2023年商品房社区管理报告.docx

商品房社区管理报告 一、新建商品房社区面临的新情况、新问题有哪些。 伴随90年代初我国城市开始实行住房商品化、私有化改革，越来越多的商品房楼盘成为人们的生活小区，我国城市社区类型呈现多元化态势，既有传统的老街坊社区、单位公房社区，又有大量新建商品房社区。与传统老社区相比，新建商品房社区发生了许多变化，这些变化给新时期的社区工作提出了新问题和新要求。 1、居民与房屋财产间关系的变化。传统老社区主要是国家（由单位代表）分配住房，居民缴纳少量房租，住户只有居住权、没有所有权、出售权，由于是公共产权住房，同时房产的维修、小区的日常管理一般都由单位房管后勤部门或政府房管部门负责，这些部门和住户之间没有太多的利益冲突。居民对小区的管理、建设和规划通常感觉自己没有什么发言权。而在新建商品房社区，居民身份向业主转换，房屋所有权及其所属小区都归属为业主个人所有，住房是居民倾其毕生财力购置的最大私产，这使得人们的财产权利意识大大增强，使得这些社区不同于以往传统老社区可以由政府或商家自行规划、建设或开展活动。比方，XX市某街道办事处曾打算在江中门漫城小区盖一幢三层办公楼，但由于业主的强烈反对而不得不终止[①]。因此，政府、商家或物业公司必须尊重业主的财产权利，依法采取平等协商的立场对待业主。 2、社区组织类型的变化。传统老社区根本沿袭了方案经济时期的居委会管理模式，社区组织形式一般由社区党组织、社区居委会、居民会议构成，社区居委会是最重要的常设办事机构。在新建商品房社区，那么新增了业委会和物业公司，组织性质各不相同，类型更加复杂多样。传统老社区是居委会全覆盖，居委会占主导地位，被称为小巷总理，除了主要承担协助政府开展与居民公共事务相关的各项任务，同时还担负着为居民效劳的任务，有的还要负责为居民联系房屋水电的维修、停车管理等小区管理工作。而在新建商品房社区那么是物业管理公司全覆盖，由于物业管理与居民日常生活息息相关，物业公司地位的重要性日益显现。在业委会组织健全、作用显著的社区，业委会更被居民所认同。如何增强居委会在新建商品房社区的影响力是摆在人们面前的一个新问题。 3、社区组织间关系的复杂化。由于新建商品房社区组织类型的多样化，组织间关系也十分复杂。由于市场经济下、城市小区土地的规划、建设、管理中间蕴藏着巨大的经济利益，分化为不同利益主体的开发商、物业公司、业主及政府行政部门之间矛盾迭起，社区维权事件屡有发生。业委会与物业公司之间、居委会与业委会及物业公司之间、业主、业主大会与业委会之间，这些社区组织与政府房管行政部门和街道办事处之间，各种关系如何理顺、各自拥有哪些权利和义务，都急需标准。目前我国已经出台了物权法及国务院物业管理条例及一些地方性物业管理方法，但实际生活中，由于不同组织利益和价值的冲突，彼此之间无法形成分工合作、共建社区的良性互动和有机结合。有的业委会与物业公司之间关系不顺畅，甚至常常发生矛盾纠纷，业委会无法监督、改聘物业公司；有的居委会与业委会、物业公司之间衔接不紧密，各行其是；有的小区业主无法监督业委会、无法罢免、改选业委会；有的地方房管部门或街道办事处借口业委会是民间自治组织，而对业委会开展中出现的矛盾问题不闻不问、冷漠推脱。如何使新建商品房社区各组织之间形成良性互动关系，共同建设和谐社区，既需要我们从法规及政策上加以完善和标准，又需要我们总结实践创新中的典型经验。 4、社区居民人口状况及社会关系的变化： 新建商品房社区总体来说，居民的经济状况良好、贫困人口少，这使得居委会的工作内容不同于传统老社区。尽管对社区工作我们提出既要面对福利对象，又要面向全体居民，但在以往社区工作中，居委会的主要工作对象实际上是社区中的老弱贫幼。新建商品房社区经济困难人群较少，社区环境卫生、治安、公共设施又根本上由物业公司提供效劳，因此居委会在这些方面的工作内容相应减少，在居民心目中的重要性也随之下降，因此居委会在新建商品房社区必须寻找新的、让居民认同的生长点。 邻里关系淡化，缺乏互动交往，缺乏社区凝聚力。由于新建商品房社区是90年代以来住房商品化改革的产物，社区建成时间短，居民来自四面八方、不同职业、不同单位，彼此之间不熟悉，既不是老邻居、又不是老同事，居民之间没有业缘关系、地缘关系。邻里交往更加贫乏。再加上商品房社区以中青年居民为主，他们多是在职人员，生存竞争压力大，工作节奏紧张，活动空间以工作单位为主，缺乏参与社区建设的时间、精力和热情。在这些社区改善居民关系、调动居民参与的难度更大。可以通过现代网络技术，建成业主论坛、小区bbs等，使业主可以随时方便地通过网络进行互动，讨论社区中的公共事务，增进交流和沟通。 当然也应看到新建商品房社区进行社区建设的优势。由于购置商品房主要取决于人们的收入水平，因而不同商品房的社区成员具有大致相同的社会经济地位，社区呈现出阶层化趋势，同一社区居民的需求和消费能力呈现出一致性，这便于社区效劳的定位。在中高档商品房社区居民经济收入较高，便于开展一些面向居民需求的有偿效劳工程。 二、新建商品房社区相关问题的争议与讨论 1、业委会与居委会：合并还是分立。在业委会与居委会的关系问题上，有人提出应当将二者合而为一。其理由主要是：一居委会与业委会均是由同一居住区的住户选举产生的自治组织，重复设置引起工作中许多不必要的矛盾。[②]物权法草案规定的业主会议、业主委员会的职责许多都与居民会议、居民委员会的职责有交叉，如对任意弃置垃圾、侵占通道，违反规定饲养动物、违章搭建等，一件事情两个群众自治组织管，势必容易产生矛盾；[③][④]二无形中增加了管理本钱。居委会的管理工作人员的工资及办公经费由政府负责支付，业主委员会的办公经费那么由物业公司支付（也有的业委会没有经费），浪费了纳税人和业主的物业管理费。[⑤]业委会和居委会合一，政府管理本钱将最低，居民自治程度将最高；[⑥] 笔者认为，居委会与业委会应分开设置、相互配合，实现既分工又整合的关系。理由如下：从法律上，居委会与业委会是两种性质不同的组织，应分开设立。居民委员会是宪法和居委会组织法确立的城市基层群众性自治组织。业委会是作为住宅所有者对物业实施自治管理的组织，其差异显著：（1）二者涵盖的人口不同。业委会是所有住宅所有权者即业主的自治组织，涵盖的人口很明确是房屋所有人即业主，非所有权者（如租用房屋者），不应包括在内。而社区居委会是辖区内所有居民的组织，居民这一概念似乎因为过于简单、显而易见，因而很少被人们注意和分析。什么是居民。按字面意义上讲就是固定住在某一地方的人。居组法规定：“年满18周岁的本居住地居民，不分民族、种族、性别、家庭出生、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权。〞在实际工作中，居民主要以是否为本地户籍为标准。但是现实是人户别离现象很多。业主与居民并不等同，居民不一定是业主，业主也不一定就是居民，如有的业主属于投资置业，或出租或保值，本人既不居住也不迁移户口。但也有一些社区，业主与居民根本重合。（2）二者的职能不同。业主委员会的主要职能是代表业主对业主所拥有的物业实施自治管理，对物业管理企业进行监督，维护全体业主的合法权益。按照居组法社区居委会有七项主要职能，除了与业主居住和生活有关的小区物业自治事宜外，还包括协助政府做好与居民利益有关的公共事务、开展社区效劳、社区精神文明建设等多方面内容，说明居委会的职责范围要远远大于业委会的职责。业委会与居委会的职能是局部与整体的关系。（3）代表的利益不同。业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的组织，代表的是业主的利益。居委会那么是一个特殊的自治组织，我国宪法将居委会放在宪法第三章国家机构里的最后一条，规定：“城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或村民委员会是基层群众性自治组织〞，并赋予居委会协助基层政府做好与居民利益相关的各项工作的任务，说明了居委会具有行政性与自治性的双重属性，人们常称居委会干部、社区干部、说明了它与政府之间紧密的联系。这一行政色彩使之既代表社区全体居民的利益，又必然像政府组织一样具有代表社会公共利益的立场。（4）涵盖范围不同。居委会与业委会所涵盖的地域不完全一致。根据物业管理条例，业主委员会由同一个物业管理区域内的业主选举产生，一个物业管理区域设一个业主委员会，涵盖范围较小。现行的社区居委会辖区一般是经过社区体制改革后形成的，大都经过了整合、合并，通常一个居委会辖区可能包含了多个住宅小区，有多个业委会，有的XX县区为使社区办公用房、效劳用房达标（如每个社区办公效劳用房到达200平米），只有把几个社区合并。另外居委会较业委会在城市中涵盖面更广泛，据2023年全国社区现状抽样调查显示，99％的社区建立了居委会、只有22％的社区建立了业主委员会。据报道，XX省3200个住宅工程中，成立业主大会和选举产生业委会的只有574个，成立率仅为17.9%。[⑦]其它城市如南京、广州等地，也是类似，成立比率一般不超过1/3。业委会不仅成立率低，而且许多业委会发挥的作用有限。这主要是由于业委会作为新兴的纯民间组织，没有明确的法律地位，没有必要的财产和经费、业委会委员没有薪酬，完全是因为热心公益事业而无偿奉献，业委会成立实行备案制，政府主管部门并不能强制小区成立业委会，这些都影响了业委会的持续开展。而且当物业公司和开发商能为业主提供较为满意的住房和效劳时，彼此之间相安无事，业主甚至不要求成立业委会。这些都造成业委会成立率低、覆盖面小。 业主委员会和社区居委会并不是毫不相干的组织，根据国务院物业管理条例，业主大会和业主委员会的活动应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取其意见。根本确定了居委会与业委会之间有指导与被指导、监督与被监督的关系。 因此居委会与业委会在理论上是两个既有关联、又具有不同属性的组织，二者不能合并，但应整合各自功能，共同管理好社区。在实践中，在成立了业委会的住宅区，应将业委会工作纳入居委会的工作范围，居委会对业委会工作进行指导和监督。在没有成立业委会的住宅区，可以由居委会代行业委会职责。应将这些规定上升为政策制度，以免业委会、居委会推卸责任，或者居委会出面处理问题时，物业公司不予接待和接受。 2、如何寻求新建商品房社区居委会工作的落脚点。在新建商品房社区，与居民生活密切相关的小区管理已由物业承担了有关的管理和效劳职能，居委会的未来开展必须侧重物业管理公司职责之外的社区社会事务，主要包括与居民利益相关的社区效劳、社区自治等，以社会管理、社会效劳为主。在新建商品房社区，居委会的工作应包括四方面内容：一是协助政府做好与居民生活及利益有关的公共事务与公益事务，完善社区管理和社区效劳，这是居委会工作的传统工程。这些工作常常与政府在社区中的公共效劳是密不可分的。因此，在目前社区公共效劳站与居委会的关系问题上，应当将协助政府工作的社区公共效劳站与居委会相融合，而不是相割裂。即使是新建商品房社区仍存在公共效劳事务，如办老年乘车优待证、办独生子女证等。二是在将物业自治纳入居委会的工作内容之一。长期以来，由于城市居民与社区利益的关联程度较弱，社区自治在城市始终找不到落脚点，居民参与程度低、四个民主难以落实等问题成为困扰城市社区开展的瓶颈、得不到有效解决，居民与居住社区之间利益关联程度最大的便是物业自治。将物业自治纳入居委会工作的重要内容之一，是发挥社区自治功能、调动居民参与的最好表达。比较小区制定的业主公约和居民公约，我们就会发现，业主公约的规定十分具体详实，涉及到业主的权利、义务、物业和使用和维修、物业费的缴纳、违约责任等等，是切实可行、实实在在的自我管理。而居民公约往往空泛而抽象，比方热爱祖国、家庭和睦、邻里团结，通常不能真正发挥自治作用。对于物业自治，在成立了业委会的社区，居委会可以通过指导