2023年房产税开征与我国土地国有制度问题分析.docx

房产税开征与我国土地国有制度问题分析 房产税，又称房屋税、物业税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收房产税的情况来看，大局部都是建立在房地合一，对房地都拥有所有权根底上的，我国商品房所占土地属于国家所有，房主只拥有70年的土地使用权，而其他商业用地、工业用地的使用年限那么更短。于是，在土地国有的法律制度下，再交房产税是否重复征税就成了经济学家、法律人士经常讨论的话题。在此，笔者就这一问题谈谈自己的看法。 先谈谈我国现行的土地所有权和国有土地使用权制度，由于我国实行的是土地使用权有偿出让制度，按照宪法规定，只有国家或农村集体才拥有土地所有权，老百姓只拥有土地使用权，国有土地使用权简单说就是依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。按照土地用途不同、使用期限也不相同，最高年限按以下用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。国有土地使用权具有重大意义，国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用，国有土地的收益权能一局部由土地使用者实现，一局部由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。 征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突，笔者的态度是否认的，主要从土地产权制度和土地出让金两个方面谈起。 一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍 首先，房地产产权是一个权利束，或者说是一个权利集合，其中包括拥有、使用、收益、处置、开发、转让等多种权利。土地的公有制说明国家对土地享有所有权，公民、法人或其他组织只享有使用权。虽然我国仅成认对土地在一定期限内的有限使用权，但不可否认，“土地使用权〞本身就是一项具有财产性的权利。物权法规定国家保护权利者的物权，其中包括“用益物权〞，而“建设用地使用权〞就属于“用益物权〞的一种。房屋折旧后房价却高了，其中的收益就是土地使用权带来的，因此“土地使用权〞可以看作一项有财产属性的权利并可以带来收益，在法律上它有明确归属，可以成为征税的对象。 其次，从整个税法体系看，不仅土地使用权人，连土地的承典人（如契税）、不动产的实际占用人（耕地占用税），也可以成为纳税人。因此，能从财产中收益，就能成为纳税人。拥有土地所有权不能成为构成纳税主体的要件。所以，房产税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产或房地合一的不动产来设置，而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。 再次，从国外的立法及司法实践来看，土地公有制国家和地区仍然可以开征房地产税。如新加坡、以色列等，虽然也是土地公有制，但是仍然开征具有房地产税性质的“差饷〞和“财产税〞，使得土地增值的收益能够用于公共物品和公共效劳的提供。 应当指出，国外征收房产税，也大多用于城市建设维护和社区效劳，与土地所有权无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为freehold，也有不带地权的，土地是租的，如公寓的套房往往是leasehold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税，这样一来，其与我国国有土地使用权制度就不存在矛盾。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的未知性。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年，还是会给予70年产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土地使用剩余年限论价。 二、土地出让金与房产税并不冲突 从性质上分析房产税和土地出让金，也就是地租和税收之间的区别。土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价格，是租金的一种形式。地租是土地使用者向土地所有者支付的。我国大陆地区的土地出让制度借鉴了香港地区的批租制。香港除了从开发商一次性收取土地出让金，还每年向房屋的所有人收取租金，按照土地应课差饷租值（评估值）的3％缴纳。房产税作为税收的一种，是国家凭借政治权力，按照法律规定，对不动产局部收益强制无偿征收。土地的价值增长一局部来自土地所有人和使用人的私人投资，还有一局部是社会提供的公共效劳和根底设施及经济开展法律变革等外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共收益，应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得，用于收入再分配和公共物品及效劳的提供。另外，按使用者付费的原那么，土地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的公共物品和效劳如教育、医疗、根底设施付费，房产税是与收益相匹配的收益税。从这里可以看出，土地出让金和房产税是完全不同的概念，不是重复征收。由于土地出让金和房产税都是交给国家的，所以有观点认为土地出让金和房产税有重复征收之嫌，但从本质上讲，土地出让金是地租，而房产税那么是对使用收益征收的税。 当然，笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的全面开征造成影响：一是目前我国城镇居民的70年土地使用权就像当初农民的30年承包权一样，在法律上和操作中还是一个模糊的概念。实际上，立法者已经注意到这一问题，故在202223年的物权法中明确，住宅用地70年到期自动延期，但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明确。实际上，出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围，比方说，当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额的房产税，或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让价格的下降；二是我国目前是二元的土地所有制度，即城市土地属于国家，农村土地属于农村集体，由于我国城市的快速扩张，两类土地的使用功能几乎没有区别，但价格相差极大，如果房产税全面开征对公平税负那么提出难以解决的课题。 最后，无论是在土地公有制的情况下征收房产税，还是土地出让金与房产税同时存在，都不是我国特有的，世界上已有成功实行、良好运作的先例，故房产税的开征与我国的土地使用权制度并不冲突，只是我国目前的土地所有权制度和使用权制度需要进一步完善，为今后房产税的全面征收铺平道路。 李求军／责任编辑 第二篇：围绕我国开征房产税试点围绕我国开征房产税试点，各方展开了热烈的讨论，这是非常正常的。因为这样一项针对财产征税的公共政策的设计和执行，必然是牵涉面十分广泛，涉及利益关系也复杂多样。相关各方会从自身利益出发表达意见，也是很自然的。认为开征房产税具有合理性的理由是：１.房产税是针对公民持有资产征税，这将成为一种更加有效的调节不同收入分配差距的手段。尤其是近年来社会不同群体间拥有财产的差距日益扩大，确实到了需要适当加以调节的时候了。２.房产税的开征可以确保地方政府有一个稳定、持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。３.可以抑制将房地产作为虚拟金融资产过度炒作。 4笔者认为我国目前刚刚起步的房产税制度的方向无疑是正确的。健康的市场经济历来是离不开适当制度框架标准的。环顾各国的经验，我们清楚地看到，放纵房产市场开展的做法不仅会加剧财富和收入分配的不公，由此造成的庞大房地产泡沫也会成为灾难性金融危机和经济危机的根源。 反省一下上世纪９０年代日本爆发的金融危机，以及２００８年美国爆发的金融危机，都是近在眼前的前车之鉴。我们对此必须居安思危，未雨绸缪。因此，房产税作为政府调控房地产市场过度投资和投机性炒作的政策组合，无疑有其合理性，并不存在所谓政策多变和过度干预市场之说。况且，世界上大多数兴旺国家也都具有这样的征收制度。各国的成功经验，可以成为我们这些后起国家很好的借鉴。 笔者赞成以上那些支持房产税开征的理由，但认为，在这里还需要补充一条或许更为重要的，基于公共政策公正性角度的支持房产税开征的理由。这里依据的是现代公共经济学关于城市根底设施作为公共产品的正面溢出效应原理。大家知道，最近20年来，中国各地都对城市根底设施进行了可以说突飞猛进的投入，城市各项设施得到持续、大规模新建、扩建改造和维护更新，城市面貌焕然一新。有数据充分说明，近些年来城市尤其是大城市财政的大头，都被用在了城市根底设施建设上面。具体地讲，其中包括了大规模的城市轨道交通、城市电力、城市供水和供气、城市公交路线、城市光纤网络等城市硬环境建设；也包括诸如城市小区、文化、教育、绿化、平安等城市软环境建设。 需要指出的是，所有这些城市建设工程在消耗大量公共资源的同时，也为整个XX县区的房产形成了巨大的正面溢出效应。也就是说，这方面的投资，客观上让城市中的房产大幅升值。大规模用于城市建设的公共财政资金，为城市的私人房产投资带来了十分巨大的盈利空间。这就使得抢先购置城市房产的业主享受到了无风险免费午餐。谁在城市中拥有的房产面积越大，他所能取得的这块由公共资源所无偿提供的蛋糕份额也就越大。 由此所造成的社会不公和两极分化现象日益突出。因为，其间消耗的是由城市每一位公民奉献的集体公共资源（包括所缴纳的各类税赋），可是由此带来的房产价值上升的分配却是严重不对等的。因为拥有财力，或者能从银行金融机构获得大量贷款购置房产的人，可以轻而易举地在几乎无风险的情况下，从城市公共空间大幅升值中获得庞大红利。 因此，笔者以为，开征房产税的公正合理性表达在，当一些社会公众因为城市公共设施建设而获得额外巨大收益的时候，也必须为此承担相应的一局部本钱。基于以上理由也就不难理解，为什么兴旺国家的城市政府，都必须向城市中拥有大量不动产者征收财产税了。 再从问题的另外一方面看，由于城市房产市场中存在着大量等待吃免费午餐者所拥有的房产，使得城市的可利用空间越来越小，越来越需要向外扩张，也就要求市政当局年复一年地要增加城市根底设施建设投资。这就是我们在近些年看到的一个怪现象：一方面城市不断扩张，城市根底设施不断延伸；另一方面却看到城市中有越来越多房产空置。从城市公共政策角度看，这样的情况已经使城市管理的效率大打折扣了。 表达城市公共管理效率的一个主要指标是，要让城市空间的每一块都发生效用，而不是让城市根底设施大量空耗。所以，笔者认为，我们的房产税政策从一开始就应该采取同时对存量房产征税的方法。因为这项政策的目标之一，就是要提高城市管理的总体效率，也为了促进城市房产市场的加快交易流动。如果不对存量房征税，仅对新购房征税，显然不能实现城市公共管理所要求的效能和效率目标；与此同时，也不能表达该项政策本身所要表达的公平性原那么。 当然，开征房产税是对财产保有环节征税，涉及面广，还是应该采取循序渐进和逐步完善的策略。另外，对于当地居民自己根本居住所需的住房，各国也都有给予免征税额的税收政策。总而言之，我国的城市住房公共政策应该本着“住有所居〞的根本价值导向。（作者系上海交通大学公共政策研究所所长）经过多年的空转试验和争论之后，在国务院2023年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施（新“国八条〞）之后，房产税征收工作终于在同月28日在重庆和上海启动，两市公布了房产税征收条例并宣布正式实施。但社会上对房产税征收的意义和必要性、征收的方法和标准等依然存在很大争议，笔者也对此谈几点看法。一;怎么理解房产税 一般来说，房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税金额和规定的计税标准（税率），向房产所有人征收的一种财产持有税（有的国家也称之为“物业税〞或“不动产税〞）。其中，房屋包括房屋建筑及其建设或购置时纳入的不可分割的局部， 如私家花园等；房产税的计征对象