司202320236 百盛湖南百盛企业703.5元m2/ 11天心华庭77772.天 惟楚天诚物业有限无80元/m2/ 12文化用品公司27000月 商城（正在 招商） 2、示范工程：明城国际中心工程（在建） 工程概述： 明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产〞斥巨资打造的超高层工程。工程位于XX市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。工程集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。 主要经济指标： 总建筑面积约为：90000平方米 停车位：380个 建筑层数：48 酒店建筑高度：153.05米（XX市新地标） 比例分配： 酒店约占工程体量的30% 住宅约占30% 写字楼约占40% 示范要点： 1、该工程系撤除改造工程，将“商业活动、城市休闲〞融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。 2、该工程合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，工程楼体在空间上遥相照应，形成比照，将都市综合体功能进一步强化。 3、该工程利用市中心地段、五星级酒店以及工程内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了工程自身优势和未来新价值。 二、开展瓶颈及存在问题 从以上相关数据和示范工程可以看出我街城市综合体 建设根底较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体工程依然存在诸多问题，任重而道远。 1、总体开展规模不大。相对北京、上海等一线城市20230万平方米以上的工程，我街城市综合体工程开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以外乡开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。 2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体工程主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它工程开展缺乏，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美表达城市综合体的含义。 3、相关配套设施缺乏。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施缺乏。如城市公园、会所等城市空间开展根本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。 三、相关意见和建议 1、科学合理确定城市综合体的开发规模。 城市综合体是在多种都市功能集合根底上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。 2、高标准设计城市综合体。 城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应加强城市综合体规划设计编制。可以坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究和城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。 3、科学谋划城市综合体的开发时序。 城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市开展的实际，分期分批实施。应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的开展现状，依据城市的总体开展目标和布局，突出重点，有序推进。具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合XX市XX县区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄〞。 4、迅速出台相关政策，保障综合体的有效实施。 伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。但是，目前的技术管理体制，无论是规划用地还是土地出让、方案立项等都没有专门的综合体建设标准。政府应该及早出台相关的政策标准，以指导综合体的规划编制、土地出让、工程立项。通过政府的条例或规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等标准。同时，也要加强过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失和职务犯罪等现象的发生与开展。 第二篇：城市综合体调研报告目录 一、工程简介....................................1 （一）珠海富华里..............................1 （二）华发新天地.............错误。未定义书签。 二、总平面规划分析..............................1 （一）富华里..................................11.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析.22.功能布局.................................23.扶梯和电梯布置...........................3 （二）华发新天地.............错误。未定义书签。 三、广场规划....................................4 四、建筑设计....................................5 五、总结........................................6 一、工程简介 珠海富华里 珠海富华里，占据城市核心cbd、居于珠海最繁华距离澳门最近的拱北区域，位于九洲大道西与白石路交会处，共有16栋建筑，是珠海三旧改造中拱商贸中心的首个工程。 珠海富华里以上海新天地为模板，开创珠海首个街区商业模式，引进逾百家国内外知名品牌，经营范围涵盖购物中心、餐饮、超市、电影院、儿童娱乐场及休闲效劳等所有高档时尚的生活功能。 其占地逾约6.8万平方米，总建筑面积约25万平方米，包含约11万平方米的国际5a甲级写字楼（中海广场）。 富华里南临白合街，东为富华里东街，西面为白石路，北面为九洲大道西。 富华里紧邻横贯珠海东XX县区的九洲大道，可快速到达拱北口岸、九洲港码头、港珠澳大桥珠海登陆口、广珠轻轨前山站等交通枢纽；并坐享周边成熟的配套设施和立体交通网络。 二、总平面规划分析 （一）富华里 富华里中的商业体整体呈条状布置，两座中海大厦和酒店呈方形，两栋尚居居住楼呈不规那么形。东南、西南、西北方向分别规划了1三个小的广场，北侧那么是富华里北广场。另外，整个地块偏南侧有南广场，地块中央为中央广场，西侧有水塔广场。 1.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析 其南侧有一个车行出入口，两个停车场，一个的士站；西侧有一个车行出入口，一个的士站，以及一个停车场；北侧设有两个的士站；东侧有一个车行入口和两个的士站。富华里的住户、酒店住客以及中海大厦的内部人员可以通过各侧车行入口到达地下停车场，进而到达各自的目的地。而其他车辆可以停放于地面上的停车场，步行进入内部商业区。 通过地下停车场和地面停车场的分布规划，将不同群体的出行路线分开，既在一定程度上保证了住户的私密性，又将各种交通分散开来，缓解了交通压力。 而在整个地块的边缘位置放置地面停车场和车行出入口，保证了内部的“无车通行〞，实现了人车分流的同时，保证了内部的交通平安，同时让来富华里的人们能有更好的休闲体验。 2.功能布局 整个总平面规划布局中，将住宅楼、写字楼、电影城和酒店等沿街布置，而将商业区 2放于内部。这样，既可以使居民快速到达住宅楼，酒店住户快速到达酒店，工作人员快速到达写字楼，防止使其受到商业区的喧嚣影响。另外，可以使这些群体都能快速共享商业区里的各种配套设施，例如服装、美食、酒吧等。 富华里北广场东西方向呈条状，其紧邻九洲大道西。作为城市中的主要道路，九洲大道具有快速到达口岸、码头等交通枢纽的优势，所以将广场规划于临近九洲大道的区域，成为过路市民及游客眼中一个极具特色和魅力的广场，一道亮丽的风景线。 此外，在功能的分区上也考虑了其本身性质和消费群体的问题。例如，考虑到酒店住户这个消费群体，将酒吧街安置于靠近酒店的位置，将电影城安置于靠近居住楼的位置，而临近写字楼多是一些美食商铺。 富华里的商业区内的道路，以各种动物名字进行命名，如牛街、马街、象街、雀街等，并在每条街上都有其动物的雕塑。这些道路对商业区内的各栋建筑进行了划分。商业区内的建筑呈条状分布，共有三列建筑。 3.扶梯和电梯布置 在临近南广场、中央广场和北广场，分别有三个自动扶梯，通往地下停车场。围绕中央广场的6栋建筑中，有5栋安放了电梯。 在整个地块的中央区域、北侧和南侧分别设有通往地下停车场的自动扶梯，为需要去往地下停车场的人们提供了方便，位置的安排又3