2023年县经济适用住房建设项目可行性研究报告.docx

县经济适用住房建设工程可行性研究报告 第一章 工程建设背景 xx县整体概况 xx县位于xx省西南，属xx辖区。地处东经xx°xx′xx″—xx°xx′xx″，北纬xx°xx′xx″—xx°xx′xx″之间。总面积为xx平方公里。全县辖区有x镇x乡，xx个村民委员会，xx个村民小组，全县总人口xx万人，人口密度为每平方公里xx人，县境北依xx与xx县分界，南与xx毗为邻，东与xx县连接，西与xx县连接，县城距xx940公里，距xx120公里。 xx县地处xx山末端，境内最高海拔为xx米，最低海拔为xx米，属xx山脉xx山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，xx地貌。 xx县地处低纬度山区，属xx气候。具有明显的立体气候特征，雨量充分，日照充足，霜期短，年平均日照xx小时，年平均无霜期xx天，年平均气温xx度，东南部为多雨区，北部为少雨区。 水利资源，境内主要河流为xx河水系，现有xx千瓦水电站一座，拥有xx平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足工程建设。 经济来源，xx为主，xx年全县国民生产总值xx万元，工农业生产总值xx万元，社会商品零售总额xx万元，城镇居民年平均收入xx元，财政收入xx万元。 经济适用住房建设启动 中共xx县委、县人民政府于xx年x月成立了由xx任组长，有关相关部门负责人为成员的xx县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了xx房地产开发有限责任公司，公司住址：xx镇，法定代表人：xx，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、工程预算、资金筹划、工程方案编制、工程招标、工程建设实施、住房销售、物业管理、效劳等。 第二章、报告编制依据和原那么 一、报告编制的主要依据： 1.1、关于对xx县经济适用住房建设工程实施方案的批复； 1.2、xx 1.3、xx 1.4、全国统一建筑工程根底定额（土建工程）xx省预算基价； 1.5、xx省建设安装工程综合费用定额（99修订本）； 1.6、xx； 1.7、xx省建筑安装工程费用汇总表； 1.8、市政工程预算定额； 1.9、xx省城市住宅小区物业管理方法； 1.13、其它文件规定要求。 二、报告编制原那么 2.1、可操作原那么，根据工程所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。 2.2、合理性原那么，对建设工程的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。 2.3、整体性原那么，突出工程开发的整体布局，连片开发，确保工程的整体效果。 2.4、环境保护原那么，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按标准实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。 2.5、政策稳定性原那么，经济适用住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。 第三章、工程建设的必要性 二、城市化建设的必然要求 城镇居民住宅列入城市开展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理以城市开展配套，以经济适用住房为主的房地产开发建设管理，推动城市开展和城市经济开展。 三、城镇居民住房市场化的必然趋势 国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动房地产产业的开展。城镇居民住房以实物分房转变为货币分房，从而推动了城镇居民住房市场化的形成和开展。城镇居民可以在房地产开发商购置经济适用住房、商品房。对此，城镇居民住房市场化住房分配货币化是必然的趋势。 第四章、工程建设相关条件 一、住房政策的扶持 1.1、机关、企事业单位实行住房奖励政策。 1.2、国家税收优惠 1.3、土地使用优惠、低本钱使用划拨，“三通一平〞用地。 1.4、金融部门扶持信贷。 三、居住观念的转变 随着城镇居民经济收入不断增长，国家对城镇居民住房制度改革进一步深化，住房以市场化、货币化方向开展日趋成熟，城镇居民以居住面积、居住条件、居住环境思想观念的转变，越来越以高标准要求，适用、舒适、经济、美观、功能齐全为标准的新型住房需求。 第五章、工程规划及建设规模 一、规划的根本构思和建设原那么 1.1、按照“高起点、高标准、高品位、面向未来〞的要求，把经济适用住房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代园林小区，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。 1.2、经济适用住房建设的原那么是。统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。集住宅、商铺、车位、健身休闲广场、绿化为一体的园林住宅小区，符合“平安、适用、舒适、环境优美〞的原那么。经济、社会、环境三效原那么。 二、建设规模及内容 2.1、建设规模 建设规模：经济适用住房xx套，xx万平方米，分两期实施：一期工程实施xx套（户）；二期工程实施xx套（户），规划用地规模xx亩（xx万平方米）。 2.2、经济适用住房建设内容 2.2.1、经济适用住房xx套，总建筑面积xxm2，（其中：住房面积xxm2，商铺面积xxm2）。a户型（xxm2）xx套，b户型（xxm2）xx套，c户型（xxm2）xx套，d户型（xxm2）xx套。 三、总体规划与分区建设规划 3.1、总体规划。xx县经济适用住房建设工程总体规划布局为xx、xx、xx、xx4个区域。 第六章、市场分析与预测 一、市场分析 1.1、住宅市场 公司经过调查摸底，报名购房xx个单位，报名购房干部职工xx户（套），其中：报名a户型xx套，报名b户型xx套，报名c户型xx套，报名d户型xx套。 按单位性质分。（1）县级地方行政单位xx个，住房xx套，占报名总数的xx%；（2）县级地方事业单位xx个，住房xx套，占报名总数的xx%；（3）县级企业单位xx个，住房xx套，占报名总数的x%。 住房预购房户统计表 工程 单位 单位数 报名购房户 人数 面积类型 a a1 b b1 c d 县级行政 xx 县级事业 xx 省属行政事业 xx 省属企业 xx 县级企业 xx 合计 xx 从以上预报购房数说明，工程建设规模市场潜力较大。 商铺、车库市场潜力较大。 二、市场预测 经济适用住房建设工程充分考虑到当地职工城镇居民的经济承受能力和生活习惯，统一规划、布局合理、设计适度、功能齐全、平安、适用、经济、美观，需要购房xx户，购房率为xx%（未含各乡镇购房户数）。经济适用住房、商铺、车位市场前景看好。 第七章、工程投资估算 一、投资估算编制说明 1.1、编制依据 （1）规划方案设计图纸和相关技术资料； （2）市政工程预算定额； （3）全国统一建筑工程根底定额（土建工程）xx省预算基价； （4）xx省建筑安装工程费用汇总表； （5）收费标准为； （6）给、排水设计手册； （7）工程建设监理收费标准； （8）工程设计收费标准； （9）地方建筑材料市场价。 二、总投资估算及结果 投资估算。本报告采用概算法和98定额进行估算，根据经济适用住房建设有关规定和当地建筑市场现行价格为依据，并考虑不可预见因素，工程建设期为x年，第一期为x年，第二期公建、商铺、住房为x年，建设期资金占用利率以年利率x%计算。 经测算，该工程总投资为xx万元，其中。经济适用住房投资xx万元；商铺公建xx万元；其它投资xx万元（详见表1）。 第八章、实施方案及资金筹措 一、实施方案 1.1、一期实施方案进度 xx年x月至xx年x月为工程前期工作阶段； xx年x月至xx年x月为根底施工阶段； xx年x月至xx年x月为主体工程施工阶段； xx年x月至xx年x月为室内外装修施工阶段； xx年x月至xx年x月为室内外装饰施工阶段； xx年x月底至xx年x月中旬为室外管网、道路、景观施工阶段； xx年x月中、下旬验收阶段、总验收； xx年x月底交房。 1.2、二期实施方案进度 xx年x月至xx年x月总工期 二、工程资金筹措（详见附表2） 1、银行贷投xx万元 2、住房户购房预付资金xx万元 3、自筹资金xx万元 第九章、主要财务指标及工程效益评价 一、主要财务指标 1、投资利润率 经济适用住房、商铺投资利润率=利润总额/工程总投资x20230= 2、投资利税率 投资利税率=利税总额/工程总投资x20230= 3、净现值 经济适用住房、商铺= 万元（i=8%） 以上各项效益指标的计算结果说明。本工程主要经济指标均能满足要求，财务内部收益将高于社会基准收益率，由于财务净现值大于零，工程有较好的经济效益及盈利水平，财务足可以接受的。 二、工程效益评价 该工程是集经济适用住房、商铺、车位与室外绿化工程为一体的综合性建设工程，其经济效益分析，本报告中经济适用住房效益与商铺、车位效益进行分析，具体分析如下： （一）经济适用住房分析 经济适用住房建设工程面积xx万平方米，其中：住宅，商铺 ，工程总本钱测算： 1、住宅 ，建安工程投资 万元（可变）； 2、商铺车库 ，建安工程投资万元（可变）； 3、勘察设计、监理、预算、质监管理费、规划等万元（固定）； 4、根底设施建设，投资万元（可变）； 5、土地费 万元（固定）； 6、管理费 万元（固定）； 7、税金 万元（固定）； 8、贷款利息 万元（可变）； 9、不可预见费万元。 以上1—9项合计总本钱为 万元（详见附表3）。 销售总收入 万元。 1、经济适用住房销售收入 万平方米x988元/m2=万元，二年内销售。 2、商铺销售收入万平方米x 元/m2= ； 损益分析：房地产开发利润总额为 万元，盈余公积、公益金按2023%提起，为万元，未分配利润为万元，利税总额为万元。（详见附表4、5） 第十章、工程不确定性（风险）分析 一、盈亏平衡分析 经济适用住房建设工程生产能力利用率 =固定本钱费用/