[精选]经济一体化管理学与财务知识分析规划.pptx

上海虹桥临空经济园区一体化规划上海虹桥临空经济园区一体化规划 中国城市规划设计研究院 2010年4月 成果汇报成果汇报 城市设计范围：上海虹桥临空经济园区，北至苏州河、东淞虹路、南至泉口路、西至绥宁路，共计5.1平方公里。研究范围：拓展至临空南部北新泾社区，西部虹桥枢纽地区。规划范围 规划内容 第一部分 目标定位 第二部分 产业定位 第三部分 功能组织 第四部分 城市设计 第五部分 设计导则 第六部分 实施措施 第一部分 目标定位 19961996年年临空经济园区临空经济园区 20032003年年总部园区总部园区 发展历程 园林式 高科技 总部型 19931993年年市西工业小区市西工业小区 19941994年年临空工业园区临空工业园区 总部经济快速发展：总部经济快速发展：全球化背景中的企业管理和生产职能的空间分离；总部类型多样：总部类型多样：研发总部、采购总部、营运总部等；总部空间转移趋势明显总部空间转移趋势明显 1.全球总部经济发展特征 Global Headquarter Regional Headquarter Local Office 联合利华：全球总部：伦敦 中国地区总部：上海 全球研发中心：荷兰 Ulaardigen 英国 Colworth Port Sunlight 中国 上海 全球采购中心：上海 微软：全球总部：西雅图 亚太总部：新加坡 中国总部：北京 科技研发中心：上海、深圳、北京 一、区域背景一、区域背景 总部集聚形式日益多元化：疏解与集聚 CBD 曼哈顿 中环 伦敦利物浦街 谢菲尔德 Office Parks 美国（IBP）爱丁堡office park Business Park 国际总部园区发展比较与借鉴 英国stockley park 英国Edinburgh park 美国 International business park 园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park!产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）；园区功能：混合（mix-use）(工作与生活）园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open）园区交通：对外便捷；内部可达、步行 运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）快速增长：快速增长：2002年7月，市政府出台上海市鼓励设立外国跨国公司地区总部的认定工作大力推动了上海总部经济的发展。上海已成为中国内地总部经济数量最多的城市。前景乐观：前景乐观：世博会成为重要契机，预测2010年上海总部数量将超过香港。总部集聚区：总部集聚区：这些对信息、商务、研发环境有类似要求的总部型企业通常入驻同一地区，催生了一批总部经济相对集聚的楼宇或园区。上海跨国公司地区总部0501001502002502003年2004年2005年2007年2010年上海跨国公司地区总部上海总部类型上海总部类型 数量数量 外 资 企 业 跨国公司地区总部 154 外资投资性公司 150 外资研发中心 196 中央大企业总部 8 中央大企业地区总部 100 民营企业500强企业总部 31 表：2007年上海总部经济发展情况 2.上海总部经济发展特征 街区型 综合体型 街区型：街区型：CBD区，内环以内，空间局限；综合体型：综合体型：建筑综合体，布局分散，潜力有限；园区型：园区型：新类型，郊区，空间优势明显。上海总部基地类型划分 上海总部基地分布特征 西部多于东部：西部多于东部：长三角腹地的吸引力较强；形成两个总部簇群：形成两个总部簇群：CBD总部簇群、空港总部簇群；普陀长风生态商务区 虹桥枢纽商务核心区 青浦徐泾总部园 嘉定西郊总部园 虹桥临空经济园 空港总部簇群的建设 普陀普陀北岸北岸 长风长风 规模：占地面积220.9公顷；建筑面积：320万平方米；容积率：1.5 项目定位：上海第四个CBD 职能综合：办公楼、商业娱乐设施、酒店式公寓、高尚住宅、中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等。设计理念：强调公共服务空间设计，将苏州河沿岸工业发展历史特征与公共绿地设计相互结合。开发模式：开发商统一进行地块开发，整栋、整层租售（27000元/平方米，6元/平方米天）。嘉定嘉定西郊总部园（慧创西郊总部园（慧创 国际）国际）规模：占地450公顷；建筑面积420万平方米；容积率：0.9 项目定位：知识化、生态型、枢纽级总部园区 职能综合：总部经济、第三方服务、滨江生态绿化、生活配套服务四大功能板块叠加；设计理念：建筑组团空间与整体公共绿地相互融合（大疏大密）；开发模式：政府背景一级开发公司统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广 整栋出售，1900-3300平方米/栋。松江松江大业大业 领地领地 规模：占地120公顷；建筑面积60万平方米；容积率0.5。项目定位：展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。职能综合：政府配套、商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。设计理念：大面积绿地与办公楼相结合。开发模式：房地产企业统一开发，整栋出售，6000元/平方米，700-1200万/栋。虹桥枢纽商务核心区虹桥枢纽商务核心区 规模：占地160公顷；建筑面积170万平方米；容积率：1.1。职能综合：商务配套、交通配套、商业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。设计理念：搭建区域合作平台；营造时尚文化场所；创造环境友好典范 开发模式：统一开发 借鉴借鉴 运作模式：统一开发 园区氛围：努力营造园的氛围（绿地、活动空间组织企业交流）园区功能：混合（mix-use）(工作与生活）临空的不足临空的不足 运作模式：面向企业地块出售，统一开发需要良好的管理主体，目前还未能实现。园区氛围：临空还未能形成园的氛围。园区功能：功能相对单一。门户地区 二、临空发展条件分析二、临空发展条件分析 区位优势 品牌优势 文化优势 资源优势 临空总部现状分布图 1.临空的优势 2.上海虹桥综合交通枢纽的影响 机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴士等多种交通方式综合；界时100万人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、物流、信息流高度集中的地区。战略性节点对上海城市空间结构产生影响，西部门户地区。上海城市空间结构调整：虹桥枢纽周边地区成为战略性节点地区，上海西部地区将成为新的增长区域。虹桥综合交通枢纽 大虹桥地区发展对临空的影响：商务办公服务功能。大虹桥地区发展构想 临空经济园区 着眼更大范围的，参与主体更多的，围绕枢纽的产业布局开始蓬勃发展。与枢纽相关联的商务活动会在机场周边地区集聚。虹桥枢纽周边地区发展结构：双核心 机场西翼中心：枢纽核心商务区，商务型办公中心；机场东翼中心：临空经济园区，总部型办公中心。机场东翼总部办公中心 机场西翼商务办公中心 园区定位：总部经济，虹桥门户总部经济，虹桥门户 总部经济：国际与国内知名企业总部集聚区与高端科技企业集聚区；虹桥门户：依托虹桥，面向国际和面向国内的门户园区。西部核心 第二部分 产业定位 信息服务业：信息服务业：信息通信技术（联强国际中国总部和营运中心、神州数码华东营运总部、佳杰科技中国营运总部）；电子商务（携程、史泰博、报鸟、易果等）；无线通讯（爱立信、明基、晨讯等）现代物流业：现代物流业：FedEX,扬子江快运；服装服饰业：服装服饰业：卡帝乐鳄鱼、红蜻蜓、圣地亚哥等服装制造业；食品、生活用品等：食品、生活用品等：联合利华、统一企业、美特格拉斯；共同特征：航空出行需求高、生产性服务业；一、临空产业现状一、临空产业现状 1.空港效应 图1-7空港都市区示意图 空港优势：空港城功能布局往往沿廊道发展；各类园区的形成：商务园区（business park）、物流园区（logistic park）、产业园区（industrial park）等。商务园区吸引产业：航空物流（航空快递、保税物流、物流贸易、采购与分拨中心、物流加工基地）、航空商务（航空公司地区总部、物流公司地区总部、航空货代贸易公司）等 有特色的产业：以空港经济为特征的时间成本敏感性产业，诸如航空物流业、航空商务和服装服饰时尚产业等。航空物流业、航空商务等与空港直接相关的产业适宜接近枢纽布局，即布局于园区外环以西地区。二、临空产业发展条件二、临空产业发展条件 电子信息产业 纺织产业 物流产业 石油产业 钢铁产业 汽车产业 2.区域市场支撑 长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。3.错位分工 图：长宁三大产业功能区 图：上海商务办公布局 上海：做实信息服务业、现代物流业两大优势产业，为上海四个中心服务。长宁错位分工：园区经济而非楼宇经济，长宁区的新名片。4.园区型总部产业特征 灵活的产业空间 高科技产业的发展 三、临空产业定位三、临空产业定位 1.产业定位：信息服务业、现代物流业、高技术产业信息服务业、现代物流业、高技术产业 2.产业空间布局 外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区；南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区；北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高科技企业集聚区；高技术产业 现代物流业 信息服务业 四、临空企业定位：总部型四、临空企业定位：总部型 1.临空现状企业类型 跨国公司总部 地方性企业总部 一般性商务办公 25%38%37%地方性企业总部跨国总司地区总部其他以企业总部为主导的企业类型，是临空良性发展的开始。2.经验借鉴：成功园区企业门类总部开发比重占70-80%北京丰台总部基地 35%49%16%地方性企业总部跨国公司总部其他IBP 53%7%40%地方性企业总部跨国公司地区总部其他25%38%37%地方性企业总部跨国总司地区总部其他18%43%39%地方性企业总部跨国公司地区总部跨国公司总部STOCKLEY PARK(UK)临空经济园区 比例（%）规划开发量（万平米）现状开发量（万平米）新增开发量（万平米）跨国公司地区总部 50 140-150 41 100-110 地方性企业总部 30 80-90 28 50-60 一般商务办公 20 60 40 20-30 协和路：总部界面 科技岛：总部创意园 规划跨国公司研发中心引导区 规划跨国公司地区总部引导区 3.园区企业定位：总部型 25%38%37%地方性企业总部跨国总司地区总部其他50%30%20%跨国公司地区总部地方性企业总部一般性商务办公第三部分 功能组织 一、园区功能配套类型 商业：正大生活馆，4.1万平米；酒店：规划凯莱3.5万平米；学校医院：音乐学院，新泾中学等共4万平米；已出让 土地类型 开发量（万平米）比例（%）总量 170 商务办公 122 72 公共配套 12 6 居住 37 22 1.现状：相对缺乏 2.需求迫切：园区企业访谈 携程访谈 区位：南临空 企业特征：内资企业，劳动密集型产业 需求：1.路灯与治安 2.就餐 3.公共交通 4.企业周边环境改善 5.园区建立企业交流平台 6.园区配套各类服务设施（会议中心、酒店、聚会场所）Expeditor访谈 区位：北临空 企业特征：外资企业，知识密集型产业 需求：1.公共交通 2.安全管理 3.食堂 4.酒店（星级酒店和经济型酒店）5.休闲场所（咖啡吧、西餐店）6.娱乐健身场所（健身馆、美容店、会馆、文化中心）7.银行（工行、外币银行）3.经验借鉴：国内外园区功能配套 园区名 用地面 积（ha）建筑面积（M2）辅助设施 参数 Camborne BK 20 70000 宾馆、饭店、会议设施、酒吧，休闲建身中心）；超级市场（加油站、洗车房、饭店、自动提款机）；药店、建房互助会、饭店、干洗店、外卖店、酒吧、商业门店；图书馆、保健中心、社区中心、多功能运动场（网球场、足球场、游戏场）、自行车道、骑马道 1000人就业 Chester BK 70 116000 自动提款机、加油站、邮局、健身俱乐部、托儿所、报亭、三明治点、饭店、超级市场、信贷公司 7500人就业 Edinburgh BK 58 186000 园区公共服务中心（饭店、健身