2023年我国房地产发展现状及对策分析.doc

我国房地产开展现状及对策分 住房是一个关系国计民生，关系和谐社会构建的大问题。它的开展也是国内外一直关注研究的重要课题。本文以中国典型房地产为研究对象，从供给和需求两个不同层面分析近十年来我国房地产的走势状况以及现状，研究其形成的主要原因，存在的问题，以及相应的对策和意义。 本文首先分析形成我国典型城市房地产现状的原因，分别从供给和需求两个方面入手，研究包括土地，资金，政策等一系列相关因素；在此根底上，分析在这一形势下，我国房地产所存在的利弊，包括其进一步开展的促动因素和消极影响；然后，寻求相关的解决方案和有效措施以解决我国城市房地产中所存在的问题；最后，并进一步剖析我国地产健康开展的现实意义。 同时，文章在以上的分析过程中结合近两年的金融危机，分析对我国房地产的影响，结合时事提出相关的对策，并提出展望。 关键词：城市房地产 供给 需求 一、 我国房地产开展的背景及其现状 〔一〕我国房地产开展的背景 影响房地产开展的因素总结来说，可以分为国情，制度和意识三个大方面。 2.制度背景 3.意识作用 〔二〕我国城市房地产开展现状 1.房地产开发规模总体呈现快速增长趋势〔如表1.2-1〕 资料来源：中国统计局2023年至2023年全国年度统计公报，经过整理编制。 从上述表格可以看出，我国城市房地产的开展呈现高速增长。主要原因如下： 〔1〕供给方面： 第一， 经济的开展直接导致房地产在固定资产投资方面的比重不断加大； 第二， 房地产开发行业存在着巨大的利润空间，这直接驱动了开发商进行房地产的投资； 第三， 1994年7月国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，在政策上鼓励加快住房建设，同时98年的进一步房改，将房地产市场进一步推向市场化，加快了整个产业的开发。 〔2〕需求方面： 第一，房改以后，逐步实现了住房商品化、社会化。尤其在1998年，国家停止了福利分房，实行住房货币化，被压抑多年的购房需求得以解放，居民可以自己选择购房； 第二，随着人口的快速增长以及整体城市的开展，农村进城人口的增多，住房问题是一个硬性存在的问题，这导致了住房缺口进一步的扩大； 第三， 随着改革的深入，国民经济的飞速开展，居民的可支配收入有了显著的增加，居民有能力来购房，并且有足够的经济根底来进行房地产的投资。 〔三〕金融危机下我国房地产开展形势 从2023年以来，美国出现次贷危机，由此而引发的金融动乱已经逐步蔓延到了世界各地的诸多领域。这也对我国的房地产市场产生的深刻的影响。 在供给方面，“滞涨〞是房地产市场的显著特征。2023年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持了继续增长的态势；但是，值得注意的是，商品房销售面积、销售额以及完成开发土地面积等都出现不同程度的下降。 需求方面，投机需求在金融危机下望而却步，投资需求者呈现持币观望状态，而刚性需求也出现了持币观望或者待价而沽两种局面。 二、促进我国房地产健康开展的意义 (一)房地产在国民经济中的重要作用 房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济开展具有很大的带动作用。房地产的开发投资对中国经济持续快速的开展起到了巨大的推动作用，增加了政府的税收收入和财政收入。另外，在其开展的过程中，也有效的带动了相关产业的迅猛开展，如建筑、材料、投资等一系列产业。房地产的开展也有效的提供了更多的就业岗位，促进了就业，解决了社会闲散资金和劳务。 〔二〕房地产在我国城镇化过程中的重要作用 如图，我国城镇化进度迅速，在城市化过程中一个重要的问题就是住房问题。居民的生活就业都需要住房来进行保证，房地产价格的稳定，健康而持续的开展必然在我国的城市化进程中起着良好的推动作用，保证我国城市化快速而健康的实现。 〔三〕房地产在居民生活中的根底作用 一方面，他为生产和生活提供了不可缺少的物质根底，对居住条件的改善做出了巨大奉献。随着房地产的开发和住房体制的改革，人民的居住环境得到了翻天覆地的变化。 另一方面，在“以人为本〞、“绿色家园〞等相关理念的推动下，与环境想适宜，注重环境保护的开发逐步成为房地产开发商的关注点。这也在很大程度上提高了我国人民的居住水平和居住环境。 三、我国房地产开展过程中出现的问题 〔一〕各地区房地产开展呈现明显的地区差异 〔二〕住房供给结构存在着不够合理现象 1.商品住房投资内部不合理：经济适用房投资与别墅、高档公寓投资走势相反。十年间，经济适用房比重呈现下滑趋势，而高档住宅的投资却明显上升。 2.经济适用房比重不合理：表现为经济适用房随商品住房供给量的增加而降低，商品住房竣工面积总量越大，满足中低收入家庭的住房相对越少，房价上涨的压力越大。 3.房型与住房保障矛盾重重：由于高档住宅的增长，经济适用房的比重下降，导致居民购房的困境。房价的压力过大，对于普通民众的购房能力提出挑战，住房保障问题也随之出现，对于居民的正常生活也有着深刻的影响。 〔三〕房地产开发的利润与质量不成正比 房地产市场的利润一直是一个受到极大关注的问题，虽然一些业内人士指出房地产行业并不如外界想象的那个具有超高利润，但作为一个新兴行业，其几年间的急剧开展壮大，其利润空间可想而知。而根据2023的ST幸福公布的2023年年报显示房地产普遍净利润不低于15%，可见这一行业的高利润。而与此同时，当前一些地区房地产市场不同程度地存在中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理效劳质量差等问题，与其所收到的高回报不成正比。 1.在中介方面，虚假信息的大量存在，房屋的非法转让，合同欺诈以及近年来频频被曝光的房屋“缩水〞这一系列的问题，都在很大程度上严重的损害了购房者的利益； 2．物业管理上，收费的不合理现象很普遍，最常见的问题莫过于高额的收费，低廉的效劳，这种现象也同样让消费者很是不满； 3.我国房地产目前开发商较多，但让消费者信得过的品牌缺少之又少，房地产的过热导致局部房地产商盲目的追求利益，而对于自身品牌的建立往往不够重视，品牌建设亟待加强。 四、解决房地产开展中存在问题的措施 房地产的开发中所受的影响是来自于供给和需求两个方面的，问题的解决也需要将供给和需求两个方面结合起来，只有两方面双管齐下，才能合力解决上述存在的问题。 〔一〕房地产的供给和需求的经济学理论分析 4.1-1 房地产供给曲线 4.1-2房地产需求曲线 通过简单的数据分析，可以很容易的得出，我国的房地产供给需曲线。 在需求方面受到经济开展，各项政策的引导以及利率调整的影响，伴随随着房地产价格的上涨，供给量是逐步的提升，而且增长速度呈现加快趋势。 而在需求方面，由于房地产的需求是建立在个人经济条件，可支配收入以及储蓄增加的根底上的。这些需求主要包括首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求、资产保值与抗风险需求、中长期投资需求、子女教育等其他需求。而种种需求均呈现一种刚性的状态，不会因为外界的因素而影响房屋的购置，由此可见，从总体上来说，长期来看的话我国的房地产需求呈现刚性。 按照这一分析，我们房地产价格会呈现下降趋势，然而事实却并非如此。在我国的现实市场条件下，由于信息的不对称，非理性因素的作用，房地产商品的投资需求被放大了，加上银行提供的按揭贷款，投资需求被转化为购置行为，推动了房价的上涨，而局部市场的投资需求又会推动整个房地产价格的上涨。 虽然房地产和其他商品一样，在价格上涨的同时，供给也会增加，但是有两个现实问题，却是不容无视的。首先，来看我国的房地产市场，按照市场结构来划分，可以认定我国的房地产市场可以看做是一个典型的寡头垄断市场，开发商之间相互影响并且可能形成一种默契，统一默认某一种价格，互相之间不存在压价行为。其次，房地产有其本身的特点，就是建设周期长，资金投入大，供给和需求之间存在着时滞，以上这些现实情况，导致了一种现象的出现，那就是，供给曲线缺乏弹性。而与此同时，需求在短期内却对于利率税收以及价格反响敏锐，并不如长期这般缺乏弹性。 如图4.1-3所示： 4.1-3房地产供给需求变化曲线移动 供给曲线与需求曲线交于A点时，表示没有投资需求时的房地产市场均衡点，当大量投资者进入市场，由于信息不对称，非理性预期等其他种种因素的作用，需求别迅速的扩大，导致需求曲线外移到D1，与供给曲线交于B点，价格上涨幅度较大。 戚烈旭中国房地产的供给需求分析----兼议房地产过热，广西财政高等专科学校学报.2023.4 〔二〕供给方面解决房地产存在问题的措施 1.发挥政府的监管调控作用 〔1〕各地政府在房地产开发中所起的作用至关重要。政府应做好自身定位，集合市场这只“无形的手〞，进一步加强对房地产业的引导和调控，抑制房地产开发过程中出现不必要的过失。 〔2〕政府应当优化土地供给结构，提高土地利用效率。土地资源是房地产业开展得以进行的重要保证，耕地更是民生之本。在房地产开发过程中，应该进行科学的规划，注意保护好农用地。从而防止在城市房产开发中，征用过多的农用地成为城市建设用地，对农村土地特别是耕地的使用产生不利的影响。有关的政府部门应该对于把农地转变为非农用地这一环节进行严格的把关。同时，对于已经征用的土地要提高利用效率，防止滥用土地现象的出现。 〔3〕政府需要进一步催促房地产开发商及时披露房地产供给信息、催促市场交易部门公布房地产交易价格、政府有关部门搜集分析整理房地产需求信息，并且在政府公报或者法定刊物上及时加以发布。防止由于信息不透明而出现购房问题。 2.发挥利率、税收以及相关金融政策的导向作用 安体富，王海勇：我国房地产市场开展和房地产税收制度改革研究，经济研究参考2023年第43期 〔1〕利率作用：利率的上下直接影响房地产开发的本钱及其利润。利率的变动作为房地产开发中的一个外部因素，必然对资金投入巨大的房地产市场影响深刻。对于我国目前高涨的投资和需求热情，可以通过适当的上调利率来抑制房地产开展的过快过热。但是，同时，由于我国的房地产还不够成熟，开展运行机制仍然在起步阶段，利率的作用的使用需要谨慎。从而防止出现相反的效果。 〔2〕税收调节：税收政策可以作为一种温和的、长效性的稳定价格的手段。基于此，可以通过对于土地、特别是闲置土地课税的增加，使得房地产开发商囤积土地伺机获利的时机减小，将促使这局部土地进入流通，增加土地和房产的供给，有利于降低商品房销售价格。同时，在税收方面应当侧重于流通环节，促进二级市场的开展。 秦红， 李晓炜.我国房地产税收政策研究[J]. 中国房地产研究，2023，〔1〕 (3)金融政策：从现实来看，我国近几年的金融政策调控主要是通过信贷紧缩来对供给方进行约束。这一政策信贷上的供给约束对房地产企业产生明显作用。在实际的运用中，需要加强金融政策的针对性，并注重同税收政策相结合。政府可以根据宏观形势变化，反周期实施房地产金融政策，直接或间接缓解一些房地产商的资金链紧绷状况，减少房地产企业投资经营过程中不确定因素。 3．着重优化住房结构，保障低收入者住房 我国房地产市场目前的住房主要分为3类：商品房，经济适用房和廉租房。三个档次分别对应三个不同层次的收入。见图3.3-1 商品房 高收入 较高收入 中等偏高收入 经济适用房 中等收入 中等偏低收入 廉租房 最低收入 4.3-1我国住房3大层次 我国正处在快速城市化、工业化的开展阶段，人口众多、中低收入者居多，住房可支付能力弱，针对目前市场中住房结构的不合理现象，需要着重解决这一问题。在实施过程中。应当坚持应坚持特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合，中央决策与地方因地制宜创新相结合的根本原那么。 〔1〕完善经济适用房制度：在完善这种制度时，需要继续坚决“居者有其屋〞的政策指导思想，针对目前经济适用房开发存在的地理位置偏远，配套设施不完善等问题，着力解决。 首先，在土地利用上，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租