2023年XX县区危房连片改造分步实施的调研报告.docx

关于XX县区危房连片改造分步实施的调研报告 xx区危房改造是一项敏感而又复杂的系统工程。一方面，政府本着城市合理规划、有利开展的原那么，将十分慎重地推进这项工程；另一方面，危房业主站在自身利益的角度迫切希望政府批准许可其进行就地自主改造。这样，两者之间自然而然地形成了一对锋利的矛盾。因此，唯有立足于全局高度，探索出一条有利于化解双方矛盾的有效途径，即由政府委托具有城市建设开发职能的单位（以下简称拆迁人），既充分表达政府意图，又兼顾到危房业主的利益，有效地发挥市场化、商业化运营职能，才能到达和谐改造xx区的目标。为此，我们港澳台侨专委会围绕“我县xx区连片危房如何实施统一改造〞这一课题进行了专题调研，现将调研情况报告如下： 一、xx区危房分布及改造的根本情况 （一）根本情况自2022年以来，县政府共收到d级危房申请改造报告130余份，建筑面积达2.3万余平方米；区域分布几乎涉及xx区每个板块，面积小的仅一栋（户），几十平方米，区块面积大的涉及数十户，面积达数千平方米。这还不包括未鉴定和未申报的危房。据不完全统计，属于危房类别的户数将远远超过一千户，建筑占地面积将到达30万平方米，XX县区板块面积接近一千亩左右。除少数零星危房改造根本符合城市规划要求外，大多数不宜自行、单独就地改造。但如不允许其改造建设，危房业主的安居问题那么又无法予以保障；假设允许其单独改造，那么势必突破规划红线，给老城改造带来重复建设和资源浪费。为此，我们对县城xx区连片危房进行了调查摸底，共有12个板块（具体位置及地段附后）。假设任由这些板块的业主自行无序改造，将不利于城市开展，不利于居民生活质量的提高。另一方面，政府因公益性需要又必须拆迁相关联的房屋以满足公众利益，增强城市功能品位，对此被拆迁人的安置、补偿问题将给政府带来沉重的包袱，直接影响政府行政决策的执行。如贯穿新xx区的董源路建设自2023年以来，因一号板块房屋拆迁受阻而迟迟不得施行，给新xx区对接带来梗阻。因此，这就需要我们在遵循城市规划和城市开展规律的前提下，因地制宜，探索出一条xx区危房改造拆迁与和谐社会建设相互融合、有机统一的新路子。 （二）目前现状据我们调查，xx区的危房改造秩序较为混乱。“亲嘴楼〞、“握手楼〞等违章建筑不少；超高度、超容积率、破坏环境、功能低下等恶性违章现象屡禁不止；公共用地被肆意蚕食，国有土地资产和建筑规费变相大量流失。这些问题已经成为社会关注的焦点、热点，人民群众对此深恶痛绝。上述情况假设不加以正确引导和处理，不仅会影响建筑市场、房地产市场的健康开展，同时还会影响政府与群众的关系，影响政府形象，不利于城市品位的提升和人居环境的改善，给城市规划、管理与科学开展带来极大的困扰与阻碍，后果严重。 （三）主要原因目前，我县xx区危房改造，之所以出现上述状况，究其原因，主要有以下六个方面：一是由于家庭人口增多、住房紧张，加之房屋年久失修出现质量平安隐患，实情上确实非改造不可。二是局部危房业主虽然拥有新的住所，但受房地产市场利益的驱动，危房经改造后通过非法市场交易，可以获得丰厚的经济利益。三是受房地产投机商的怂恿，两者之间达成联合开发契约，以共同追求开发建设利润为目标，以至出现千方百计找理由、乐此不疲钻空子、胆大妄为违章建的畸形态势。四是政府没有制定一套通用的拆迁安置补偿方法，使得危房业主难于估算其拆迁安置后的各种利益。五是危房业主因各自拥有的危房地段、面积等差异性，加之受各自经济实力、情趣偏好不一的影响，难于形成统一改造意见。六是相关职能部门监管不力，有的人没有好处“不作为〞，得了好处“乱作为〞。 二、xx区危房改造势在必行 （一）改造xx区危房是“三城〞创立的需要县第十二次党代会闭幕后不久，新一届领导班子围绕“四新〞的总体部署，提出了创立“三城〞的奋斗目标。而要搞好我县的“三城〞创立工作，首先就必须把xx区的危房改造好，这是搞好“三城〞创立工作的前提和根底。因为xx区危房高矮、结构、朝向、风格不一，环境质量差，功能低下，严重影响了城市环境卫生的改善，影响了城市形象的提升。只有搞好xx区的危房改造，才能为“三城〞创立工作打下坚实的根底。 （二）改造xx区危房是提升城市品位的需要xx区危房改造是城市现代化进程中的必然趋势。近年来，我县在城市现代化建设进程中取得了一定的成效——XX县区大了，市容美了，夜晚亮了，空气清新了，人气旺了。但随着对外开放的深入，人民生活水平的提高，群众对城市品位的要求越来越高。我县的城市品位与一些兄弟县区相比，与人民群众的期望相比，还存在着很大的差距和缺乏：城市规划的层次不高，建筑缺乏品位和个性，城市缺少水的灵气、绿的生机，文化底蕴没有充分开掘，城市特色没有充分彰显，脏乱差现象没有得到根治。要彻底改变这一现状，就必须对xx区的危房进行改造。只有通过改造，改变现有危房横七竖八的无序格局，增加绿地面积，开掘文化底蕴，维系原有历史风貌，彰显建筑风格和城市特色，才能到达提升城市品位的目的。 （三）改造xx区危房是改善人居环境的需要近年来，随着我县经济的快速开展和人民生活水平的不断提高，群众对人居环境提出了更高的要求。要改善xx区人居环境，就必须对xx区的危房进行改造。通过合理规划，局部修整，撤除重建，整治排水设施，疏通消防通道，改善城市交通，改变杂乱无章的格局，整治房屋外立面，维系沿街、巷成行排列的建房方式，在不增加建筑密度的前提下，适当增加居民的建房面积，从而改善xx区的人居环境。 三、xx区危房改造的根本思路xx区危房改造，是一项浩大的系统工程。要紧紧围绕创立“省级文明城、省级卫生城、省级园林城〞的目标，按照打造“最适宜居住、最适宜创业、最适宜开展〞的标准，坚持“以城市规划为先，以民生民意为本，以提升城市品位为重，以城市可持续开展为要〞的原那么，着力实施xx区危房改造工作，切实改善城市环境，打造城市特色，塑造城市形象。 （一）统一规划，分步实施城市规划是城市开展的蓝图，是城市建设和管理的根本依据。没有规划的改造，就是盲目的改造；不编制规划的建设，就是乱建设。所以，在xx区危房改造的过程中，一定要坚持规划先行，认真科学地编制好xx区危房改造规划。在规划编制上既要表达前瞻性，起点要高，眼光要远，面向世界，面向未来，使之经得起历史的检验、后人的评说；又要表达科学性，加强科学论证，符合城市开展的规律，符合进贤的实际，表达进贤风貌；还要表达开放性，充分吸收国内外城市的成功经验，充分吸取广阔市民的合理建议。在规划管理上要表达权威性和统一性，一经批准就必须严格执行，实行集中统一的规划管理。要切实增强执行城市规划的刚性和硬度，不断强化规划一张图、审批一支笔、全县一盘棋的规划理念，建立严肃公正的规划执法权威，充分发挥规划执法部门的监督管理作用，切实加强对规划的日常执法检查，关口前移，堵住源头，把各类违规行为消灭在萌芽状态，确保城市的开发建设置于规划的严格控制之下。在科学规划的根底上，根据危房改造的轻重缓急、难易程度分步实施。 （二）先行试点，逐步推开xx区危房改造是一项政策性非常强、牵涉面非常广、与群众切身利益息息相关的工作，同时又是一项具有开创性、探索性的工作。社会非常关注，群众非常关心。改造得好，它不仅将极大改善城市面貌，提升城市品位，增强城市功能，提升市民居住水平，也将极大地带动我县包括房地产业在内的许多相关产业的开展，从而促进我县整体经济的开展，成为人民群众满意的德政工程、民心工程；改造失误，不仅会影响政府在群众中的形象与威信，而且极有可能影响社会的和谐与稳定，同时给城市未来开展带来无穷后患。因此，对xx区危房的改造，必须采取谨慎的方针，要在充分调查研究的根底上，选择一至二个改造板块先行试点。要通过试点，在城市规划的贯彻落实、危改资金的筹措、房屋的拆迁、住户的补偿与安置、小区的改造与建设等方面取得成功的经验，以利今后分步实施，逐步推开。 （三）政府牵头，市场运作大力推进xx区危房改造，不断改善市民居住环境和居住条件，是一件顺民意、合民心的最大实事，也是政府义不容辞的责任。可见，政府在危房改造中的主导地位毋容置疑。从我国其他城市旧城改造的经验来看，政府的主导作用是xx区改造成功的关键。因此，我们必须充分发挥政府在xx区危房改造中的领导和组织作用，尤其在xx区危房改造政策的制定、规划的编制、工程的审批、历史文化保护等方面把好关、掌好舵，并在资金的筹措、居民的安置等方面保护好居民的权益不受侵害、利益不受损失，力求xx区危房改造工作高起点规划、高质量建设、高标准完成，成为人民群众的满意工程。xx区危房改造实行政府主导，并不是说所有的工作都由政府一手操办，排斥市场的作用，而是在政府的主导下，充分发挥市场配置资源的根底性作用，按照市场化的模式来运作整个改造工程。具体讲就是按照市场法那么，通过招投标选择从事改造工程的规划设计单位、拆迁单位、建筑企业等；对改造地区实行市场化的货币拆迁，让居民通过市场自由地选择适合自己居住的住房；制定符合市场规律的政策，通过市场鼓励房地产开发商、企业、单位采取多种形式参与xx区危房改造工程。 （四）制定政策，推动改造制订xx区危房改造政策，是开展xx区危房改造工作的依据，也是xx区危房改造取得成功的关键环节。为此，必须以国务院颁发的城市房屋拆迁管理条例和即将施行的物权法为依据，按照省、市有关城市房屋拆迁管理的有关法规、xx市旧城开发改造和开发建设的暂行规定、xx市城市规划管理规定及县委、县政府有关文件、规定，有针对性地制定xx区危房改造政策，如xx区改造应当遵循的原那么、对拆迁人的税费优惠政策、对被拆迁人的补偿安置政策等等。尤其要本着以人为本的原那么，制订有利于被拆迁人的拆迁政策，在房屋拆迁补偿、搬迁补助费和临时安置补助费等方面尽量给予照顾，对被拆迁人遇到的困难和问题尽最大的努力给予解决，最大限度地保护被拆迁人的利益，使xx区居民成为xx区危房改造中最大的受益者。从而使拆迁人与被拆迁人成为xx区改造的共同推动者，把这一件功在当代、利在千秋、顺民意、合民心的大好事办好，大实事办实。 （五）因地制宜，形式多样由于xx区现有十多个改造板块的情况不尽相同，各有其特点，因此，对现行危房进行改造不宜采取统一的模式，应因地制宜，采取多种方式进行。 1、对符合规划建设的危房，严格按照规划设计要求，批准许可其就地改造建设； 2、对面积小的零星危房，由政府收购、拆迁、实行异地现房安置或货币补偿，并将拆迁空地作为xx区公共绿化休闲用地，按照规划建设成功能效劳区； 3、对连片危房，由政府委托具有城市运营职能的单位按照市场化运营模式进行收购，并按照城市规划设计要求建设商住小区或其它公益性场所、赢利性商业行为。危房收购主要采取实物补偿和货币补偿两种方式。对于实物补偿的，依照危房区位、面积大小等事实，经拆迁人与被拆迁人协议同意，给予相应比例的现房补偿。 （六）加强领导，强化监管加强领导、强化监管，是xx区危房改造得以顺利实施的重要保证。建议成立xx县xx区危房改造领导小组，政府办、城投公司、城建、城管、监察、财政、土地、房管、发改委等单位为成员单位。领导小组下设办公室，由相关单位派员组成，具体负责xx区危房改造的组织、协调、监督、指导和管理等工作。同时，强化对危房改造工作的监管。危房连片改造方案须经领导小组反复论证通过，并报请县委、县政府研究许可后，交由拆迁人组织实施。根本步骤为：领导小组论证报请县政府许可委派拆迁人实施。从旧房评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到标准，一律公开透明，实行阳光操作，让百姓监督，社会监督。一是拆迁工程发包，实行向具备拆迁资质的拆迁代办单位公开招标、邀标，并由纪检、监察、审计等部门予以监督，杜绝暗箱操作；二是建立代办拆迁单位责任制，严禁违规转包拆迁工程；凡拆迁工程必须依法办事，落实各项拆迁政策，让老百姓有足够的时间