2023年城市房屋拆迁评估报告.docx

城市房屋拆迁评估报告 房地产估价报告 工程名称：XX县区德外xxxx宿舍拆迁补偿价值评估 受托估价单位：北京xxxx房地产评估有限责任公司 委托估价单位：xxxx公司 估价日期：202223年xx月xx日至202223年xx月xx日 估价报告编号：xxxx 目录 （略） 第一局部致委托方函 xxxx公司： 受贵单位的委托，我公司对XX县区德外xxxx宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下： 一、估价对象 根据房屋拆迁许可证（xxxx号）及委托方的要求，确定本次估价对象为XX县区德外xxxx宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。 二、估价目的 为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。 三、估价时点 为房屋拆迁许可证签发之日，即202223年xx月xx日。 四、估价结果 于估价时点xx年xx月xx日的拆迁补偿总价为：人民币xxxx元 详见拆迁补偿评估汇总表及拆迁补偿评估明细表。 北京xxxx房地产评估有限责任公司 202223年xx月xx日 第二局部估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价标准以及国家和XX省房屋拆迁补偿规那么、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告由北京xxxx房地产评估有限责任公司解释。 参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）： （略） 第三局部估价假设和限制条件 1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。 2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。 3、本报告结果不含搬迁补助费、 及空调移机费等各项补助费用。 4、本报告是为拆迁补偿效劳的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。 5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。 6、本报告有效期自房屋拆迁许可证签发之日起1年。 第四局部估价结果报告 一、委托方 （略） 二、受托方 （略） 三、估价对象 根据房屋拆迁许可证（xxxx号）及委托方的要求，本次估价对象确定为XX县区德外xxxx宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。 四、估价目的 为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。 五、估价时点 为房屋拆迁许可证签发之日，即202223年xx月xx日。 六、价值定义 根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据XX省国土资源和房屋管理局关于印发〈XX省房屋拆迁评估规那么（暂行）〉的通知（京国土房管拆字[2022]1234号，以下简称拆迁评估规那么）以及XX省国土房管局、XX省物价局关于发布的通知（京国土房管拆[2022]82023号，以下简称82023号文件），本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。 1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合本钱价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。拆迁评估规那么还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由XX省国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。 2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，82023号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。 本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、 及空调移机费等各项补助费用。 七、估价依据 （一）主要法律、法规、政策文件和技术规程 1、中华人民共和国土地管理法（主席令第8号）； 2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号）； 3、中华人民共和国物权法（主席令第62号）； 4、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）； 5、房地产估价标准（gb/t50291-1999）； 6、XX省城市房屋拆迁管理方法（市政府令第87号）； 7、关于印发〈XX省城市房屋拆迁管理方法>实施意见的通知（京国土房管拆字[2022]1188号）； 8、关于印发〈XX省房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知（京国土房管拆字[2022]1147号）； 9、市国土房管局关于印发〈XX省房屋拆迁评估规那么〉（暂行）的通知（京国土房管拆字[2022]1234号）; 2023、XX省国土房管局、XX省物价局关于发布的通知（京国土房管拆[2022]82023号）； 11、XX省建筑工程预算定额（2022年）； 12、北京工程造价信息（XX省建设工程造价管理处主办202223）。 （二）委托方提供的资料 （略） （三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。 （略） 八、估价原那么 本次评估主要遵循以下原那么： 1、合法原那么 遵循合法原那么，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 2、最高最正确使用原那么 所谓最高最正确使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿效劳的，因此以保持现状为估价前提。 3、估价时点原那么 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。 4、公平原那么 房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。 5、替代原那么 在评估房地产的价格时，如附近地区有假设干相近效用的房地产的价格存在，那么可依据“替代原理〞推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差异作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原那么进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。 九、估价方法 根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用本钱法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为： 房屋拆迁补偿价 =区位补偿房价+房屋重置成新价 =（基准地价×k+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价 =（基准地价×k+基准房价）×建筑面积+（楼房根本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价 1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据XX省国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉（京国土房管拆字[2022]1167号），拆迁评估规那么有关基准地价水平的规定与XX省人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉（京政发[2022]32号）所确定的XX省基准价格表是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估工程中的基准地价需参照住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。 2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合本钱价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据住宅房屋拆迁评估土地级别范围确定估价对象土地级别，然后在住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表中查取估价对象基准房价。 3、k。为容积率修正系数，按照住宅房屋拆迁容积率修正系数（k）表确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据审定设计方案通知书等相关规划文件确定。 4、建筑面积。应依次按以下顺序确定。 （1）有房屋所有权证的，按标明的建筑面积确定。 （2）有房屋租赁合同并标明使用面积的，根据XX省国土资源局、XX省人民政府住房制度改革办公室关于印发〈XX省职工购置拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知（京国土房管方字[2022]1286号），购置合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为： 建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和 或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积 其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。 （3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。 5、楼房根本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据82023号文件中的住宅楼房根本价格表确定。 6、楼房折余率。根据82023号文件中的楼房成新平定说明和楼房直线折旧参数说明表，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。 7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的工程，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在82023号文件中的增项价格表中查取。 8、增项折余率。按82023号文件中的增项成新评定说明执行。 9、区域系数。XX县区、XX县区、XX县区、XX县区、XX县区、XX县区、XX县区、XX县区八个城近XX县区按1.0，其他远XX县区（县）按0.8。 2023、装修及附属物重置