房地产项目投资决策的一般分析——以云南俊发地产有限责任公司会计学专业.doc

房地产项目投资决策的一般分析——以云南俊发地产有限责任公司 摘 要 随着中国的社会经济水平的不断提升，房地产项目在开发过程中，越来越重视开发品质的提升，项目开发的规模也越来越大，从北上广深到沿海的各个城市，从内地到东西南北等，诸多的楼盘规模迅速扩大，显然可见，我国的房地产行业正在进入到一个更加正规化和规模化的道路。规模达到上千上万亩的楼盘随处可见，与此同时，房地产也随之转型，就当前来看，房地产行业逐渐向高风险、高回报发展。如何能够保持当前良好的发展势头，其开发项目投资的决策关系到整个项目的盈利和社会效益。 本文根据俊发集团在云南省昆明市开发的水晶俊园地产项目为案例，在整个项目的投资决策阶段的实施过程的经验进行分析研究，并结合房地产项目的普遍投资决策进行综合性总结，得到启发。水晶俊园项目政府拥有一万六百多平方千米的占地面积，建筑面积也高达五万多平方千米，其中住宅面积占据百分之九十以上的比例，剩余为商业建筑占地。本文对该项目进行研究和分析，对整个房地产行业的项目投资决策具有重要的研究意义。 【关键词】云南俊发地产 房地产项目 投资决策 Abstract With the continuous improvement of China's social and economic level, real estate projects in the development process, more and more attention to the improvement of development quality, the scale of project development is also growing, from the north to the Guangzhou-Shenzhen to the coastal cities, from the mainland to From east to west, north and south, and so on, the scale of many real estates has expanded rapidly. It is obvious that China's real estate industry is entering a more formal and large-scale road. The scale of thousands of acres of real estate can be seen everywhere, followed by real estate as a "high risk, high investment and high return" industry, how to maintain the current good development momentum, the decision of its development project investment is related to The profit and social benefits of the entire project. Based on the case of Junjun Group's Crystal Junyuan Real Estate Project developed in Kunming, Yunnan Province, this paper analyzes the experience of the implementation process of the investment decision stage of the whole project, and combines the common investment decision issues of real estate projects. to sum up. The Crystal Junyuan project has a planned area of over 16,000 square meters and a building area of over 50,000 square meters, of which the residential area accounts for more than 90% of the total, and the rest is occupied by commercial buildings. This paper studies and analyzes the project, which has important research significance for the project investment decision of the whole real estate industry. Keywords: Yunnan Junfa Real Estate ；Real Estate Project ；Investment Decision 目 录 引言 1 一、企业投资决策的理论基础 1 （一）房地产前期决策的概念 1 （二）房地产项目投资机会研究 1 （三）房地产项目投资风险 1 二、俊发地产公司的水晶俊园项目概况 2 （一）水晶俊园项目开发企业概况 2 （二）项目基本概况 3 （三）项目投资估算 5 三、房地产项目投资决策的意义及投资决策分析 5 （一）项目投资决策的意义 5 （二）社会效益分析 5 （三）经济效益分析 6 （四）投资环境分析 7 四、水晶俊园项目投资决策成功经验与失败教训 9 （一）成功经验 9 （二）失败教训 10 五、对房地产项目投资的启示 11 （一） 成功经验的启示 11 （二）失败教训的启示 12 结论 12 致谢语 14 参考文献 15 引言 国内越来越多的房地产项目如雨后春笋般蓬勃发展，发展势头势不可挡，在项目的开发中投资决策直接影响着整个房产项目的风险和带来的诸多无法确定的因素 褚菁晶. 房地产投资决策分析[M]. 中国建筑工业出版社, 2014. 。大部分开发商，包括国内非常有实力和影响力的开发商在内，对房产项目的决策分析和研究都不够透彻和严谨，其认识与国际著名房地产开发商之间有很大的差距，原因就是没有认真的对国内政策、市场环境和产品定位做出正确的判断，仅仅靠着一股子热情，追随潮流，导致很多房地产项目的投资决策无法正确的实施，最终造成开发企业的资金陷入瘫痪，整个项目以失败告终，给开发企业造成沉重的包袱和巨大的债务，很多企业无法承受压力，逐渐销声匿迹，最终退出房地产行业，企业倒闭也造成了大量员工失业，给整个社会和家庭造成巨大的负担。 一、企业投资决策的理论基础 （一）房地产前期决策的概念 房地产有一些工作叫做前期决策，指的是从机会选择过渡到正式立项的房地产投资项目。因为房地产投资项目投资回收周期长等各种特点，前期策划和决策都是有确定的条框，要遵循系统工作进行有计划、有步骤的工作。另外，前期策划和决策与项目的投资方案以及投资的计划编制有着密不可分的关系，它可以决定项目投资的最终结果，因此，不论什么时候，投资者总是异常关注房地产前期决策这一关节。 （二）房地产项目投资机会研究 在一般的常用机会研究方法上，充分分析项目的区域、物业服务等情况针对性的分析房地产项目的投机机会。研究者一般将房地产项目的前期投资机会研究的第一步是针对项目所处区域的地产环境进行研究分析，比如政府的批租信息、房地产市场中的土地转让，城市规划信息等 郑薇.房地产开发项目投资决策研究[D].东北石油大学,2012. 。尽可能详尽的掌握区域内的土地资源情况和土地的价格、物业分布、使用性质等等，再进一步掌握市场中跟项目所在地块的投资成本和收入的情况，进行粗略的估算和估量，然后根据所在地区的市场需求和竞争条件预估经营周期内的风险。将项目的投资规模、运营手段、使用性质、经济效益、竞争手段等做出最初的框架结构。 （三）房地产项目投资风险 风险控制有一个非常重要的阶段——房地产项目前期控制，为什么说它重要呢，历来项目设计前的各环节对项目投资都有着非常大的影响，根据大量数据显示，它甚至是影响最大的一个环节，这一环节也称作项目投资前期决策阶段。在专家的大量测算之下，得出该阶段对项目投资产生影响的可能性高达80-90%；其次是规划设计阶段，达到75-80%；最后是是施工图设计阶段，有5-35%。相比之下，项目实施阶段的技术措施对节约的投资力度就显得无力了，只有5-10％。 二、俊发地产公司的水晶俊园项目概况 （一）水晶俊园项目开发企业概况 1.俊发地产公司概况 1998年云南俊发房地产成立了自己的有限责任公司。九年之后通过港资企业并购了股权，成功的晋升为了独资企业。经过12年的发展，打造了18个品质项目，使俊发地产在云南省占有了领先地位。我国距离城市化进程还需要经过长期的奋斗，而房地产在市场的需求愈见旺盛,所以区域经济日趋发展,房地产的战略意义也变得更为明显。因此，在2010年，俊发地产利用昆明的资源优势，向全国拓展业务，形成了以昆明为中心走向全国的阶梯式发展，目的是使公司成为规模更大、更稳健的资本结构。 表2.1 昆明房企销售业绩排行榜 排名 企业名称 销售金额（亿元） 1 云南俊发 54.16 2 万科 39.66 3 中国恒大 32.31 4 蓝光发展 20.42 5 中海地产 18.60 6 云南城投 17.50 7 碧桂园 17.35 8 保利置业 10.69 9 昆明招商蛇口 10.51 10 保利地产 4.68 数据来源：2017年昆明市房地产市场研究年度分析报告 表2.1所示，根据中指数据及克尔瑞数据统计监测，房企成交金额/面积第一梯队，俊发地产在云南地产市场中居于首位，2017年的销售额较去年增增23亿元。在云南房地产市场不断变化的过程中，客户的需求也在不断变化，人们更加偏向于质量更高的产品，因此，象征着品质的俊发地产甚得民心，得到广大民众的喜爱。 2.公司开发理念和优势 公司先后在各个城市开发了很多项目，一直致力于开发主流住宅，每一个项目的核心目标都是“品质筑就生活”，以“做市场先锋，走品牌之路”为自己的发展方向并在这条路上越走越高；以“城市更新综合服务商”为自己的企业要求，努力提高服务；以“深耕云南、布局全国四大区域”为方向指引，使15万余户家庭有了品质居所。从项目的开发设计到完工，从细节服务到物业管理，都是秉持着创新的理论，优质的服务，规范的管理和合理的运作资金的开发理念，为以后俊发地产的发展奠定了基础，这也是俊发地产未来发展的优势。 3.公司市场定位 俊发地产在以后的发展过程中，要一直秉持着客户的需求为首位，客户的满意为方向，结合改善生态环境，保护历史文化，完善配套设施，调整产业结构，致力于城市化进程发展，通过多种方式的改进和变革，定位“城市更新综合服务商”，让俊发集团，在俊发集团至死不渝的坚守下，让顾客体验更优质的服务，更完善的产品，更安全的环境，使传统房地产开发企业向技术服务型企业转型成功。 （二）项目基本概况 1.地点与地理位置 水晶俊园坐落在环城北路与穿金路交叉口，规划面积为10640平米，建筑面积为53200平米，住宅建筑面积约为50516平米，商业建筑面积约为1588平米。该项目配套齐全，交通发达等优势。 2.项目建设目标 水晶俊园的开发周期分为两期，第一期的开发规模为5800平方米，建设周期为六年，前4年作为项目的基础建设时间，项目的建设目标是，从西向东依次是居住区、商贸中心、高新技术用地。南边是高新技术用地，中间是配套的办公写字楼楼宇，中心位置是居民区，西边的容积率、出口、停车位和绿地率等