2023年全区《XX省物业管理条例》贯彻执行情况的调研报告.docx

关于全区XX省物业管理条例贯彻执行情况的调研报告 关于贯彻执行物业管理条例的情况报告 （202223年2023月20日在州十届人大常委会第六次会议上） 州建设局局长陈强 一、红河州物业管理的根本情况 我州物业管理是改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立，住房制度改革不断深化，住宅建设迅速开展以及人民生活水平不断提高而出现的一个新兴行业。 我州物业管理企业起步于1998年，2023年来，我州的物业管理从无到有，从摸索试点到稳步开展，管理对象从单一的商品房住宅小区开展到宾馆、工业、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、平安维护、绿化管养、生活效劳、物业中介等配套效劳。 我州共有物业管理企业55家，从等级来看，等级较低。根据住房和城乡建设部规定，物业企业分三个级别，一级企业由住房和城乡建设部审批，二级企业由省建设厅审批，三级企业由州建设行政主管部门审批。目前，全州有二级企业2家，三级企业37家，暂定三级16家。从分布来看，主要集中在北部县市，其中XX县区20家，XX县区18家，XX县区8家，XX县区5家，XX县区2家，XX县区2家。石屏等7个县没有真正意义上的物业管理，有的是所在单位牵头管理，收取少量管理费用或不收费，有的属业主自行管理，收取根本能够清理环境卫生和公共用电等少量费用。随着我州物业管理的推进与开展，改革了现行的住房维修、管理体制，逐步建立了业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的新的管理体制。减轻了政府的压力和负担，保证了物业整体功能的发挥和物业的保值增值，提高了广阔居民的生活质量，刺激了城镇居民效劳消费支出增长，促进了产业结构调整，丰富了社区文化生活，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的奉献。 （一）业主大会建立和业主委员会工作情况 业主委员会和业主大会在物业管理活动中起着维护业主合法权益，承担着制定或修改业主公约、业主大会议事规那么，聘任或解雇物业效劳企业，决定专项维修资金的使用和再筹集，监督维修资金具体使用的实施情况等职责。业主委员会是业主大会的执行机构，按照规定，入住率到达50%以上的小区都要组建业主委员会。业主委员会成员均由小区全体业主选举产生，目前我州共组建业主委员会39个。 由于业主委员会是不计报酬的业主，假设不是小区的重大纠纷或重大的利益问题，均由物业管理企业或单个的业主协调解决。决定聘任物业效劳企业多由开发商在开发过程中确定的前期物业效劳延续下来或牵头单位进行指定聘用。全州184个住宅小区中有39个成立了业主委员会，仅占21.2%。 （二）住宅专项维修资金（原称为维修基金）管理制度的建立情况 住宅维修资金俗称住宅的养老金，这不仅直接关系到每位业主的切身利益，而且直接关系到住宅，特别是商品住宅的平安维护及物业管理能否正常运营，关系到城市经济和社会的稳定。建立和完善住宅维修基金管理是十分必要的，是推行住房制度改革的必然要求。 根据条例国务院（2022）379号（202223年8月26日国务院对条例作了重新修订），建设部住宅共用部位设施设备维修基金管理方法（建住房1998第213号），省建设厅、财政厅关于切实加强住宅公用部位设施维修基金的通知（云建房［2023］318号）等规定，住宅小区业主应按规定交纳专项维修资金，公房出售（含房改售房）按售房价的20%—30%交纳专项维修资金，业主按购房价格的2%交纳维修资金。202223年2023月30日建设部、财政部第165号颂布住宅专项维修资金管理方法（从202223年2月1日起施行）规定：商住宅的业主、非住宅的业主按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%交存住宅专项维修资金；公房出售按不低于售房款20%—30%提取专项维修资金，业主按购房价的2%交存维修资金。 我州在2023年初开始收缴住宅专项维修资金，按省建设厅、省财政厅要求，业主按购房价格的2%交纳专项维修资金，商业用房按0.5%交纳专项维修资金，截止今年8月30日，全州各县市在当地建设银行或农业银行开设了住宅专项维修基金专用帐户，按照“业主所有，专户存储〞的原那么，设立分户帐目2202342个，共归集维修资金6652.64万元。目前全省没有一个住宅专项维修资金的实施方案出台，所收的维修资金仅有少局部因特殊情况进行了支付外，其余局部进行了专户存储，其中开远支付12万元，XX县区6970元。省建设厅已为维修资金的管理和运行开发了软件，配发了运行设备（州级的主机和各县市的操作），省建设厅要求各州市根据各地的情况，尽快制定专项维修资金实施方案进行试行，根据试行的情况，全省再推行统一的管理实施方案。 （三）物业管理效劳情况 物业管理是住房商品化和社会化分工的产物，与人民群众的生活密切相关，加强物业管理，有利于提高人民群众生活水平，有利于构建和谐社会。物业管理工作始终坚持“让业主满意，让业主放心〞的理念。一是加强对物业企业的监督与管理，结合工作实际，将物业企业纳入房地产协会统一管理，每年召开一次协会会议，分析和讨论物业管理工作中出现的新问题、新情况，促进物业管理企业的开展；二是坚持物业管理企业年检制度，为了标准物业管理，每年对物业管理企业进行一次严格的年检，通过年检，对管理规模小、难以生存、效劳质量不好、和业主矛盾多、不依法办事的物业管理企业给予取缔；三是建立物业从业人员的培训机制。随着物业管理行业的兴起，针对业务素质差，物业企业从业人员须取的次质证书的要求，我州共举办三期培训班，经过培训、考试，共有600余名企业管理人员获得了建设部颁发的岗位证书；四是建立矛盾纠纷调处机制，及时调处各类物业管理的矛盾纠纷。各县市房管部门接到投诉或反映时，及时了解调处矛盾纠纷，保障业主和物业企业的合法权益；五是标准物业管理收费。物业收费实行政府指导价，物业管理收费标准由州县物价部门审核批准执行，如遇收费标准的争议，先由业主委员会与物业企业协调解决，再由物价部门审定。严禁降低效劳标准、压价竞争等不良行为，如有类似情况，先由协会进行调解，调解无果的由工商、物价部门查处。 目前，全州共有物业管理工程237个，管理面积974.64万平方米，其中住宅900.01万平方米，办公32.7万平方米，商业营业用房41.93万平方米，从业人员2397人。 （四）物业的使用与维护情况 条例规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 随着人民群众维权意识的提高，在我州实行物业管理小区根本是标准的，很少存在单位或个人侵占公共设施的情况，出现的几起较小的侵占通过协商已解决。维护方面在物业企业职权内的由物业负责，由其他部门承担的局部责任由物业企业承担。如水、电抄表或水、电费收取方面，一小局部小区的供电、供水延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损消耗用由物业公司承担。维修资金的管理和使用还没有一个统一的方案或细那么来操作，急于修缮又不能即时使用自己交纳的维修资金，业主很有意见。房改售房小区售房时有的县市提取了维修资金，但已被使用，现为空帐，有的县市没有提取维修资金，有的县市也将局部售房款划归原单位。州级机关仅余300多万元的维修资金，远远低于应提取的比例。2023年以前建成的小区没有交存维修资金，2023后以后的小区交存的比例通过测算仅收取60%左右，40%左右没有收取。如XX县区、XX县区、屏边县还没有开展维修资金的交存工作。 二、实施条例工作中的主要困难和问题 我州物业管理工作尚处于起步阶段，从意识和管理方面还有很多的困难和问题。 （一）业主自主治理小区的意识和能力较弱。条例赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但从我州的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不愿参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序解决。二是出现利益冲突时，一些业主又以业主大会不合法为由上访。三是有的业主为了个人利益在小区里拉山头、搞帮派，使业主与业主之间，业主与业主委员会之间形成对立矛盾，给小区造成不安定因素。四是相当数量的业主并没有把物业的效劳当做一种商品，不愿花钱买效劳。 （二）旧住宅区和2023年以前建成的小区没有维修资金保障，推行物业管理难度大。一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等不配套不完善；三是很多住宅是方案经济体制时建设的房改房，居住者多为工薪阶层和低收入群体，售房时既没有提取维修资金，又不能承担修缮、改造的费用；四是2023年以前兴建的小区没有交存维修资金，收取比较困难，工作量也很大。 （三）住宅专项维修资金管理方法中没有明确管理机构和管理经费。维修资金交存、支付和管理是一项涉及千家万户的庞大而细致的工作，没有专门的机构和经费保障很难做好。从2023年收取维修资金至今，一方面没有足额收取，另一方面只收不支，群众意见很大。 （四）物业效劳费价格偏低。物业收费是政府宏观调控价格，物业企业利润偏低，有的亏损严重，有的是由开发商补贴，有的是由房屋组织建设单位补贴。加之近年物价上涨，物业企业对利润的问题抱着一种今后会有好转的态度在坚持，也是我州物业管理企业对住宅区覆盖率偏低，不能开展壮大的原因。 （五）物业管理队伍素质偏低，人才短缺。由于物业管理行业起步较晚，从业人员大多来自“转制、转岗、转业〞人员及农村充裕劳动力，缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一局部从业人员没经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理岗位的要求，整体素质较低，群众意见较大。 三、今后实施条例工作的建议 （一）加强条例的宣传工作。利用新闻媒体大力宣传条例，引导物业管理各方主体依法办事，按市场规律办事，宣传物业效劳是商品的理念，引导业主依法履行权力和义务。如在“电视台〞、“电台〞、“报纸〞设专题或专栏。物业是现代城市人不可缺少的行业，组织物业企业和业主代表到优秀的物管小区参观，增强意识，促进各方主体间和谐共处，提高物业管理水平。 （二）探索物业管理的方法。物业管理水平的上下，可反映我们社会发育程度和社会文明程度的上下，增强物业管理意识，提高物业管理水平，值得我们去认真研究。可以借助社区和协会力量管理小区，在社区中推行“示范小区〞或“物业管理达标小区〞等活动，引导和鼓励没有物业管理企业的县和物业履盖率低的县引进物业管理企业，在政策上应给予一定的扶持。 （三）制定物业管理配套政策，健全物业管理机构。物业管理是住房保障工作中的一项工作。目前，州、县（市）两级都没有专门的机构和专职人员进行管理，而是由原来的房产科或房产处管理，在维修资金的管理运行上很困难。建议对州、县（市）两级管理部门增加管理人员编制，维修资金的管理可借鉴其他省市的做法和经验，成立维修资金结算中心（自收自支机构）来管理维修资金，适应越来越多的维修资金的管理工作要求。在全省维修资金实施方案未出台之前，我们拟先出台住宅专项维修资金管理实施方案试行一年，进一步完善维修资金管理系统，待运行成熟后，再制定出台正式的管理方法。 （四）对物业管理企业的工作进行一次全面调查。对物业管理企业存在的问题提出相应的措施加以解决。如整体素质较低的问题，采取加强培训工作来解决；企业利润率低的问题，采取政府调控，适度提高收费标准；对企业内部不正当竞争的问题加以制止。 第9页 共9页