2023年余姚房地产市场及土地考察分析报告分析.docx

余姚房地产市场及土地考察分析报告分析 市场考察专项 余姚房地产市场及土地考察分析 一、余姚城市简述 1、余姚概况及经济开展情况 XX县区位于XX省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连XX县区，北毗XX县区，西北于钱塘江、杭州湾中心线与XX县区交界。余姚距宁波国际机场和宁波北仑港40分钟车程，至杭州萧山机场1小时车程，经杭州湾跨海大桥到上海仅需2小时，余姚已纳入上海“二小时交通圈〞。 余姚总面积1501平方公里，2023年底，户籍人口20231万人，人口自然增长率-0.054%。XX县区辖6个街道、14个镇、1个乡。6个街道为：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。 余姚物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡〞、“中国榨菜之乡〞、“中国茭白之乡〞、“中国蜜梨之乡〞和“中国红枫之乡〞称号。 余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合开展指数XX县区域经济根本竞争力分别位居全国第18位和第9位。余姚工业门类齐全，根底较为扎实，有“塑料王国、模具之乡〞之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为根底，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电开工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已普及全市各地。 余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。 余姚是全国商贸市场大市之一。依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年——202322年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电开工具展览会等大型经贸展会活动。余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。 1 市场考察专项 202322年余姚在福布斯中国大陆最正确商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。 附表：余姚2023年经济开展统计表 主要指标（2023年数据）户籍人口（万）城市根本面增长率城市化率地区gdp总额（亿元）人均gdp（元）按常住人口计算规模以上工业总产值（亿元）城市经济实力地方财政收入（亿元） 二、三产业结构社会消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）进出口总额（亿美元）城市开放性与开展潜力旅游人数（万）高校数量高校人数（万）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产开发商品房销售面积（万平米）环境商品房销售额（亿元）人均居住面积（平米）9135.377030.511.8%15.7%11464117.8%余姚20231-0.054%55%65972023602023452023159.9：34260336111980476600//25980宁波5760.404%66%6012023798311848143255.5： 40.320233405821779982528815192393757占比17.5%//11%-9%8.8%7%/12.9%-1%-9%7.7%11.3%//2023.8%2023.6% 2 市场考察专项 2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心XX县区规划2.1宁波都市北部中心城规划 宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇〞的空间结构，其中核心区包含余姚XX县区、慈溪XX县区、姚北-周巷片区。 余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活效劳等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。 核心区。在都市区核心地带形成生态“绿心〞及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当开展文化、体育、效劳等公共职能。 慈溪中心XX县区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点开展商务、会展、咨询效劳、金融信息和生活居住功能；规 划2023年中心XX县区到达50万人。 余姚中心XX县区。余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心XX县区商圈、创立中国优秀旅游城市，重点开展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划2023年中心XX县区到达50万人。 姚北—周巷片区。余慈中心城重要组成局部，开展科技、信息、职业教育、新兴产业效劳等生产效劳功能，建设宜居的综合新城。规划2023年人口规模35万，用地规模55平方公里。 3 市场考察专项 2.2余姚中心XX县区规划 规划余姚中心XX县区总体上形成“三轴、三心、五片〞的空间布局，表达“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升〞的特点。 三轴：现代效劳业开展轴、城市第二产业开展轴和沿江生活休闲轴。三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心开展态势，为余姚中心XX县区的开展提供强有力的集聚作用。 五片。即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。 城北片。以高铁站为核心，周围形成以铁路枢纽站为根底延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸效劳业的开展，并与中国塑料XX县区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。 城中片：整合原有城东XX县区规划，对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；在 空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。 城南片。余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环境最正确区域；整合区块内经济开发区南区产业开展，优化布局，提升功能。 城西片。主要以余姚经济开发区XX县区为依托根底，向西开展形成中心XX县区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业开展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的开展。 生态片。作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入局部游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。 4 市场考察专项 二、余姚房地产市场简述 1、余姚房地产市场板块划分 根据余姚城市格局和房地产开展成熟度，我们将XX县区分为以下两个板块：中心XX县区：环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心XX县区；城东XX县区：以城东路、金型路为中心的城东XX县区； 城东XX县区 （9000元/平） 中心XX县区 （12022-15000元/平） 备注。因近年来余姚中心XX县区土地供应量较少，住宅用地供应缺乏，而城市配套丰富，在售工程及二手房销售价格较高。城东XX县区因地处城市边缘，配套缺乏，供应量集中而售价相对较低。 5 市场考察专项 2、余姚各房产板块市场情况2.1中心XX县区房地产市场情况 余姚中心XX县区由姚江分隔为南北两局部，即为江北片区和江南片区：。江北片区 姚江以北在售的住宅楼盘根本没有，只有“君豪中心〞将商业性质的土地按住宅用途功能进行设计并销售，也仅有200套房源。 楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间君豪中心玉立路136号32500㎡4.0130000㎡31f/20f190-260㎡12022元/㎡精装修200套20套180套富达置业2023-12备注：中心XX县区住宅供应缺乏，“君豪中心〞是商业用地，由2幢高层、1幢五星级酒店组成。其中高层规划为190-260㎡的精装公寓，明显是商业用地住宅化开发。 6 市场考察专项 。江南片区 姚江以南在售工程较少，目前仅有姚江公馆、万达广场在售，天鹅湾、中央公馆、伊顿国际为前两年开盘工程，根本售罄。 楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间姚江公馆四明东路12023号30000㎡2.068727㎡7f/13f/18f124-203㎡16800元/㎡毛坯330套6套324套浙江舜泉置业2023-4-18天鹅湾四明东路北侧117647㎡1.70202200㎡5f-12f150-250㎡2023000元/㎡毛坯2022套2022套0套绿洲房产202322-01-01中央公馆四明西路与开丰路交叉口55278㎡2.4130000㎡11-23f90-360㎡12022元/㎡毛坯770套770套0套正华房产202322-12伊顿国际新西门路与四明西路交叉口158666.7㎡2520220㎡11f/18f130-220㎡1202300元/㎡毛坯1359套1359套0套伊顿房地产202322-2023-23万达广场开丰路与四明西路115000㎡2.2350000㎡17f/32f80-150㎡预计15000-16000精装（2500元/㎡）一期300套0套300套余姚万达2023-57 市场考察专项 2.2城东新城房地产市场情况 城东新城在售楼盘较多，是目前余姚最主要的住宅供应区， 楼盘名称地理位置占地面积容积率建筑面积建筑类型主力户型销售价格装修状况总套数已售套数可售套数开发商开盘时间一品水岸蓝庭文三路478号15000㎡2.030000㎡高层60-160㎡13000元/㎡精装200套65套135套一品房产2023-6-26万里世纪豪庭冶山路与星光路交汇处67999㎡2.5250000㎡小高层、高层20233-250㎡待定毛坯202360套0套202360套万里房产待定舜大东第金型路501号16000㎡1.3030000㎡7f20234-265㎡14000元/㎡毛坯118套61套57套舜大房产2023-5-9舜大和园金型路与星光路交叉口19500㎡4.20238000㎡24f/27f/30f20233-187㎡9000元/㎡毛坯600套123套477套舜大房产2023-3君悦国际花园新建路98-6号140000㎡2.5400000㎡5f、18-25f90-160㎡1202300元/㎡毛坯1638套1604套34套新中宇集团202322-11-27东方卢浮郡金型路与东环北路75000㎡2.0150000㎡11f、15f93-166㎡9000元/㎡毛坯202366套（一期300户）119套947套东方房产2023-4东城名苑望梅路以南，望湖路以北81566㎡2.19258800㎡12-18f91-156㎡8000元/㎡毛坯1418套（一期385套）258套1160套赛格特2023-11-23华润五彩城金型路北侧、城东路西侧75587㎡2.6620232261㎡15f、28f12023-185㎡待定毛坯600套0套600套华润置地待定8 市场考察专项 三、余姚考察地块简述 1、原“绿城〞地块（世南西路、西环南路地块）。宗地位置及周边地块成交地价概述 该地块位于余姚城市西部，属于城西片区，东靠开丰路，南临世南西路、西邻西环南路，北接南兰江西路。地块离市政府直线距离约2公里，目前地块上有少量居民房屋，因为靠近西环南路，属于XX县区边缘，是目前城市开展的空白点。紧邻地块周边的安置地块和万达地块土地成交价较低，楼面