2023年关于全县房地产业发展情况的调研报告.doc

关于全县房地产业开展情况的调研报告 关于全县房地产业开展情况的调研报告 为推动我县房地产业持续健康开展，根据县政协常委会2023年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调局部政协委员和有关单位人员组成专题调研组，走访了县住建局、县国土资源局等部门和多家房地产开发企业，实地踏看了局部住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区学习考察，现将本次调研情况报告如下。 一、开展现状与特点 我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2023年以来，全县共有房地产开发企业16家，分别在xx、宣风、银河、万龙山等处建成商品住宅小区29个〔不含经适房和廉租房〕，总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198.1万㎡，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点： 〔一〕全县房地产业投资强劲增长，产业地位日益凸现。统计数据说明，2023年-2023年县城房地产业累计完成投资8.27亿元，房地产业实现增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的奉献率约为4.7%。房地产业投资的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了城市根底设施建设的完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速开展，增加了大量就业岗位。如表一所示： 2023年－2023年县城内房地产开发情况统计表(表一) 时间 建筑面积(万㎡) 总套数 〔套〕 总投资额〔亿元〕 土地出让金〔万元〕 规费收入〔万元〕 税收入库 〔万元〕 2023年 7.95 587 1.57 3569.23 374．12 1843 2023年 14.27 1000 2.4 4244.67 276．39 3691 2023年 12.63 921 4.3 13010.4 352．23 4692 合计 34.85 2508 8.27 20824.3 1002.74 10226 〔二〕房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费根本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例到达90%以上，而商业性物业不到10%。同时xx外来投资和外来人口较少，历年推出的商品房93.3%是由本县区居民消费，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。 〔三〕房地产业外观形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和环境配套上都有明显提高。 〔四〕房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计〔见表二〕，目前县城区商品房销售价多层房均价为2480元/㎡，比2023年上涨近1倍；小高层电梯房均价2850元/㎡，最高3380元/㎡。县城20个小区已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。 县城内各小区相关数据表〔截止2023年6月〕(表二) 序号 公司名称 楼盘名称 总用地 面积〔亩〕 已建 成面积 (万㎡) 销售均价 (元/㎡) 总户数〔套〕 已建户数(套) 已销售 户数 (套) 入住率(%) 容积率(%) 绿地率(%) 1 江西鑫海地产 天灯柱、金茂、金惠 25.7 5.73 0 381 381 381 100 0 2 xx宏祥房地产开发 金鹰小区 100 9.88 2230 740 400 380 65 1.66 39 3 xx高强房地产开发 戏龙名苑 44.78 4.66 0 320 320 320 90 1.62 30.7 新天地 109.1 4.12 2850 965 394 136 0 1.56 34 4 xx 县溢源房地产开发 时代水岸 35.7 6.30 2580 400 380 304 70 1.98 34 时代经典 72 4.90 2600 576 341 297 15 2.00 38 丽景星城 35 4.70 2560 315 315 283 65 2.00 38 碧水华庭 36.5 4.96 2430 436 352 302 47 2.00 38 怡和源 70.5 2.78 2500 606 168 67 0 1.98 43 5 浙江龙游金峰房地产开发 现代城 109.6 10.2 2600 459 459 335 78 1.38 32 6 xx汇天置业 美芦水郡 63.12 7.60 2780 450 367 337 75 2.00 33 7 宜春市金豪房地产开发 富祥花园 36 3.78 0 260 260 260 20 1.80 40 8 瑞昌市景泰房地产开发 锦绣家园 30 4.94 2200 354 354 280 45 1.90 28 9 xx县永欣房地产开发 滨河名居 44.3 5.10 2500 512 338 263 47 2.00 35 10 xx县鸿华房地产开发 蔗棚蔬菜批发市场 8.6 1.4 960 82 82 82 62 2.67 0 11 xx大华房地产开发 金河湾 46.3 4.60 2400 304 247 205 45 1.56 33 12 xxxx玉女山庄 半山豪园 284 36 2750 2123 678 572 13 1.89 38 13 浙江省义乌市中北房地产开发 财富广场 32 3.6 2800 280 48 29 0 2.80 33.2 县城城区合计 1183.2 125.25 9563 5884 4833 二、存在的主要问题 〔一〕房地产业呈现非良性开展态势。消费者、开发商和政府三方所得利益均不理想。第一，消费者普遍感觉购房负担较重。一套130㎡的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,2023年在岗职工平均工资为24000元，房价收入比到达6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品房性价比偏低。我县县城商品房均价〔2500元/㎡〕与上高县〔2800元/㎡〕相差不大，但上高的商品房在环境、配套、物业等方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期大都在六年以上。一位开发商反映，虽然在xx以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务本钱很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，三年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔财政收入。 〔二〕普通中低档商品房供大于求。我县县城商品房大多数都是120-150㎡的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已开工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。 〔三〕土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2023年以来，全县房地产供地共2071.17亩(见表三)。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未开工土地计351.88亩〔见表四〕，如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.8计算，这7宗土地还可以建设商品房420230㎡，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让价格非常低。我县的土地平均价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130—400万/亩，经济效益可观。 全县房地产业供地情况表(表三) 年度 土地投放量〔亩〕 土地出让金收入〔万元〕 已开发面积〔亩〕 未建设面积〔亩〕 2023 219.15 219.15 0 2023 190.16 141.06 49.1 2023 42.3 2220.63 42.3 0 2023 666.43 13043.95 616.43 50 2023 250.03 2588.44 160.03 90 2023 57.95 1351.27 45.74 12.21 2023 177.5 3569.23 93.49 84.01 2023 213.42 4244.67 213.42 0 2023 217.11 13010.4 40.95 176.16 2023 37.12 3220 37.12 合计 2071.17 43248.59 1572.57 498.6 县城内房地产未开工楼盘土地情况统计表(表四) 序号 用地单位 宗地位置 供地 时间 供地 面积〔亩〕 备注 1 上高宏利房地产公司 日江路南侧 2023.2 13.77 未搬光缆 2 应小平 更田村 2023.9 84 置换土地 3 佳鑫房地产公司 更田村 2023.12 50.98 征地款未发到位 4 瑞联地产置业公司 更田村 2023.12 60.14 征地款未发到位 5 坤贤地产公司 古城管理处 2023.5 71.72 未交地 6 鑫海地产开发公司彭战胜 xx镇潭田 2023 34.15 未建 7 创宇房地产开发公司 xx行政路 2023.1 37.12 未交地 合计 351.88 〔四〕房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万㎡以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚资金实力，无法完成具有较大规模、较高品质的楼盘建设。二是商品房开发水平不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯房建设刚刚起步，真正的别墅区还没有，开发商开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本〞的开发理念尚未形成趋势。 〔五〕配套设施不完善，物业管理滞后。局部开发商只顾片面追求增加建筑面积以提高自身效益，无视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给社会管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区效劳等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安保洁水平，绝大局部住宅小区没有成立业主委员会。政府应做的市政根底设施不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。 〔六〕房地产业开展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工〞的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的价格供给建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工市场，加