2023年房产税变革对北京房价的影响开题报告房地产经济.docx

申请硕士学位论文选题报告 论文题目 :________________ 专业名称 :________________ 研究方向 :________________ 姓 名 :________________ 联系方式 :________________ 年 月 日 说 明 一、 选题报告应包括以下内容： 1．论文选题依据（包括论文选题的意义、国内外研究现状分析等）； 2．论文研究方案（包括研究目标、研究内容和拟解决的问题、拟采取的研究方法、实验方案及可行性分析、可能的创新之处）； 3．论文写作提纲。主要包含论文的写作提纲及论文进度。提纲可以是粗线条的，是一个研究设想的根本框架，可采用整句式或整段式提纲形式。 4．主要参考文献等。 论文题目 房产税变革对北京房价的影响 一、 选题的目的和意义（包括论文选题的目的、意义及国内外研究现状分析等）； 1.1 研究的背景、目的和意义 房价近些年来一直是国民关注的热点话题，而调节房价以满足人们的刚性购房需求已成为政府部门制定政策的重中之重。面对 2023 年房价到达历史最高点所带来的恐慌情绪，管理部门相应采取了一系列的调控措施以抑制房价出现新高，虽然在一定时间内出现了一定的效果，但并没有有效抑制房价的快速上涨。房产税在保有环节征税在国外不少国家已经执行多年，体系较为成熟。保有环节房产税要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。 目前，我国在房产方面主要征收的税种是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等，而保有环节房产税尚未在我国开征。鉴于房价高涨，房产税变革由此被推到风口浪尖上，政府希望能够成为有效控制房价的有力措施。然而，增加对居民住宅征税后对房价有何影响，到底能否使房价降下来还存在争议，因此需要进一步研究。此外，2023年 1 月 28 日起，房产税变革试点首先在上海和重庆启动，变革局部主要针对存量房开征房产税。除上海、重庆两地向局部住宅征收外，各地早已展开相关准备工作，如住宅信息的采集及试点方案的准备等，房产税试点的技术条件日趋成熟。2023 年 12月财政部表示，要认真总结个人住房房产税变革试点经验，研究逐步在全国推开。中国社科院也发布住房绿皮书中也指出：将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套变革的突破口。由此可见，扩大房产税试点范围的方向已经确定，但房产税变革后是否会对北京的房价产生抑制作用，还需要进行详细的研究分析。既然房产税的扩容已成为必然，那么针对其对房价的影响就应该重点关注。北京作为中国的首都，其影响地位及标杆作用可谓首屈一指，因此研究扩容的房产税对于北京房价的作用有着极其重要的意义。财政部部长楼继伟在 2023 年 11 月 19 日发行的〈中共中央关于全面深化变革假设干重大问题的决定〉辅导读本中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制变革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税变革。自 2023 年初开始，北京市政府结合国务院相关政策出台了一系列房价调控的措施，仅 2023 年一年的时间，北京市相关部门就配合新国五条的“京十九条〞及“京七条〞。但是这些措施的实行，对于平抑房价收效甚微。在此过程中，行政手段的干预和打压凌驾于市场自动调节机制之上，而房产税税制的调整可以用税收手段对房地产市场产生影响。目前，房产税变革还面临很多难题，应针对不同地区的不同情况区分对待，找出切实可行的变革方案。 1.2 文献综述 1.2.1 国外研究成果 Oates(1969)在 Tiebout 理论的根底上进一步提出公共效劳的好坏通过影响一个社区对于潜在居民的吸引力，从而对房价的上下产生作用。房产税的变化会带来一系列的可能性，在某种情形下，会减少房东的租金收入从而降低房价。而另一种情形下，税收可能会提高承租人的租金，但对市场的总体房价影响较少。此外，通过普通二乘法和协整检验等计量方法来研究地方财政支出与房地产税对房地产价格的影响。他对位于纽约大都市地区的新泽西州东北部的 53 个市区的住宅区为样本，研究发现房价与房产税成负相关关系，与政府支出成正相关关系。相关系数说明，房产税的增加不一定伴随着地方公共效劳供给的提高，由于房产税的资本化会带来房价下降。政府一方面提高税率，一方面加大公共部门效劳，这样会抑制房产税对于房价的影响。 Hamilton（1974）高度肯定了房产税的作用，他认为房产税提供了高效公共效劳的价格，不具任何无谓损失。而且房产税的开征无疑问的相对轻松地执行了最低消费的要求，这种降低消费的诉求是无法强制执行的。在平衡状态下，税收和公共效劳提供水平不能自然而然的资本化为房价水平。 美国经济学家费尔柴尔德（Fairchild，1935）、克伦配尔（Klemperer， 1974）、日本经济学家野口悠纪雄（1997），在无限期连续时间序列情形下，采用积分法和变分法，研究了持有环节房屋税收对房屋价格的影响。假定征税之前各期房屋价格为保持不变的常数，那么税后各期房屋价格也相应保持不变，但这个不变的价格水平总是低于征税之前的各期房屋价格，并且从价税率越高，税后房屋价格降低的幅度越大。 1.2.2 国内研究成果 1.2.2.1 开征保有环节的房产税对价格影响研究成果 研究中关于保有环节征税是否能够降低房价方面存在两种主要观点：一种观点认为房价会下降，持这种观点的人主要有：吴晋京（2023）认为房产税变革后，税收对象将锁定在土地、房产等不动产的持有者身上，因此无论是自住房、商品房还是开发房都将受到影响。从供给角度来看，可以抑制土地的囤积，增加供给。此外增加了财政收入，政府可以提供更多的廉价房、经济适用房。从需求的角度来看，对于拥有的大量房屋的炒房者将是一笔不小的负担，迫使恶意炒房的行为终止。况伟大、朱勇、刘江涛（2023）对 23 个 OECD 国家的住房 1980-2023 年的市场数据为根底，研究住房房产税对房价的影响。研究发现，房产税对房价具有显著负向作用，但过去 30 年23 个 OECD 国家房产税率的均值为 2.61%。这说明，尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税率来实现。因此，房产税对房价的抑制作用具有局限性。 另一种观点认为房产税变革后房价下跌的幅度不大：齐伟（2023）认为房价不可能因为税收制度调整而大幅下跌，由于房产税里面暂时不会包含任何开发商所承担的本钱。自然不会因为开发本钱的降低而大幅降低房屋最终售价。此外我国特有的农村和城市二元经济结构，使得农村、城市的悬殊很大。造成了大量打工者涌入像北京这样的大城市，从而对房地产需求上升并保持一种长期的高需求状态。朱宇彤（2023）认为在房产税变革的初期，会较多的表达为房价的直接下降。这对于购房消费者特别是中下等收入的消费者是有利的，可以鼓励其早日买房。但从长期看，如果房地产市场显现供不应求的状况，开发商就会采取随行就市定价法，人们预期的房价会随房产税变革而下降的情况可能就不会出现，或达不到理论分析的预期降幅。曹映雪、张再金 、廖理（2023）通过理论研究也发现对存量房征税在一定程度上对投机行为有抑制作用，但这种作用主要是短期的影响。从长期来看，住房的税收本钱加大对投机行为的影响是相对微弱的。 1.2.2.2 从供需角度研究房产税变革研究成果 我国相关学者已对此有一定的研究，主要的几种观点集中如下：李晓峰（2023）认为当房产的供给结构中二手房的比重越高、需求结构中投资投机性需求的比重越大的情况下，一个较低的税率也会对市场产生较大的影响。此外，房产总需求内部组成中消费需求受税负的影响相对较小，从而房产总体的需求弹性变小，使得房产的需求同供给一样也有一种内部的缓冲机制，使得开征前后房产价格波动的整体幅度变小变窄。周莉、张超（2023）认为保有环节的税收不能抑制投机性需求，因为在短期内，增加的税收本钱不是问题，对于短线投机行为不会产生较大影响。周彩霞，朱宪辰（2023）甚至认为房产税变革后，在短期内抑制自住性需求而对投资性需求影响不大，在相对较长一段时间内对需求影响不大。吴翔华、陆海曙（2023）认为短期内税负能被资本化入租金，业主通过提高房地产租赁价格来将税收负担转嫁给承租者，从而影响了房地产租赁市场的需求。 从以上的文献中可以看出，诸多学者都认为房产税变革后会明显增加住房的持有本钱，从而抑制投资需求，抑制房价上涨，但只是短期的作用。从长远的角度来讲，保有环节的税负对房价的上涨抑制是微弱的，只起到调控的作用。 二、论文研究方案（包括研究目标、研究内容和拟解决的问题、拟采取的研究方法、实验本文在充分了解房地产市场的情况为前提，在面临房地产税制变革的大背景下，从多角度探讨房产税变革真正给房价带来的影响。针对北京这个特殊的地区进行细致分析，结合近期数据，整理比照其中的开展趋势，能够很好的揭示税收与房价的关系，具有很强的现实意义。文中从供需角度，结合房产税变革后投资本钱变化比较，量化分析内容，做到有理有据，真实可靠。在收集大量数据的根底上，针对北京住宅市场做实证分析，从另一个角度说明其影响的规模。总之，从多角度探讨同一问题，有利于防止单一方法的偏颇，更全面更深入。 本文的创新之处有二：一是摆脱泛泛而谈房产税变革方案设计的思路，从数据出发，找寻其内在的开展规律及走势预测。定位于特定地区，结合资源优势，充分开掘地区差异，切实保证地区影响分析的可行性与准确性。二是明确房产税变革的政策意图是完善税制结构，而不是作为房价降温的工具。因此，应将以缩小贫富差距及优化资源配置作为指引，全面落实房地产整体税制简化合并的具体措施，总结试点后对上海及重庆的影响，进一步完善北京试点房产税的相关配套措施及差异化管理。本文创新点在于数据的广度和深度，不仅全部采用即时数据，通过整理与归纳加以深入分析，并采用实证分析手段，让读者更加直观的明晰的感受到影响具体程度的大小。 三、论文写作提纲 (提纲可以是粗线条的，是一个研究设想的根本框架，可采用整句式或整段式提纲形式。） 1 绪论 1.1 研究的背景、目的和意义 1.2 文献综述 1.2.1 国外研究现状 1.2.2 国内研究现状 1.3 本研究的方法及创新之处 2 房产税的理论根底及我国现行税制安排 2.1 房产税的理论根底 2.1.1 地租理论 2.1.2 税收归宿理论 2.1.3 地价理论 2.1.4 我国适用的观点 2.2 我国现行税制安排及变革方向 2.2.1 交易环节 2.2.2 保有环节 3 北京住宅市场的现状分析 3.1 我国房地产开发本钱 3.1.1 土地开发投资额持续走高 3.1.2 土地出让金推高购置本钱 3.2 我国房地产供求关系 3.2.1 住房成交量情况分析 3.2.2 通过销供比分析 3.3 北京住宅平均销售价格 3.4 房价走势分析 4从供需角度分析房产税变革对房价的影响 4.1 从需求角度分析对房价的影响 4.1.1 仅存在消费性需求的房价变化 4.1.2 存在投资性需求的房价变化 4.2 从供给角度分析对房价的影响 4.2.1 政府行为的变化 4.2.2 开发商行为的变化 5 完善房地产税收制度及配套措施的建议 5.1 实行“有增有减〞的房地产税收政策 5.1.1 交易环节税收制度的完善 5.1.2 保有环节税收制度的完善 5.2 建立健全房地产市场配套政策 5.2.1 变革土地制度加大土地供给 5.2.2 摆正政府位置做好自身职责 四、主要参考文献 [1] 孔红枚 . 投资性住房需求对商品房空置率的影响分析 . 企业技术开发.2023(5):98-100. [变革方案对房地产市场