2023年关于房地产开发中存在问题的调研报告.docx

关于房地产开发中存在问题的调研报告 几年来，我市房地产开发业得到长足的开展，对拉动我市社会和经济开展起到一定作用，但房地产业开展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。 　　（一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快 　　统计资料显示，2022年至2023年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末到达1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。 　　（二）、旧房拆迁问题导致工期长本钱高 　　我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐开展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少局部被称为“钉子〞户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从2023年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大局部已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房本钱，这也是房价走高的因素之一。 　　（三）、商品房开发结构性矛盾显露 　　目前我市房地产市场处于高速开展阶段，但市场供应的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房缺乏。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅根本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购置热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度到达供不应求的状况。 　　（四）、居民家庭收入与楼价之比偏高 　　按照国际原那么，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个开展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产开展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原那么的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。2023年我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有到达全市平均收入水平。年人均收入缺乏7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大局部居民的支付能力。 　　（五）、重先期开发轻后期效劳 　　由于局部房地产开发商的可持续开展的认识缺乏，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套效劳意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套效劳的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远开展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，无视长远规划的现象。 　　（六）商业营业用房空置现象已显现 　　2022--2023年，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前局部竣工工程实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发商积压和占用的资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康开展。另一方面由于大局部房屋已售给购房户，一些地段出租使用情况不好，在一定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热情。