2023年房产市场调查报告.docx

房产市场调查报告 　　关于房地产市场调查报告(一) 　　关注民生，让百姓实现“住有所居〞的目的，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深化理解xxx房地产市场崎岖较大的缘故，促进xxx房产业的健康有序开展，按照2023年xxx市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的阻碍，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关材料，并在xxx城区进展了实地视察。为了实在搞好这次视察活动，视察前组织局部委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察道路、房产企业确实定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察完毕后，又召集xxx城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关xxx市房地产市场视察情况报告如下： 　　一、根本情况 　　近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建立根本构成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体〞的住房供给体系，根本处理了不同层次住房困难家庭的住房征询题，居住条件得到了特别大改善，房地产市场进一步得到完善。 　　2023年至2023年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2023年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 　　2023年xxx市区商品房均价1646元/㎡，2023年涨至2300元/㎡，2023年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2023年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2023年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多要素的阻碍。2023年特别是二、三季度以来，xxx城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向炽热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 　　经济适用住房也是阻碍xxx房地产市场的重要要素。2023年--2023年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2023年完成22万㎡;2023年完成18.1万㎡，同比下降17.7%;2023年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 　　廉租房建立起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 　　二、我市房地产市场的主要表现及缘故分析 　　1、房价崎岖较大，楼市回暖较快。xxx房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步开展壮大，多以外乡企业为主，一些运营思路、开发方式、营销策略、治理经历、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的阻碍，xxx的房地产市场迎来了快速开展的阶段。同时在“买涨不买跌〞消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种要素导致xxx特别是xxx市区的房价崎岖较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，xxx的房地产市场也遭到了较大程度的阻碍，2023年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，买卖量大幅下降，开发量明万㎡，买卖额17.9亿元，买卖面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2023年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2023年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济情势，国家出台了不少扶持政策，加强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2023年三季度楼市的大迸发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速上升的主要缘故之一。()截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2023年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓舞消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融效劳品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推进了xxx房地产市场较快回暖。 　　2、区域开展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步开展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2023年-2023年全县共建成商品房面积60万㎡，房价顶峰时一些地理位置优越的房价到达5400元以上，南部县区的房价那么普遍较低，根本和我市的人均收入水平相一致。 　　3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2023年以来，受诸多要素的阻碍，特别是房价的过快增长，导致特别大一局部购房者把购房作为一个投资工程，助推了房价的强势上涨。但从2023年第三季度以来，受金融危机阻碍，xxx的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一局部经济根底好且在xxx房产投资中受益的人那么到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推进，泡沫成份在逐步减少，xxx的房地产市场正在逐步走向标准，走向成熟。 　　4、土地价格大幅上升，土地开发本钱提高。土地供给和土地储藏是房地产企业进展房产开发的前提和先决条件。xxx城区国有建立用地使用权招拍挂工作从XX年起施行，随着土地治理政策的严格化及供地点式的标准化，土地使用权供给方式逐步走上标准化轨道，土地使用权供给也将由运营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着xxx经济的快速开展而水涨船高。房地产企业对土地需求比拟旺盛，其土地价格逐步抬高，开发本钱大幅上升(见表4)： 　　2023年往常，xxx城区土地价格亩均价为57.43万元，而20232023每亩均价为207.4万元，2023年亩均价94.1万元，根本与2023年往常持平，土地价格的变化正与xxx城区的房价根本吻合。据调查，2023年上半年xxx城区房地产企业未参与土地竞拍活动，如今建和销售的商品房，是往常的储藏土地。2023年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的阻碍程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定要素难以作出精确科学推断，土地购置热情不高，对土地价格的心理预期不是特别乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发本钱大幅提高。xxx市房地产开发企业的土地购置费用，从2023到2023年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2023年至2023年，xxx市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速到达1.7倍;之后受市场阻碍，房地产投资热情减弱，使得2023年至2023年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。按照xxx市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2023年的2050元/㎡上升到2023年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大要素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时髦。与此同时，2023年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因而，经济开展与消费增长是支撑房价增长的重要要素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储藏和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)〞制度的施行，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直截了当推进了房地产本钱的上涨。三是受拆迁本钱加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等要素的阻碍，增加了房地产投资本钱。消费需求的改变使商品房的配套设备建立不断完善，也增加了商品房建立本钱，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期预备，是将“生地〞变为“熟地〞资金的投入，进展土地平坦等“七通一平〞的过程。从2023年2023年，每平方米土地开发本钱由263元上升到794元，增加了531元。 　　5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2023年xxx市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2023年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2023年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性开展政策的详细表达。2023年国内贷款到达48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。 　　企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场决心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。 　　面对金融危机的严峻阻碍，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运转施行政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保开展〞目的的施行，xxx的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开场，xxx的房地产受国家调控政策的推进，投资者决心明显加强，销售额明显增加，房地产业能够说领先从金融危机的阴影中走了出来，对xxx经济的平稳快速开展起到了积极的促进作用。 　　三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用 　　1、房地产业对经济增长的奉献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定开展期，对经济增长的奉献不断增大。从1998年到2023年，房地产行业年均增长24%，高于国民消费总值的增长速度。1998年到2023年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直截了当奉献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接奉献率，1998年到2023年xxx市房地产业开发投资对gdp增长的间接奉献率从3%上升到10%。 　　2、房地产对投资增长的奉献。对经济增长奉献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额奉献比重特别大： 　　3、房地产业对消费增长的奉献。2023年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推进力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)： 　　4、房地产业对财政收入的奉献。2023年2023年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售爽朗。2023年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2023年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2023年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。 　　此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也特别明显。 　　从表8能够看出，2023年全市房地产税收占税收总收入的2.87