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今年以来,受国际金融危机的冲击和国家宏观调控政策的影响,我市城区房地产市场仅出让土地13宗,面积212.313亩,商品房预售面积28.8万m2,销售5.3万m2,销售率为18.6%,同比下降18.2%;而与此同时,各乡镇出让土地29宗,面积110.58亩,商品房预售面积4.3万m2,销售0.9万m2,销售率为20.9%,略有上升。面对同样的宏观环境,为什么会出现不同的开展势头
一、乡镇房地产开展的动力来源
一是来源于消费习惯影响。高安深受农耕文化影响,盖房和读书是千百年来形成的消费习惯。在高安人眼中,盖房就有保障,读书就有希望,住房和教育消费早已成为家庭消费的主体,并且根深蒂固。近年来,随着生活水平的提高和消费理念的提升,这种消费趋势尤其是住房消费,正在发生“四大转变〞:即由农村向城镇转变,由自建房向购置商品房转变,由个人自购向自发团购转变,由购房居住向购房置业转变。今年以来,受大环境影响,这种消费趋势虽然 受到一定冲击,但消费习惯并未改变,消费欲望仍然存在,尤其在农村城镇影响不大。
二是来源于购置能力增强。2022年,我市农民人均纯收入达4425元,2022年可望到达4775元;城乡居民储蓄存款余额2022年到达50.9亿元,2022年到达64.2亿元,其中农村居民储蓄存款达24亿元。正是这股强大的购置力,支撑了乡镇房地产市场的新天地。
三是来源于就业愿望推动。近年来,随着我市工业化、城镇化步伐的加快,尤其是受工业园区、建陶基地、乡镇特色工程以及汽运产业的开展带动,广阔农民就近就地转移就业的队伍不断壮大,在城镇安家落户就业的愿望日益高涨。
二、乡镇房地产开展的实践意义
1、推进了城乡一体化。高安的乡镇房地产开发始于1993年撤县设市,2022—2022年进入快速开展期,这个时期也是我市经济社会的跨越开展时期。目前,全市已有八景、建山、石脑、灰埠、黄沙、新街、田南等11个乡镇兴起了房地产市场。如八景镇依托工业带动房地产开发,集镇面积已由1993年的0.5平方公里拓展到现在的3平方公里,集镇人口目前已达1.5万人,占全镇人口的30.8%。毗邻城郊的石脑镇、黄沙岗镇,依托区位优势开展房地产,集镇面积和集镇人口均有明显增加。目前全市城镇化率已达33.79%,较1993年提高近11个百分点。
2、提高了土地利用效益。随着工业化、城镇化步伐的加快,大量的农民工实现了就地就近转移,极大地刺激了农村土地流转市场,目前全市农村土地规模流转面积达58358亩。作为农村建房的主力军,目前大多数农村青壮年(含在集镇创业、外出务工、从事汽运等人员)把进城镇生活作为追求的时尚,不仅在一定程度上平缓了农村占用农田建房以及“空心村〞现象蔓延的趋势,减少了土地占用,节约和保护了耕地,而且解决了原来一家一户散落建房、无序占地、无章管理、无法配套的问题。目前,乡镇房地产开发用地,大多数为以前乡镇企业、镇办单位破产改制的存量土地,此举不仅盘活了土地,而且较好地解决了用地瓶颈问题。据统计,近两年来,全市各乡镇共盘活土地34宗,面积203.15亩,开发楼盘20多个,开发面积达7.5万平方米。
3、提升了集镇品位。乡镇房地产开发,彻底改变了乡镇集镇规划难执行、设施难配套、管理难适应的“三难〞现状。如八景镇通过房地产开发,搞小城镇建设,全面实施集镇绿化、美化、亮化、净化工程,开展成为全省重点建设镇、全国文明镇;石脑镇通过房地产开发,实施镇政府整体搬迁,成功实现了“旧城〞改造,被评为全省重点建设镇;建山镇以房地产开发为契机,今年投资200多万元对集镇道路进行全面油化,改变了集镇长期以来脏、乱、差的落后面貌。与此同时,随着规划执行的到位和集镇功能的配套,集镇管理也上了一个新台阶。目前,全市各乡镇依托居委会管理,组建集镇城管队伍23支,人员276人。
4、带动了地方财政增收。乡镇房地产市场的开展,不仅刺激了乡镇经济社会的繁荣,更极大地带动了地方财政的增收,实现了真正的“双赢〞。如八景镇财政收入由1993年的370万元,开展到2022年5760万元,翻了16倍多,其中房地产业功不可没,仅土地出让金就由2000年的10元/m2提高到2022年的1960元/m2。尤其是近两年来,该镇依托建陶基地开展,累计出让土地61宗,面积256.3亩,土地收益高达1981.4万元。此外,石脑、灰埠等重点建设镇,近三年的土地收益分别高达1032万元和705万元,且两镇房地产开发过程中产生的税收分别占到乡镇财政收入的25%和20%,有效缓解了县、乡财政压力。
三、开展乡镇房地产的对策建议
乡镇房地产开展的实践告诉我们,在乡镇开展房地产,不仅有市场,而且有利于促进城乡经济社会开展一体化,有利于标准农村土地管理,有利于加快开展农村公共事业,促进农村社会全面进步。针对高安市目前的实际,开展乡镇房地产,还需要政府多加培育、扶持,当前关键要做到“三个坚持〞:
一要坚持统筹规划,分类指导。目前,全市已兴起房地产市场的11个乡镇中,大多数拥有产业、区位、人口等先天优势,而那些相对偏僻落后的乡镇,气氛那么淡得多。这就要求我们在鼓励开展乡镇房地产的问题上,要注重统筹规划,分类指导,致力形成产业带动型、对接效劳型、区位辐射型、生态旅游型的乡镇房地产开发格局。一是以建陶基地为核心,形成产业带动型开发格局。据预测,省建陶基地按200条生产线规划全部达产后,将带动就业岗位7万个,相当于一个中小城市的规模。为此,必须抓紧推进包括八景、新街、独城三乡镇在内的基地总体概念规划,明确功能分区,稳步实施到位,通过大力开展工业主导型房地产,打造新型工业化城镇。二是以昌西·大城文化创意产业园为核心,形成对接效劳型开发格局。紧紧围绕打造省会南昌休闲旅游“后花园〞的效劳定位,依靠实施陶瓷文化创意园、生态养生园、农耕文化园、高安教育产业基地、中国画家村等工程,大力开发大城、大城开发区等休闲主导型房地产市场。三是以开通沪长昆客运铁路、毗邻城郊或工业园等区位优势,形成区位辐射型开发格局。抓住沪长昆客运铁路经过高安城南乡镇且设站的重大机遇,利用毗邻城郊或园区的区位优势,大力开发黄沙、荷岭、灰埠、祥符、石脑等物流型房地产市场。四是以华林寨—上游湖景区为核心,形成生态旅游型开发格局。充分挖掘当地生态、旅游、休闲资源,延长产业链,实行综合开发,大力开发华林、村前、伍桥、汪家等生态旅游型房地产市场。
二要坚持政策引导,拉动内需。一是激活投资主体。目前,受城区市场低迷的影响,大多数房地产开发企业正面临进退两难的为难境地,想投资但又怕投资成为开发商的普遍心态。为此,一方面必须坚决落实国家的各项救市政策,为企业减负,替企业松绑,鼓励企业再投资;另一方面,要因势利导,引导企业资金投向,开展乡镇房地产。同时,要象扶持汽运产业一样,研究出台刺激乡镇房地产开发的鼓励措施,刺激企业投资。二是激活消费群体。要抓住国家扩大内需的大好机遇,把工程资金更多地投向乡镇,完善集镇根底设施和功能配套,加强集镇社会化管理。以贯彻落实十七届三中全会精神为契机,加快农村土地流转步伐,标准农村建房管理,使农村主要消费群体向往进城、安心进城。三是激活购置潜力。既要大力开展乡镇经济,增加就业岗位,带动农民增收,又要适度调控房价,出台鼓励农民购房以房产抵押按揭贷款的政策,真正使他们买得起房、安得下家。
三要坚持优先开展,优化环境。开发乡镇房地产只是一个过程,而稳定乡镇房地产市场却是一项浩大工程。实践证明,任何城镇的开展,房地产开发只是一个外表特征,而实质是这个地方财气、人气、商气的综合表达。如何确保乡镇房地产市场健康平衡开展作为一个地方,首先,必须坚持开展为先。积极培育壮大地方支柱产业,繁荣三产商贸,增加农民收入,鼓励农民进城,刺激内在消费需求;其次,必须坚持民生为本。把新增财力用于改善农村医疗、教育条件,扶持技能培训、转移就业、养老保障等方面,解决农民进城的种种顾虑;再次,必须坚持环境为重。既要努力营造一个适宜投资、适宜创业、适宜居住的社会大环境,又要致力完善学校、超市、卫生院、职介所、运动设施等社区小环境,真正使群众工作在集镇、居住在集镇、享乐在集镇,为乡镇房地产市场健康持续开展提供坚实保障。