2023年建筑行业审查土地估价报告的关键.docx

地盘估价实务检验宝典之一:查察地盘估价报告的关键 地盘估价实务检验宝典之一： 查察地盘估价报告的关键 好的报告要紧表现为： 第一、报告内容单方面，正文内容跟附件材料完好、配套； 第二、公正客不雅观，估价方法的选用及评价思路、过程公正、按照充分； 第三、用词精确，报告文字表述严谨、逻辑性较强； 第四、评价结果全然精确，符合市场行情； 第五、报告装订整齐、雅不雅观、不合。 在理论义务中，查察报告的重点除了产权情况外，尚有通过对估价东西客不雅观的分析，对偏离畸形价值的过高或过低估价结果提出调解建议，以防止国家或当事人的严峻丧失落。 报告查察的要紧内容： 1、 查察估价东西，其中包括权属、估价时点、估价作业日期跟有关证明材料； 2、 查察估价目的，包括价钞票定义、价值典范； 3、 查察估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及猎取方法是否可靠？估价结论是否失落失落落相关数据的支持？ 4、 查察估价方法，采纳的方法是否公正，数据分析是否科学？ 5、 查察估价条件，包括是否考虑得出估价结论的需要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产最高最精确应用评价的结论及其应用建议是否公正？风险分析是否适当？ 估价方法要点之一：市场比较法 应用市场比较法估价，要按照规程规那么，选择存在交换性的、估价时点近期的，市场上买卖的类似比较实例，停顿要素比较作适当修正后，断定待估宗地的地盘价钞票，恳求比较实例不得少于三个。估价中，除恳求选择的实例与估价东西属于一致供给圈、用处不合，在地域上属近邻地域或类似地域外，比照较实例选择、比较要素选择、要素条件的比较及要素修正有以下的详细恳求： 1、比较实例选择。所选实例应是理论买卖实例，并说明案例的详细坐落〔门商标跟宗地号〕。比较案例选择〔大年夜于或等于三个〕恳求： ① 与待估宗地属一致供给圈〔即尽管在同地域、同级不，且根底装备完美程度邻近。好似地域无案例，可选择邻近地域或一致级地盘内的类似地域的买卖案例，但选择案例的买买价钞票不克不迭相差太大年夜，按照阅历不克不迭逾越25%〕。 ② 与待估宗地用处应一样或类似〔按用地典范细类〕，如无用处一样案例，可选择用处邻近。比方待估宗地用处为室庐可选择商住，如工业可选择仓储，条件是已有一至二个与待估宗地用处一样的买卖案例。用处不不合时应设用处修正。 ③ 与待估宗地的买卖典范〔价钞票典范〕一样，买卖典范一般包括出让，让渡，股份制变革，租赁，抵押等。如选择买卖案例的买卖典范与待估宗地的典范不不合，应停顿买卖典范的修正〔除抵押评价外，一般不选择抵押实例〕。 ④ 成交日与待估宗地的估价期日应濒临。 A：假设市场比较动摇且买卖较少，比较的有效限日可延长，即选择多青年的买卖案例用于比较〔最长不逾越三年〕； B：如市场变卦比较快且买卖爽朗，那么比较的有效期要延长〔最长不逾越1至2年〕，一般买卖案例的有效期最长不逾越三年； ⑤ 买卖案例必须为畸形买卖〔即成交价钞票为畸形价钞票或可修正为畸形价钞票〕。所谓畸形买卖应是地下、平等、自愿的买卖。 ⑥ 价钞票内涵要不合，比方开辟程度、郊区的五通一平与郊区的差异：是基底的价钞票仍然含分摊面积的价钞票等。 按上述恳求选择比方拟案例后，分不停顿描画，描画内容〔假设有能够，最好到现场反省〕如下： 1、买卖实例情况： A座落位置、形状、地质； B水、电、路、讯、暖等根底装备 C商业兴盛、交通等情况条件 D地盘使用现状与标准用处 E有关地上建筑物的全然情况 F权利情况跟地盘应用年限等 2、成交价钞票 包括房地总价、地盘总价、房屋总价及照应的单价跟房屋租赁等外容，同时说明价钞票典范、价钞票程度及品种等。 3、付款方法 包括：一次付清、分期付款及比例、抵押存款比例、房钞票支付支付等外容。 4、成交日期 一般描画包括应用单位、位置、四至、用处、面积、方案条件〔如建筑面积、容积率、建筑密度等〕、地盘等级、地盘开辟程度、期日买卖、地盘应用年限、买卖典范、买卖情况、买买价钞票等。地域要素及个不要素等条件按用处差异选择见要素选择内容。 2、要素选择 估价时选择的比较要素，应包括阻碍地价的全部要紧要素，要紧是地域要素跟个不要素。以上要素 要与报告第二局局部析 的地价阻碍要素对应，不得脱漏要紧要素，需要时应说明停顿要素选择的按照。 选择要素的原那么： ①结合待估宗地所处区位及用处选择要素，用处差异阻碍地域地价的要素有差异，且阻碍程度差异。