2023年农村集体经营性建设用地入市的调研报告.docx

关于农村集体经营性建设用地入市的调研报告 受区政府委托，2023年6月3日至4日，区自然资源局组织各乡、涉农街道到XX市，学习农村集体经营性建设用地入市相关经验和做法。调研组先后到XX市自然资源和规划局、马村分局学习交流座谈，学习收获对我区做好农村集体经营性建设用地入市工作具有一定的借鉴意义。现将调研情况报告如下： 一、XX市农村集体经营性建设用地入市根本情况 XX市农村集体经营性建设用地入市准备工作始于2023年初，截至目前，XX市共出让农村集体经营性建设用地2块，其中：地块一，位于XX县区北郭乡益庄村村北1.2023公顷（16.05亩）土地，以140.38万元的成交价，被XX市益瑞合金材料拍得。地块二，由XX市XX县区安阳城乡庙前村、谷堆后村共同申请，经XX市人民政府批准入市，决定以网上挂牌方式出让一宗集体经营性建设用地使用权，并委托XX市公共资源交易中心具体承办。具体地块位于XX县区安阳城办事处庙前村、谷堆后村，面积约11.3186公顷（合169.78亩），起挂价格为2751万元，土地为工业用地50年使用年限。5月29日，该地块以2751万元被XX市浩瑞建材拍得，是XX省首宗入市交易的XX县区农村集体经营性建设用地。 二、XX市农村集体经营性建设用地入市的主要做法 （一）制定完善入市制度，推动依法入市 为了更好的标准农村集体经营性建设用地入市行为，XX市印发了XX市农村集体经营性建设用地入市交易工作实施方案XX市农村集体经营性建设用地入市管理方法（试行）XX市农村集体经营性建设用地使用权网上拍卖挂牌出让交易规那么（试行）等文件，标准了全市入市交易程序，强化了过程和环节控制，对入市主体、入市地块、入市程序、交易细那么、监督管控以及收益管理等作了明确规定，既简化程序、提高了效劳便捷性，也保障了入市合法合规。 （二）严格标准入市程序，保障农民权益 XX市明确入市范围为国土空间规划（指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。入市主体为依法取得法人资格的集体经济组织或村民委员会；未取得法人资格的集体经济组织或村民委员会可授权/委托其组建的资产公司，或者委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市。入市前严格按照“四议两公开〞，由村民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，形成决议后，逐级向上申请，从根本上保障了农民权益。交易结果需在本集体经济组织事务公示栏公式，接受社会和群众监督。保障农民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作价入股，每年持股分红；四是租金保底加分红，每年收租金，定期分红。 三、XX市相关经验、实例对的借鉴意义 （一）新土地管理法为农村集体经营性建设用地入市提供了法律依据 新土地管理法自2023年1月1日起施行。新土地管理法关于集体经营性建设用地入市的条款修改主要表达在四点：一是规定国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，明确了集体经营性建设用地入市的合法化；二是集体经营性建设用地出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，规定了集体经营性建设用地入市的民主化决策程序；三是通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；四是集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。 （二）简化程序，促进乡镇招商引资工程加速落地 农村集体经营性建设用地入市，省去了转为国有建设用地的征收环节，市、县两级自然资源部门审批，市（县）人民政府核准，节约了审批时限，更有利用各类工程加速落地，防止工程未批先建，造成违法用地行为。 （三）降低征地用地本钱，减轻财政压力 农村集体经营性建设用地入市，不涉及缴纳社保费等税费，征地用地本钱显著降低。同时，出让起始价、出让底价等不得低于宗地实际取得的各项客观本钱费用之和，每宗土地出让均可实现正收益，可有效防止以往工业用地供地过程中本钱大于收益等情况的出现。 （四）拓展财政收入渠道，增加财政收入 按照XX市试点的经验，农村集体经营性建设用地入市，区财政可依法取得工业用地出让收益5%的土地增值收益调节金。下一步，XX市正在谋划农村集体商业用地的出让，预计县（区）政府可获取出让收益的20%作为土地增值收益调节金。 （五）有效盘活农村建设用地，促进乡村经济开展 农村集体经营性建设用地入市，农民获利，企业降低用地本钱，为盘活农村集体建设用地、促进农村集体经济开展、增农民收入、缓解农村就业压力、建设美丽乡村提供了有力支持。 四、存在问题及下一步工作打算 农村集体经营性建设用地入市仍在探索阶段，目前XX市的试点仍局限于工业、商业用地，全国首批试点区域河南XX县区、xx大足区在住宅用地入市探索中走在全国前列，但可复制性待进一步了解学习。在推动农村集体经营性建设用地入市过程中，仍需注重以下工作推进： （一）编制国土空间规划、乡镇规划 符合国土空间规划是农村集体经营性建设用地入市的首要条件。受上级国土空间规划政策的影响，我区各乡国土空间规划尚未完成。国土空间规划启用前，该项工作可依照各乡现有的总体规划和土地利用总体规划所覆盖的范围来实施。下一步，将加大国土空间规划编制力度，同时在规划过程中充分考虑、预留农村集体经营性建设用地入市的相关条件，在规划中推动农村集体经营性建设用地入市。 （二）上级政策支持 向XX市政府、市自然资源和规划局等上级政府、部门申请政策支持，出台符合XX市、实际的农村集体经营性建设用地入市管理方法等政策，为入市提供政策支持。 （三）完善乡街道基准地价 基准地价是影响农村集体经营性建设用地入市地价的重要因素。目前，的基准地价尚未覆盖全区广阔农村，可能掣肘农村集体经营性建设用地入市。下一步，将完善各乡基准地价。 （四）摸底调查 摸清底数，掌握农村集体建设用地根底数据，为区政府决策提供依据。区自然资源局将协同各乡镇、街道，结合农村集体土地不动产登记发证、全国第三次调查数据、正在编制的国土空间规划等，对辖区内符合条件的农村集体建设用地进行全面摸底排查，摸清所有规划为工业、商业等集体经营性建设用地的数量和分布情况，建立统计台账，形成目录清单，为下一步全面开展农村集体经营性建设用地入市做好准备。 第6页 共6页