2023年老公寓可行性报告2.docx

老年公寓可行性报告 篇一：老年公寓可行性报告204183288 银色港湾老年公寓可行性报告 二00七年十月 目 录 一、工程提出的依据 二、老年公寓目标客户需求及应对分析 三、老年公寓选址（地块）应具备的根本条件 四、老年公寓规划 五、老年公寓风险分析 六、风险躲避与控制措施 七、工程实施 八、结论 一、工程提出的依据 （一）政策依据 1、河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快开展养老效劳业意见的通知（豫政办[2023]105号） 2、河南省民政厅等部门关于加快开展社会福利事业的通知（豫民福[1998]19号 3、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发[2022]19号） 4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和开展改革委等部门关于加快开展养老效劳业意见的通知（国办发[2023]6号） 5、财政部和国家税务总局〈关于对老年效劳机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2022]97号 6、中华人民共和国土地管理法 （二）老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年公寓〞市场潜力巨大 2022年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场〞是一个潜力很 大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂〞，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远〞的特点，因此老年人不堪忍受“空巢〞的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 家庭因素催生老年住宅的产生和开展 自我国七十年代中期实行方案生育控制以来，“三口之家〞现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存开展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重缺乏，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟〞，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老效劳机构。 在2023年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老效劳机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老效劳机构的捐赠缴所得税前扣除… 老年住宅在京、沪两地倍受热宠 最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。 总结： 如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。 （三）老年人公寓现状分析 国内老年公寓的现状 篇二：老年公寓可行性报告 老年公寓可行性报告 一、老年公寓概念 老年公寓是指既表达老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种效劳的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。 老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。 西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活效劳、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的开展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为防止代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。 二、开展历程 美国在1935年社会保障法通过以前，各州政府已有老年公寓的设置；1935年后，开始大规模兴建，主要为有经济根底的老年人设立。英国于1948年实施国民救助法时，规定每一都市政府要为贫困无家的老年人设置老年公寓，都市政府如财力缺乏，可与慈善团体合力兴建。 中国从70年代末、80年代初开始，在上海、北京、天津、大连、烟台等地兴建老年公寓。此后，各种形式的由国家、社会或企业建立的老年公寓在各地相继出现。 中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。 北京最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护效劳，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利效劳性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。 2023年之后，很多老年公寓，已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。 三、老年公寓建筑设计 在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和标准的，比方：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。 因此老年公寓在设计中要把握几个尺度： 第一、通道局部——在各个使用功能空间之间连接局部的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过； 第二、使用功能空间中的“平安抓杆〞，老年人在行动中会有乏力感，表达在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的平安抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。 第三、楼梯设置，建筑设计专项标准老年人建筑设计标准－JGJ 122—99，老年人居住建筑设计标准—GB／T 50340-2023，中规定楼梯踏步宽度>=300mm，踏步高度四、建筑特点 特点一： 老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的效劳内容。在北京、上海、广州等经济兴旺的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件， 无论从居住条件还是养老效劳水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式--老年公寓。 特点二： 老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营〞的特点。我国人口众多，经济开展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保〞、“五保〞等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决工程立项、工程审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营〞的道路。 特点三： 老年公寓工程相对于一般房地产工程投资额大、资金回收期长。老年公寓工程不同于一般房地产工程，它不仅包括住宅本身，还包括许多效劳配套工程，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产工程高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓那么需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一局部须满足租用、度假等需求，并且公共效劳设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。 五、人口年龄结构已完成向老年型的转变 1、人口年龄结构变化的成因 随着国家在卫生保健等领域的投入不断增加，人口的健康状况持续改善，人口死亡率迅速下降，特别是低年龄人口比其他年龄人口死亡率有了更大幅度的下降。 而出生率仍维持在高水平，因此人口出现了爆炸式的增长。1962-1970年中国创造了迄今为止历史上人口年增长速度的峰值水平。 由于人口出生率的降低滞后于死亡率的下降，产生了人口年龄金字塔的凸出局部。随着时间的推移，这个凸出的局部也在移动，从未成年到成年，最后到老年。这就造成了中国的人口年龄结构从年轻型、成年型到老年型的转变。 2、人口年龄结构变化的特点与现状 人口年龄结构与人口转变密切相关。世界上大多数国家的人口年龄结构，都是随着人口转变以及社会经济开展，逐渐从年轻型、成年型到老年型转变的。西方兴旺国家的人口转变是伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程，经历了大约150多年的时间。我国那么是在经济不兴旺的条件下进行的，且明显带有人为的痕迹，经历着更加迅速的人口转变，人口年龄结构也发生了比较快的变化，即从相对年轻型人口结构，直接转变为相对老年化的人口结构。 第一、第二次人口普查时，中国的人口年龄结构根本属于年轻型，进入20世纪70年代以后，尤其是大力推行方案生育政策后，伴随人口出生率和总和生育率急剧下降，少儿人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年龄结构类型的转变加快。第三次人口普查，人口年龄结构已初步进入成年型，第四次人口普查，人口年龄结构已变为典型的成年型。此后，人口年龄结构继续老化，特别是进入20世纪90年代后，人口老龄化进程加快，人口年龄结构开始向老年型转变。到第五次人口普查，中国65岁以上人口到达8811万，占总人口的6.96%，意味着中国已经进入了老龄化国家行列。 3、人口年龄结构面临的挑战：人口老龄化 当人们关注着快速增长的中国人口给社会经济带来的巨大压力时，中国人口的年龄结构也在悄然老化，使我们又面临另一个严峻的挑战：人口老龄化问题。 中国人口老龄化具有以下三个特点：一是老年人口数量大。据2023年人口变动情况抽样调查资料显示，2023年我国65岁及以上老年人口已达1.1