2023年关于城镇违法用地调研报告.doc

关于城镇违法用地调研报告 根据市政府领导的安排，5月11日—5月20日，由市纪委、监察局牵头，从有关部门抽调专人组成调研组，对我市城镇违法用地、违法建设情况进行了调研。调研组先后走访了XX县区西环线、文昌个私工业园、长生康居工程点以及有关镇街道工业园；在市建设局、市国土资源局就城镇工业园区土地利用情况、城市建设规划执行情况以及违法用地、违法建设执法情况召开了专题座谈会，听取了相关职能部门的意见和建议。现将调研情况报告如下。 一、现状 1、园区土地闲置，改变用地性质。 闲置土地是指未按国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书规定的开工开发建设日期，或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未开工开发建设的；已开工开发建设但开发建设的面积占应开工开发建设总面积缺乏三分之一，或已投资额占总投资额缺乏25％且未经批准中止开发建设连续满1年的土地。本次调查了2023年1月—2023年8月我市城镇工业园区用地情况，发现两个突出的问题： 一是城镇工业园区均不同程度存在土地闲置现象。如：桐城经济开发区：入区企业共118家，其中工业企业104家，非工业企业14家；2023年1月1日以XX县区征地工业企业67家，2023年1月1日以后进区征地工业企业30家；区内租赁生产企业11家〔其中包括3家先租赁生产后征地企业〕。2023年XX县区67家工业企业中，亩均纳税最高达13.202万元/亩，最低为0.032万元/亩；其中，202322年亩均纳税1万元以下企业40家。04年1月1日以XX县区，除建设期外且有闲置土地达2年以上的企业有9家；04年1月1日至05年1月1日之间进区，除建设期外且有闲置土地达1年以上缺乏2年的企业有6家。40家企业中闲置土地超10亩以上企业共10家，闲置土地5亩以上企业共17家。双港镇：总宗数57宗，总面积581.31亩〔其中未批准的6宗， 29.8亩〕。每亩投资额达50万元以上30宗；容积率大于0.8的16宗；每亩税收达10万元的1宗〔金普贵〕，达5万元的3宗，3-5万元的4宗，1-3万元的11宗，低于1万元的19宗，其余无税收。双港镇是我市工业强镇，但本次调查57宗有近20宗没有产生税收，无税收面积350亩占总面积一半以上。其中浙江力革公司就圈占206亩，2023年5月批准至今建筑容积率仅为0.045，每亩投资仅9.69万元〔含地价款〕。文昌个私工业园：从2022年开工至今，用地40宗，工业划拨、出让总面积65395.15平方米〔其中已建土地面积28045.44平方米，未建土地面积37350.15平方米〕，15宗土地37亩至今未建设，局部未建的12宗土地面积达19亩，闲置时间均在3年以上。龙眠办事处：总宗数28宗，总面积408.11亩〔其中未批准的5宗，49.8亩〕。每亩投资额达50万元以上8宗；容积率大于0.8的1宗；每亩税收达10万元的1宗〔安徽凯达公司〕，达3万元的1宗，达1万元的2宗，其余无税收，并且土地闲置。此外，孔城镇、龙眠办事处、新渡镇、大关镇等地方的工业园区均存在土地闲置现象，全市工业园区土地闲置面积大约有20万平方米。二是局部工业园区不同程度存在改变土地用途现象。如：新渡镇：总宗数95宗，总面积739.15亩〔其中未批准的58宗，465.313亩〕。每亩投资额达50万元以上1宗；容积率大于0.8的5宗；每亩税收达10万元的1宗〔国元塑业〕，5万元的3宗，3-5万元的3宗，1-3万元的3宗，低于1万元的10宗，其余无税收。新渡镇主要是一批中小型企业用地未批先用，占总用地量的62%。绝大多数企业的投资强度、容积率均未到达要求，并且擅自改变土地用途的现象比拟严重。文昌个私工业园：在已经建成的楼舍中，除a段扬帆实业公司；b段周龙沿同康路建设的综合楼和后侧的冷库，光永红建设的综合楼租给鑫隆汽贸公司和后侧临时搭建的厂房，原翻身村务工经商的18户集体商住楼；c段方爱琴、刘晓玲务工经商的商住楼，荣国成等4户沿同康路后侧1500平方米用于仓储，计7宗，加之未建15宗未改变土地用途。其余18宗均改变了土地用途。 2、小区详规不明，部门监管乏力。 我市城市规划经过2022年依法修订，但仍存在“执行不力，监管不到位〞现象，存在“城市建设到哪里，就被动地拿出详细规划方案，导致详规与城市整体功能布局脱节〞的现象。一是局部小区详规不明。如：王墩经济技术开发区：该区成立于1992年7月，位于市龙眠街道王墩村，当时由县成立的临时经济开发办负责，主要是吸纳私营企业，2022年初该区停止运转。王墩经济开发区运行10年共开发两期工程，累计征地1250.04亩，一期工程于1997年5月底结束。二期工程于2022年中止。我市城市总体规划〔1996—2023〕于1996年编制，1997年开始实施。新一轮城市总体规划〔2022—2023〕于2022年下半年开始启动，2022年1月20日通过省政府批准实施。新一轮城市总体规划为方便南山路以北区域〔王墩经济技术开发区〕交通，拟在南山路以北接南山路新规划一条长约300米宽15米的次干道。新一轮总体规划修编完成后，南山路片区控制性详细规划未及时修编，加上新规划的15米路未列入近期市政建设方案，在此发生了建房户王钟友在该小区违法建设一案〔此案另有详细调查报告〕。王钟友违法建设一案说明：我市先期城市建设规划安排不够完善，未能及时安排区域详规，城市建设存在一定的随意性。二是职能部门监管不力。俗话说：“三分建、七分管〞。没有好的城市规划管理，就不能保证城市规划的落实和城市建设的健康有序开展。无论是新建，还是改建、扩建工程，职能部门都要深入现场勘察。凡不影响规划的依照法定程序办理规划行政许可。对规划实施过程，要实行动态跟踪管理、检查监督，即从放线、验线开始，直至工程竣工验收为止，发现问题及时解决，将违规违法建设消灭在萌芽状态。而王墩经济开发区王钟友违法建设一案：王钟友建房前，未能按要求将设计图纸和建房相关资料向建设部门申报，实际上未真正履行建房程序，王钟友是用经过转手的、早已过期失效的建设规划用地许可证向国土局过户土地使用证的，土地部门在王钟友取得土地使用证时未能把好关。据了解，当时该地所在的王墩经济开发区私人建房大多先开工，后办证，有的至今还无证。市国土局为王钟友建房放线两次，规划处无人参加，并且在施工过程中，国土部门接到其超面积建设的举报，国土部门及时派人查看是实，对其超面积16平方米虽作处置，但纠正不到位。王钟友建房过程中，规划建设监察大队分管龙眠河以XX县区域的负责人也屡次到该房处巡查，并口头催办手续，但没有文字记录，无果而终。此案暴露出相关职能部门监督不到位、管理不严格、协调不一致的突出问题。 3、用地手续不齐，操作标准不一。 我国法律对于土地权利的设置，最根本的是三种。国有出让地、国有划拨地和集体土地。调查中，我们发现，局部康居工程点、个别工业园存在“同一园区用地手续不一致〞、“少批多建〞、“一证多址〞、“私下买卖〞、“无证建房〞的现象。 一是用地手续不一。如：长生康居工程点：该康居工程分别于1999年至2022年批准实施共51户，51户中建设用地使用证分三种性质：〔1〕集体土地使用证共26户，分别为1997年批准的18户，2022年批准的8户；〔2〕2022年7月市政府批准国有划拨证的10户；〔3〕2022年7月市政府批准国有出让证的15户。二是“少批多建〞、“一证多址〞、“无证建房〞的现象。如：长生康居工程点批准51户建房，除5户持证未建外，已批准的46户实际建设62户。当时51户批准土地使用面积为5046.045㎡，建筑面积为6165.52㎡，除5户批准未建外〔5户批准土地使用面积428.25㎡、建筑面积526㎡〕，46户批准的土地使用面积为4616.795㎡，批准的建筑面积为5639.52㎡，而实际建成的62户占地面积为7503.025㎡，建筑面积12358.201㎡。合计：46户实际土地使用面积比批准面积多3186.23㎡，实际建筑面积比规划许可建筑面积多6718.68㎡。具体情况如下：〔1〕、持本人证件在康居点自建房屋居住的有25户，批准用地面积2717.625㎡，实际占地面积3051.799㎡，超出批准面积334.174㎡;规划许可面积3081.12㎡，实际建设面积4526.045 ㎡，超出规划许可面积1444.925㎡。 〔2〕、持他人证件在康居点自建房屋居住的有5户，批准用地面积409㎡，实际占地面积494.348㎡，超出批准面积85.348㎡;规划许可面积554.4㎡，实际建设面积1494.04㎡，超出规划许可面积936.64㎡。〔3〕、持证未建的有5户；批准用地面积428.25㎡，规划许可面积526㎡。〔4〕、持证移址建设6户，批准用地面积562.9㎡，实际占地面积864.558㎡，超出批准面积283.658㎡;规划许可面积672㎡，实际建设面积1450.14㎡，超出规划许可面积778.14㎡。〔5〕、倪学明统建26户。为他人代建5户，住户持有证件，批准用地面积429.94㎡，实际占地面积712.249㎡，超出批准面积282.309㎡;规划许可面积624㎡，实际建设面积1119.24㎡，超出规划许可面积495.24㎡。持他人证件6份，实际统建21户，批准用地面积610.75㎡，实际占地面积2398.071㎡，规划许可面积为730㎡，实际建筑面积为3768.736㎡，因不是一户一址进行建设，而是“一证多址〞、“无证建房〞，其建设行为不合法，合计：倪学明统建26户，超出用地面积2398.071㎡、规划许可面积3768.736㎡。 XX县区其他规划控制区内，都不同程度存在上述现象。只有进行一次详细普查，才能彻底摸清“少批多建〞、“一证多址〞、“无证建房〞的真实情况，才能有针对性地纠正此类问题。三是土地“私下交易〞。如：在文昌个私工业园中翻身村私下转让土地及建设情况尤为突出：2022年4月原文昌街道翻身村为加大招商引资工作力度和加快开展村级集体经济，村两委研究决定拟在工业园区内兴办菜市场。2022年6月2日原翻身村支部书记张启才代表该村同国土局签订了工业用途土地划拔合同，地点西环路b7段，面积6000m^2〔宽60米，纵深100米〕。该村集体资金缺乏，无力开发，经村研究决定将6000m^2工业划拔土地分二段实施。第一段沿同康路纵深45米土地〔面积2700m^2〕私下以20万元/亩转让给李南山等9户，并签订了关于筹集综合效劳楼建设用地协议书，李南山又转让给胡业仁，胡于2023年12月建成了翻身综合楼〔含业仁置业综合效劳楼〕；第二段纵深55米土地〔面积3300m^2〕私下以9万元/亩转让给高仇等11户，由他们出资建设，该村口头承诺负责办理工业出让国有土地证，但至今尚未办理。该村经办的土地分两段私下转让，收入、支出已入账，已交国土局土地款67.5万元，下欠48.6万元。工程于2023年11月开工，同年12月建设局要求停建，今年2月这11户又开工建设〔目前有4户基脚已打成，7户一层已建成〕，建设局又责令他们停建；停建后11户屡次到市、市政府和有关部门上访不断，问题至今未得到圆满解决。 4、土地“寅吃卯粮〞，“规划〞服从工程。 一是现行土地利用总体规划与土地利用现状矛盾突出。近年来，随着工业化、城市化进程的不断加快，建设用地需求快速增长。虽然按照土地利用总体规划，一定程度上控制了建设用地的总量，但是全市每年用地的需求量都在不断加大，用地紧缺的矛盾在不断加剧。尤其是随着招商引资和民营资本的迅猛开展，开发区建设、城市道路建设的不断需求，建设用地需求居高不下。而国家土地宏观调控政策越来越紧压，在没有足够的用地方案指标情况下，我市一些地方政府为了使招商引资企业能落户当地，自知违法违规，又不得不走违法用地之路。这种“官家〞违法用地现象在我市较为普遍，大都是“寅吃卯粮〞，一时难以纠正。二是被动调整规划。土地