[精选]某地块投资分析报告.pptx

翔安南部新城翔安南部新城2012XP022012XP02地块地块 投资分析报告投资分析报告 第一章：宏观分析第一章：宏观分析 第二章：市场分析第二章：市场分析 第三章：地块分析第三章：地块分析 第四章：项目定位第四章：项目定位 第五章：投资分析第五章：投资分析 地块规划出让条件地块规划出让条件 区域规划与建设区域规划与建设 地块环境分析地块环境分析 地块地块SWOTSWOT分析分析 土地市场分析土地市场分析 房地产市场分析房地产市场分析 区域市场分析区域市场分析 市场总结市场总结 开发销售计划开发销售计划 成本估算成本估算 起拍价效益分析起拍价效益分析 投标报价分析投标报价分析 风险分析风险分析 客群定位客群定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 价格定位价格定位 宏观经济分析宏观经济分析 厦门经济环境厦门经济环境 宏观政策分析宏观政策分析 厦门政策环境厦门政策环境 报告内容框架报告内容框架 1 1 宏观经济环境分析宏观经济环境分析 2 2 厦门经济环境分析厦门经济环境分析 3 3 宏观政策环境分析宏观政策环境分析 4 4 厦门政策环境分析厦门政策环境分析 第一章：投资背景分析第一章：投资背景分析 中国经济风险仍在，中国经济风险仍在，GDPGDP增速减缓，仍处于平稳较快增长区间增速减缓，仍处于平稳较快增长区间 投资启示：投资启示：1、2012年第一季度全国GDP累计增长率为8.1%，已出现连续8个季度缓慢下滑；在外需疲软、内需调整的经济背景下，基本实现了经济“软着陆”。2、中央主动下调2012年GDP预期目标至7.5%，未来GDP保持平稳较快增长可能性较大；3、世界经济复苏缓慢，国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势 宏观经济宏观经济 CPICPI、PPIPPI增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解 启示：启示：2012年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后，CPI的同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果，也说明当前物价上涨压力并未消除，调控政策短期仍不宜放松。PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7%，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长，说明企业生产压力加大，盈利状况面临挑战。2012年4月 PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业的整体回暖势头趋势明显。经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势 宏观经济宏观经济 启示：启示：2012年4月末广义货币余额为88.96万亿，如此低的货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市的库存/销售比有关。从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看，目前经济增长仍缺乏活力，前期定向宽松的政策虽取得一定成效，但2012年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量，还有待观察。较低的货币增速较低的货币增速,加上高库存加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道或将使得房价继续处于下行通道 经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势 宏观经济宏观经济 银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期 启示：启示：央行近两年来已五次加息；央行近两年来已五次加息；1 1-3 3年期贷款利率共上调了年期贷款利率共上调了1.051.05个基点；个基点；宏观经济可能在未来宏观经济可能在未来1 1-3 3年内保持资金“高成本”阶段；年内保持资金“高成本”阶段；随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本。经济和政策发展趋势经济和政策发展趋势 宏观经济宏观经济 厦门经济重回快速增长，三产占厦门经济重回快速增长，三产占45%45%2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，2011年全年经济仍保持高速发展态势，增速与2010年持平。2011年，厦门第一产业增加值25亿元，减少4.0%，第二产业增加值1304亿元，增长17.4%，第三产业增加值1207亿元，增长13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位 小于小于4%4%4%4%-5%5%5%5%-8%8%大于大于8%8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 厦门经济厦门经济 城市居民生活富裕，收入快速增长城市居民生活富裕，收入快速增长 厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到2011年末已达到33565元。比去年同期增长14.7；厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元，同比增长11.8%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。财产性收入比重将快速提高 厦门经济厦门经济 固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业 2011年城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增长30.7%；房地产开发完成投资436.31亿元，增长10.1%；其中土地购臵费185.58亿元，下降25.9%，占房地产投资的52.3%；投资产业集中，房地产投资比例较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落；城镇建设项目投资保持平稳增长势头，全年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增长1.89倍。厦门经济厦门经济 地方财力进一步加强，民间存款上升地方财力进一步加强，民间存款上升 2011年其它主要经济指标 类别类别 财政总收入财政总收入 地方财政收入地方财政收入 金融机构（本外币）金融机构（本外币）存款余额存款余额 城乡居民储蓄城乡居民储蓄存款存款 金额金额 651.61元 370.68 亿元 4957.46 1498.37 亿元 增长率增长率 26.2%32.6%11.6%11.5%数据来源：厦门市统计局数据来源：厦门市统计局 2011年，厦门市财政总收入651.61亿元，比上年增长26.2%。地方级财政收入302.43亿元，占总收入的46.41%，增长32.6%。两项收入增幅分别比上半年回落2.9和6.2个百分点，显示出下半年增幅明显回落。2011年，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增长11.6%；本外币各项贷款余额4340.7亿元，比增19.9%。厦门经济厦门经济 厦门版“国八条”厦门版“国八条”1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 2012年7月1日起全市范围全面征收二手房交易税（5.5%）4、强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理 6、合理引导住房需求 7、加快个人住房信息系统建设 8、坚持和强化舆论引导 厦门版国八条分析厦门版国八条分析 厦门版国八条主要重申全国版国八条；提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。厦门政策厦门政策 20112011年厦门限购令年厦门限购令 一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表 三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。厦门限购分析厦门限购分析 “本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房；厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求；厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。厦门政策厦门政策 政策对厦门房地产市场的影响政策对厦门房地产市场的影响 市场走势市场走势反弹趋势被抑制反弹趋势被抑制 5月份以来，厦门楼市不温不火；1季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构客户结构本地客户将成为主力本地客户将成为主力 新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构市场结构MM型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次臵业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态消费心态可能进入新的观望期可能进入新的观望期 受新政重申影响，购房客户持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。厦门政策厦门政策 近阶段厦门市获得的政策性支持近阶段厦门市获得的政策性支持 城市发展城市发展 特区扩大到全市特区扩大到全市 20102010年年6 6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大大到全市，厦门特区面积扩大1111倍。倍。中央支持特区发展中央支持特区发展 20102010年年9 9月月6 6日特区日特区3030周年庆典上，胡锦涛强调中周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用试，发挥作用。最新发展战略最新发展战略 国务院批准实施国务院批准实施厦门市深化两岸交流合作综合厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案配套改革试验总体方案，是党中央、国务院立，是党中央、国务院立足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时期推动厦门科学发展、跨越发展的行动纲领。期推动厦门科学发展、跨越发展的行动纲领。城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 岛外新城建设 岛内优化提升 四大新城：四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城 建设面积：建设面积：240平方公里 建设目标：建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造：旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动；综合体建设：综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；20102010年初，胡锦涛总年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公施建设一体化、基本公共服务一体化”共服务一体化”。20102010年岛外三大新城年岛外三大新城建设相继开工；基础设建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。产开发量大幅提高。城市发展城市发展 宏观环境总结宏观环境总