2023年XX县区商业考察报告新编.docx

XX县区商业考察报告 北京商业考察报告 一、朝阳大悦城 大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质工程。作为集团长远开展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的开展 朝阳大悦城位于XX县区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有aeno百货及超市、金逸国际影城以及70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。 1、定位与业态 商业定位：品质时尚生活中心 业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲 店铺数量。朝阳大悦城共269家店铺，自b1到11f共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、廉价坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、mr.pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及costacoffee、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了windsor、strellson、brooksbrothers、tommyhilfiger、misssixty、gap、ochirly、i.t、lacoste、kiliah、novome、ovs、sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。 工程亮点 工程亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势 朝阳大悦城主要表达在数量多，品类全。工程亮点二。餐饮业态强势出击弥补区域缺乏 朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。 工程亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群 大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活〞概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式〞购物体验。 工程亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广 蓝天城职业体验教育中心--万平米儿童职场体验公园 ktv、影院、冰场、酒吧街 工程亮点五：工程建筑设计亮点增色商业气氛 飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从f1直达f5，f5直达f8，快速到达高层； 双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个工程的人流交汇枢纽 主题街区： 2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。 二、世贸天阶 世贸天阶工程简介 世贸天阶地处北京中央商务区（cbd），周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。 世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个局部，中间是巨大的电子天幕。该工程2023年入市，现在已经投入运营。 1、天幕系统 整个天幕包括扬起和平铺两个局部，平铺局部长250米，宽30米，总面积到达7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了工程的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。 天幕是整个世贸天阶工程中最吸引路人眼球的局部 天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。 2、业态分布配置 整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是cbd区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是cbd区内的涉外客群、cbd内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。 超市位于地下一层，联通了南北街区。 3、动线设计 通过二层的平面图可以看到，整个工程的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型〞东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型〞动线简单、直露的弱势，在西半局部对主动线进行了南北照应的弧形设计。 4、中庭设计 南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天〞的感觉， 考察总结反思： 1、关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大“天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败。〞，现在看天阶工程，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。 2、关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是zara旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，比照内部其他店铺简直是“天壤之别〞，但是店内的客流大局部通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街〞，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。 三、新光天地 新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店。 做为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能到达2700个。位于大望桥东北角的新光天地，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。 1、业态分布： b1超市、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点心、休闲食品、烟酒、美食街、快餐店、图书文具、流行服饰、趣味杂货、餐厅咖啡 1层国际名品、珠宝、化装品、男士保养专区、香水、女鞋、皮革护理、餐厅咖啡（星巴克） 2层国际名品、高级女装、进口女装、内睡衣沙龙、时尚配饰、餐厅咖啡 3层时尚名品、少女装、少淑女服饰、流行配饰、餐厅咖啡 4层绅士服饰、都会休闲、流行休闲、运动服饰/鞋、餐厅咖啡、服饰修改室 5层居家生活用品、儿童用品、餐厅咖啡、新光文苑 6层特色餐厅（鹿港小镇、翡翠酒家、鼎泰丰、鼎鼎香、松伸日式料理）从新光天地的业态分布可以看出在d区，位置较背的地方设置的是餐厅、咖啡厅、美容美发以及儿童游乐区等目的性较强的业态，比照我们工程在a区可参考布置此类业态。 2、水幕系统 作为新光天地的卖点之一的水幕系统，在新光天地的4楼，当水幕开启，犹如置身大自然瀑布之中，这样既使人流的到达性更强，也增加了商场做活动的区域（新品发布会等）。 3、新光天地的内部装修也是我们可以借鉴的 四、蓝色港湾 工程介绍。solana蓝色港湾国际商区由19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、solanamall、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了202300余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、bhg精品超市等丰富的选择 1、业态分布：广场层： 一楼： 二楼： 三楼： 蓝色港湾的开发商打造“休闲购物中心〞的思路，用蓝天白云代替了传统商场的天花板，用自然风取代了空调。但是习惯了室内购物的消费者对蓝色港湾的“自然风〞有些吃不消。另外，由于品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店铺要经过半露天的通道，但通道和店铺内温差较大，穿着在室外的衣服在店铺内待时间长了会感觉燥热，但是频繁脱下、穿上外套又太麻烦。 要知道，商业消费人流与季节性变化是联系紧密的。在蓝色港湾购物虽然有自然风，但表达出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的。 目前工程招商情况不容乐观，不少商铺都闲置。 品牌街 中庭吊顶 公共区域装修 蓝色港湾把儿童、餐饮、酒吧放置在整个工程人气偏弱的位置，这样带动了整个工程人流的到达性，但是其在品牌引进上和大局部商业相重叠，没有表达出其优势。餐饮的开口向着亮马河，不能从商业内部进入，这样就使人流分流，不能起到人流共享的作用。 五东方新天地 东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。 东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的根底上具有更多的功能。 业态分布：地铁层 首层商铺： 天空大道 东方新天地的中庭 东方新天地把地铁、商业、酒店、写字楼有机的融合在了一起，相互进行带动，实现了价值最大化。东方新天地的成功打造，是我们借鉴的典范。 五、三里屯village 三里屯village是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个工程分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接表达了老北京胡同的风味；北区开放庭院式格局、多栋钻石型建筑的设计灵感主要源自北京的四合院。 工程都抓住了符合现代消费的“流行、时尚〞的核心文化元素，迎合了市场的需求而北京的“三里屯·village〞，充满了“现代、时尚〞的元素；以苹果iphone旗舰体验店、daidas旗舰店等为代表的时尚元素，核心和实质是------“流行、时尚〞的文化元素。 南区-1楼为生活超市以及餐饮， 1、2楼为服饰精品等，3楼大局部为餐饮和少量店铺，4楼为少量几家店铺没有餐饮。南区靠一个中心广场把四面八方的人流聚集在此，利用区位优势，聚集人流，盘活了整个商业。 在考察了北京的几个商业后深有感触： 1、在业态的布置上，位置较弱的区域应设置目的性较强的业态（餐饮、美容美发、咖啡、儿童乐园等） 2、在招商品牌的选择上应该是适合本地消费水平的，本地没有的一些品牌，这样做到差异化招商，使得工程的品牌更具有竞争力。 3、在人流动线的设计上，应该尽量往商场内部引。 4、现在的商业在业态上应该多样化（餐饮的比例较大），能够使人们实现一站式消费，增加其在商场的停留时间，刺激其消费 第10页 共10页