2023年万达广场项目投资分析报告.docx

万达广场工程投资分析报告 万达广场工程投资可行性分析报告 年级专业：10 财务管理 小组成员：于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨 河海大学商学院 2022.11 目录 一、工程背景分析................................................................................................... - 2 - 1、工程概括...................................................................................................... - 2 - 2、工程的主要技术经济指标.......................................................................... - 2 - 3、工程方案...................................................................................................... - 3 - 4、工程功能面积分布...................................................................................... - 3 - 二、工程投资估算与资金筹措............................................................................... - 4 - 1、工程开发投资估算的各项设定与总投资估算表...................................... - 4 - 2、工程投资方案与资金筹措表...................................................................... - 5 - 三、工程借款还本付息分析................................................................................... - 5 - 四、工程销售与租赁收入测算............................................................................... - 6 - 五、工程销售与租赁税金及附加测算................................................................... - 7 - 六、工程财务评价................................................................................................... - 8 - 1、本工程财务分析的假设前提...................................................................... - 8 - 2、损益表与工程静态盈利能力分析............................................................ - 10 - 3、现金流量表与动态盈利能力分析............................................................ - 10 - 4、工程资金来源与运用表............................................................................ - 12 - 七、工程盈亏平衡分析......................................................................................... - 13 - 1、销售局部盈亏平衡分析............................................................................ - 13 - 2、租赁局部盈亏平衡分析............................................................................ - 13 - 八、工程财务评价结论......................................................................................... - 13 - 一、工程背景分析 1、工程概括 银川金凤万达广场是2022年自治区重点招商引资工程，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷效劳，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。 2、工程的主要技术经济指标 （1）总用地面积：70143㎡ （2）总建筑面积：288000㎡ （3）建筑密度：49.75％ （4）容积率：3.80 （5）地下建筑面积：11743m2 （6）地上建筑面积：161197m2 （7）西塔楼建筑面积：71771m2 （8）东塔楼建筑面积：101169m2 （9）已完成工程局部：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 3、工程方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城 4、工程功能面积分布 表1（主力楼）功能面积分布表 表2（公寓楼）功能面积分布表 二、工程投资估算与资金筹措 1、工程开发投资估算的各项设定与总投资估算表 （1）本工程的开发总工期为2年，从2022年3月起，至2022年10月。 （2）从工程开始开工起，本工程的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本工程各项本钱费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。 表3 工程总投资估算表 2、工程投资方案与资金筹措表 本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资局部。考虑到开发商已投入了5亿元完成了工程前期的有关工作，因此本工程实际资金缺口为 5.52亿元，方案由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余局部6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。工程投资方案与资金筹措表详见表4所示。 表4 工程投资方案与资金筹措表 三、工程借款还本付息分析 根据建设期每年投资额估算，本工程需向银行贷款4.55亿元用于投资。 银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2022年开始还本付息，2022年还清。根据中国人民银行2022年2月调整后的利率， 10年以上的贷款年利率为5.76％。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本工程当前融资本钱为年利率：5.76％x1.1＝6.336％。本工程合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。 表5 借款还本付息表（单位：元） 四、工程销售与租赁收入测算 本工程的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示。 表6 主力楼写字楼销售收入测算表 表7 主力楼商场租赁收入测算 五、工程销售与租赁税金及附加测算 本工程销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。 表8 销售税金及附加一览表 表9 租赁税金及附加估算一览表 六、工程财务评价 1、本工程财务分析的假设前提 本工程的财务分析是在对工程的本钱收益测算的根底上，按尽可 能接近工程开发实际情况的原那么设定分析的前提假设，并据此进行计算。 （1）价格水平的假定 本工程物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的开展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。（2）租金升幅的假定 在计算本工程的出租收入时，根据银川市商业物业的开展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金根本可视为净租金标准。（3）税费的规定 本工程物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。 （4）出租物业的折旧 本工程用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2022年至2032年，共28年）。 （5）出租物业的期末转售价值 本工程不考虑出租物业的期末转售价值。 （6）期望收益率（基准收益率）确实定 设定为7％。 2、损益表与工程静态盈利能力分析 表10 工程损益表 分析：工程年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，根本到达行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。 3、现金流量表与动态盈利能力分析 （1）全部投资现金流量表 本工程全部投资现金流量表如表11所示。 表11 全部投资现金流量表 根据评价指标显示： ①本工程投资回收期为7.89年 ②本工程全部投资净现值（NPV）＝86866万元 ③全部投资内部收益率为21.27％ 由此可见，本工程从动态盈利角度分析，满足投资要求。 （2）自有资金投资现金流量表 本工程自有资金投资现金流量表如表12所示。 根据评价指标显示： ①本工程自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元 ②自有资金投资内部收益率为21.27％ 由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本工程满足投资要求。 4、工程资金来源与运用表 资金来源与运用表集中表达了工程自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本工程的资金来源与运用详见表13所示。 由表中计算结果看出，本工程累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本工程满足投资要求 七、工程盈亏平衡分析 1、销售局部盈亏平衡分析 假定本工程总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，那么由计算可得，当用于销售局部的写字楼销售率为52.35％时，用于销售局部的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，工程风险较低。本工程盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。 2、租赁局部盈亏平衡分析 假定本工程总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，那么由于出租局部的物业出租率为23.54％时，租赁局部全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，工程风险较低。本工程盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。 八、工程财务评价结论 通过上述财务评价结果来看，本工程方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款归还期能满足贷款机构的要求，且工程具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行