2023年房管处工作科学发展观调研报告.docx

2023年房管处工作科学进展观调研报告 2023年5月1日?物权法?公布实施，是疼惜私产的明确法律体现，具有里程碑意义。与之相适应，?房屋登记方法?于2023年7月1日起实施，对房屋登记进行了更加严密、更加细致、更加严格的规定。我市的房屋登记工作经过长期的探究和实践，总结了一套较为完善的经验和做法，在各个时期为经济建设效劳、疼惜当事人合法权益等方面，都发挥了确定了乐观作用。但比照?物权法?和?房屋登记方法?的要求，尤其是社会经济快速进展的新形势，人民维权意识普遍增加，各类涉房经济案件大量产生，对房屋登记工作的要求越来越严格。我们现在的房屋登记工作，无论从软件程序到硬件设施，从内部业务理顺到工作人员配备都存在差距和缺乏，阻碍了房屋登记工作的健康可持续进展。 一、当前房屋登记工作面临的问题 〔一〕房屋登记系统问题 ?房屋登记方法?的公布实施，坚持“登记为民〞原那么，留意可操作性，便利人民群众办理登记，如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必需进行告知等；确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式；合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率；细化了?物权法?规定的登记类型，对?物权法?确定的预报登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。 以上各种规定，都需要我们切实落到实处，才能真正发挥应有的效用，这不仅是贯彻落实国家法律法规的要求，更是提高自身素养、保障登记平安、维护社会稳定的迫切需要。其中，针对建立房屋登记簿这一核心要求，各地都在原来登记系统的根底上开头了房屋登记簿的建立工作，烟台市也为此开发了全新的登记系统。我市目前在这方面面临着极为严峻的形式，原有的登记系统不完善，无法满足建立房屋登记簿的要求，只能自己摸索手动建立登记簿，工作效率低，无法形成完善的房屋登记系统，也无法完成原来大量登记数据的建立工作，造成房屋登记簿的数据不齐全，不标准，严峻影响了房屋登记工作的质量和平安。 同时，由于没有统一的房屋登记系统，房屋的预售备案、房屋抵押等工作都难以统一起来，案件的受理和审批工作也相互分别，不仅增加了大量的重复工作，降低工作效率，更重要的是不能建立统一的房屋登记信息，造成房屋登记的误判，产生不稳定因素。 〔二〕房产档案管理问题 房产档案目前由市城建档案馆管理，在房产档案管理上主要面临以下问题： 1、局部档案没有做到一户一档 一户一档是房产档案管理的根本要求，假设不能做到一户一档，房产档案就无法体现房屋的产权现状，往往造成产权归属的误判。目前房产档案的管理普遍存在这一问题，一处房产具备几套档案，甚至抵押档案也是单独立档，互不联系，根本无法确定哪一套档案记录的是该房屋的当前全部权人。?方法?实施以后，需要逐步建立房屋登记簿，而房产档案是建立登记簿的重要数据来源。目前房产档案的现状明显不符合数据精确     的要求，使房屋登记簿的建立困难重重。一旦由于房产档案的混乱造成登记簿的错误，导致经济损失，我局必将依法担当赔偿责任。 2、没有建立分丘分幅的管理模式 分丘分幅、以图管档的档案管理模式是房产档案管理最科学、最有效的管理模式。目前房产档案只是简洁地放入档案柜，办理一批存放一批，全市各个区域的房产档案混在一起，同一栋楼的各户档案分散在整个库房中，难以实现档案的统计分析及利用。比方，因城市规划需要调阅我市某一区域的全部房产档案，目前只能先到现场逐户调查产权人姓名，依据姓名到档案馆逐户调阅，往往几天时间也不能完全调出。而假设接受分丘分幅的存档模式，同一区域的房产档案都集中在同一个档案柜，只需在规划图上划定范围，马上可以找到该区域内全部房产档案的存放位置，可以极大提高工作效率，更不会消逝错误或遗漏。 〔三〕商品房预售管理问题 为切实标准商品房预售行为，疼惜交易双方的合法权益，各地都实行各项措施，以加强对预售资金的监管为根本，实现市场的平衡与稳定。烟台市房管局自2023年起开头了该项工作，目前已取得很好效果。我市2023年起，房管处开展了商品房预售备案工作，仅为整套工作程序的一个环节，严格来讲管理工作尚未真正运作，可能产生的后果是：一些企业无证售房、更改设计、面积缺乏；一些小区配套设施不完善、工期延误；一些企业收取预收资金后，不乐观为业主办理产权证书，引起不稳定因素；一些小区物业管理跟不上，体现在收费标准、效劳项目和质量不达标的方面；同时，预收资金监管不到位，将可能发生抽逃资金等现象，对市场秩序危害极大。 〔四〕房屋登记历史遗留问题 2023年下半年，我们集中力量对规划区范围内房屋登记的历史遗留问题进行较为全面的调查摸底。调查中觉察存在两大类问题，一类是由于历史缘由，房产证未办到个人名下，另一类是已办理了个人房产证，但由于不同因素，无法上市交易。涉及问题总户数为8650户，其中，开发商开发建设的小区产生问题4454户，机关、企〔事〕业单位自建或购置民房产生问题1240户，驻城村房屋产生问题2956户。 房屋登记中产生历史遗留问题缘由是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种： 一是土地缘由。有的在开发建设前没有取得土地使用权，或土地手续不齐全；有的机关、企〔事〕业单位购置民房，支配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突，无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。 二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不全都；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。 三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。 四是政策因素。我市的房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到2023年?城市房屋权属登记管理方法?实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。2023年10月市政府召开会议，要求房屋登记中出具土地手续，我市才逐步完善房屋登记中的土地管理。同时，还存在一种状况，相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过局部违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有准时申请办理，使问题积压下来。而在统计的8650户问题中，土地问题占48%。 五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，实行欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深化开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。 房屋登记历史遗留问题，是引发房产相关社会担忧定因素的根源，也严峻制约了房屋登记工作的完善与进展，是群众反映最直接、最迫切的问题。 〔五〕房屋登记体制建设问题 目前我局从事房屋登记相关工作的单位科室有局业务科、房地产管理处、城建档案馆，开发办还涉及商品房预售许可的审批工作。随着?物权法?、?房屋登记方法?〔突出房屋登记簿法定效力的作用，以及中间环节“无缝对接〞 、办事效率的最大化提高等要求的提出，现行房屋登记体制面临着以下问题： 1、登记簿的法定效力难以实现 ?物权法?规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，即登记簿是房屋权利归属的法定依据，房产证只是权利人享有房屋权利的证明；不动产登记簿由登记机构管理。同时，房屋登记类型包括国有、集体两大项登记，五大类型，30多个小项，每一小项登记均有不同要求，登记工作繁琐而简洁。但均需作到针对登记的事项、内容等询问申请人，并做笔录归档保存；均需作到将登记事项、内容记载于登记簿。 在现有的房屋登记体制下，受理案件的工作人员见不到登记簿，无法作到依据登记簿询问申请人有关登记事项、内容等，也无法做询问笔录，无法依据登记簿登记事项、内容等要求申请人供给相关资料，无法确定申请人申请登记的房屋是否已进行了查封登记、预报登记、异议登记、抵押登记、预报抵押登记及在建工程抵押登记等，难以做到精确     受理。 2、房屋登记效率受到很大制约 目前我市房产登记案件由业务科受理，由房管处现场勘查、审核、审批。而业务科与房管处没有实现集中办公，业务科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管处，这样在客观上就造成案件办理的滞后，不能做到受理即开头办理。目前，我们的办证承诺时限为5个工作日，而传件与转件就要占去20%—40%，不利于效率的进一步提高。?方法?中规定的异议登记办理时限是1个工作日，而目前的工作机制仅接送案件就至少需要1—2天，根本无法到达规定要求。其他登记类型也会由于案件的传接占用了较多的时间，造成实际工作时间的紧急。尤其对异议登记、查封登记、房产证遗失登记等需要即时办理的登记，势必因工作机制问题导致登记不准时，极有可能产生法律纠纷，我局也会担当相应的法律责任。 3、房屋登记簿建立及信息系统建库工作难以开展 目前房产档案由市城建档案馆管理，在房屋登记系统的建设过程中，对房产档案进行标准化整理，建立标准的文本档案库及电子档案库，是登记系统建设中最根底、最核心的工作，需要大量的人力、物力和时间，对成果的质量也有严格的要求，需要确保100%的精确     无误。这些工作都需要由房地产管理处组织专业技术人员进行，因此协调房产档案的管理体制也是目前亟需解决的问题。 〔六〕村镇房屋登记问题 1、体制不理顺。目前，建成区的三个街道区域内全部房屋登记〔包括该区域内集体土地房屋登记〕，均由市建设局直接受理当事人申请，直接派工作人员现场勘查，调查笔录，完成内审外查后赐予登记发证；而另8处镇街的集体土地房屋登记工作自2023年8月后，市房地产管理处只增加了业务量，人员编制並没有随之增加，现该处负责房屋登记工作的工作人员共11人，尚缺乏烟台市其它县市区房屋登记机构工作人员平均人数的半数，在这种状况下，2023年8月起的村镇集体土地房屋登记工作只能沿用以往模式，即由各乡镇村镇建设办公室受理案件，申报资料初审，然后现场勘查，再将资料报至市房地产管理处，该处只能做到形式审查，一方面无法确认资料真伪，另一方面对现场的实际状况並未真正把握，只能以各村镇建设办公室的审查结果作为依据进行登记並发证。村镇建设办公室隶属于各乡镇政府，受诸多因素制约，审查结果时有纰漏，影响了登记工作的正常开展。 2、办公经费和办公设施匮乏。目前，我市各镇街财政对于村镇房屋登记都不拨付办公经费，村镇建设助理员都是自己负担给老百姓办理房产证所需要的交通费、燃油费、通讯费等相关费用。同时，缺乏工作必需的办公设备，如、数码照相机、交通工具，有的乡镇甚至不为村镇建设办公室配备办公 ，长期以来，不但给村镇建设助理员造成很大的经济负担，而且打击了村镇建设助理员的工作乐观性。 3、工作人员严峻缺乏。由于市房地产管理处只增业务不增人员编制，只能连续依靠村镇建设办公室办理各镇街的房屋登记业务。而各镇街一般只设置一名村镇建设助理员，多的有大辛店镇、潮水镇、南王街道也只有2人，还要负责村镇规划、新农村建设、村镇公用事业等业务，而且多数村镇建设助理员还担当其他职务；由于我市乡镇合并，乡镇规模大幅扩大，少那么五十个自然村，多那么过近二百个自然村，而村镇建设办公室人员並未增加，原来小乡镇的村镇建设助理员要负责已增至两倍、三倍的大镇的实地勘察房屋、测量绘图、填写表格等大量的工作，加上还要负责到市建设局业务科交件、拿证等工作。工作量相当大，人手明显缺乏，尤其是距离偏远的乡镇。 4、历史遗留的管理漏洞。以前房屋登记程序不严谨，管理不完善，造成一些房屋登记问题。大的方面有：〔1〕2023年全市乡镇房屋普查换证时，没有准时收回1985年颁发的房产证，造成“一房两证〞问题。依据市政府?转发市建委关于更换农村房产全部