2023年XX县城市房屋拆迁政策调研报告新编.docx

XX县城市房屋拆迁政策调研报告 城市房屋拆迁补偿费政策实例分析 [案例1]a房地产企业通过拍卖方式受让取得一块土地进行房地产开发。根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，a企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。根据XX市城市房屋拆迁管理方法，a房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，a房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购置商品房，符合条件的可以购置政府建设的经济适用房。 [解析]这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例.被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购置新商品房。由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。 这里，我们首先来明确以下几个概念。 1、毛地出让与净地出让 “毛地〞和“净地〞都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要撤除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成撤除平整，不存在需要撤除的建筑物、构筑物等设施的土地。 从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让那么往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。 毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与房屋拆迁条例规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。 毛地出让的实施步骤： 毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般是按照如下步骤实施的： 第一，按照土地管理法第五十八条和城市房地产管理法第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的根本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。 第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的成交确认书和国有土地使用权出让合同中都要明确：已经市、县人民政府批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原国有土地使用证和房屋所有权证作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。 第三，受让人按照当地拆迁安置方法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的国有土地使用证，房屋管理部门收回原房屋所有权证，受让人按规定申请办理土地登记，领取国有土地使用证。 2、货币补偿 根据XX市城市房屋拆迁管理方法的规定。货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价确实定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。 从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。 1、房地产开发企业的税务处理问题 房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发工程进入开发直接本钱： 借：开发本钱-拆迁补偿费 贷：银行存款 后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。 对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发本钱并在结转房屋销售本钱时在企业所得税和土地增值税时扣除。 由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。 2、被拆迁户的税务处理问题 对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。 ①营业税：从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向政府申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。所以，在拆迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。从本质上来间，拆迁单位是在替政府支付拆迁补偿款：一是补偿政府收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的根本原那么，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。这一问题粤地税函[1999]295有过明确表述。 ②个人所得税财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税[2023]45号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理方法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 ③企业所得税如果是属于政策性搬迁，企业所得税的处理应根据财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[202223]61号文的规定处理： 企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、根底设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。 （一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。 （二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造工程的，可在企业政策性搬迁收入中将相关本钱扣除，其余额计入企业应纳税所得额。 （三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的方案或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 （四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。 （五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关本钱费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。 对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 [案例2]a房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作。根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换。为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例。该被拆迁户b（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米。经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据XX市城市房屋拆迁管理方法的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米。考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二等面积补偿局部，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价； 三、调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿； 四、超面积局部，2023平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过2023平方米的，被拆迁户应按市场价格620230元/平方米向房地产开发企业支付价款。最终，该被拆迁户b通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，b向房地产企业a支付了98500元。经核定，同类房屋的建造本钱为220230元/平方米（不含地价），含地价本钱为3600元/平方米。 [解析] 根据XX市城市房屋拆迁管理方法的规定，实行产权调换补偿的步骤如下： 实行产权调换的，拆迁人应当依照本方法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额。货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换。 拆迁人应当提供符合国家质量平安标准的房屋，用于产权调换。 拆迁人超过约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付。当事人另有约定的，从其约定。 方法第二十八条规定为： 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。 房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两局部组成。 区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布。 房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构、成新、用途、层次、朝向等因素确定。 被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准。 房地产开发企业的税务处理 ①营业税 根据国税函[1995] 549、国税函[202223]768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税“销售不动产〞的征税范围，应征收营业税。 营业税计税依据确实认： 等面积局部：65平方米。根据国税函[1995]549号文的规定，对归还面积与拆迁建筑面积相等的局部，由当地税务机关按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业税。这里对于本钱价的理解有两种：一种是不含地价的工程建造本钱即220230元/平方米，二是含地价的房屋完全本钱3600元/平方米。从穗地税发[2022]79号的规定来看，广州乃至XX省对这个本钱价的认定是房屋的工程建造本钱。从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造本钱作为营业税的计税依据。考虑到等面积局部还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税。这样，等面积局部的营业税计税依据就是149500元（65×220230+65×200） 超面积局部。根据拆迁补偿协议，2023平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过2023