物业管理服务合同 .docx

最新版物业管理服务合同 甲方：有限公司 乙方：物业管理有限公司 一、总则 ㈠本合同当事人 ⒈委托方(以下简称甲方)： 名称：有限公司 法定代表人： 地址： 邮编： 电话： ⒉受委托方(以下简称乙方)： 名称：物业管理有限公司 法定代表人： 地址： 邮编： 电话： ⒊根据(中华人民共和国合同法)、(中华人民共和国物权法)、(物业管理条例)和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方以承包制形式对北京大厦整体(不含a座酒店)提供后期物业管理服务事宜，双方经平等协商一致，订立本合同。 ㈡大厦位置、面积及服务范围 1、坐落位置： 2、物业类型：综合性商业物业。包括写字楼、商铺、会议中心、停车场(地上、地下)等。 3、建筑面积：.万平方米(含停车场)。 二、物业服务期限 ㈠本合同为固定期限合同，合同期为某个月，即某年某月某日至20某年某月某日。 ㈡本合同期满前一个月，甲方以书面形式通知乙方是否续签。 三、物业管理服务内容 ㈠乙方以承包制形式为甲方提供物业管理服务，内容包括但不限于以下方面： 1、制定物业服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、租户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度。 2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、公共卫生间、走廊通道、配电房、消防监控室、安全中控室、卫星电视机房等(如以上存在与酒店共用部分的，管理权责以酒店与写字楼分摊管理合同为准)。 3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括但不限于：共用的上下水管道、共用照明、积水井等。 4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括围墙、道路、室外上下水管道、自行车棚、停车尝沟渠、池、井、路灯等。 5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。客户提出要求时，应为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。 6、配套服务设施根据甲方委托进行管理。 7、公共环境卫生，包括公共场所(部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运、楼宇外墙(含玻璃幕墙)的定期清洗、化粪池定期清掏服务及为物业使用人提供室内的有偿清洁服务等。 8、维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、消防监控。维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行疏导管理;地下停车场的日常管理与收费服务等((如以上存在与酒店共用部分的，管理权责以酒店与写字楼分摊管理合同为准)。 9、消防服务：包括公共区域消防设施的维护以及消防制度的建立;协助做好安全防范工作，发生火灾事故时立马向有关单位报告;采取相应措施，做好救助工作。 10、电梯的运行和日常维护管理。 11、房屋装饰装修管理服务。制定(租户装修指南)供租户作为操作依据，装修图纸均需由乙方事前批准，并签订(装修管理协议)，负责监督租户按照乙方批准的装修图纸和其他有关规定进行装修。 12、写字楼前台服务，包括解答客户咨询、接受客户投诉、处理客户报刊邮件等服务。 13、公共区域节假日物业装饰布置。 14、联系政府各职能部门及协调工作。 15、每月定期抄水表、电表，并对数据进行统计、汇总。 16、写字楼集中开放时间(8:00—18:00)内的夏季空调制冷及冬季采暖供应。 17、与酒店共用设备设施的维修保养及运行由酒店管理公司负责，乙方负责监督，按照与酒店最终协商为准。 18、写字楼会议中心会议组织管理服务，包括接受会议中心租赁客户咨询、组织管理会议中心会议服务、收缴会议中心会议服务各项费用。 19、负责地下二层员工餐厅的监督和管理服务质量以及收缴日常经营收入等各项费用。 ㈡财务管理原则 大厦项目物业相关经营性收入归乙方所有，与之相配比的支出由乙方承担。 1、账户管理原则： 本物业管理的相关收入和支出均通过乙方为本项目物业管理处所开立的专用银行账户进行处理，专用银行帐户预留三方印鉴，即太平物业财务专用章、太平物业法定代表人名章、国际公司法定代表人名章。乙方付款均需以转帐支票形式付款，并通知银行必须见三方印鉴才可办理付款手续。 2、费用收缴原则:乙方在任何时候向本物业的业主、物业使用者收费应提交收费通知单，并提供正式发票。包括固定费用及非固定费用，固定费用即物业管理费、空调制冷费及采暖费，非固定费用包括有偿服务费及其他相关费用。 3、会议层由乙方代为管理，乙方应提前通知甲方会议召开的时间及地点，并办理甲乙双方签字认可的会议用时记录，并根据会议实际召开的时间及收费标准进行收费，实收会议费全部交给甲方。 3、乙方所辖物业处根据甲方与租户签订的租赁合同之规定内容，每月向租户代发缴费通知书，并将收取款项存入甲方专用账户，并提供正式发票。 4、乙方必须按国家税法规定，足额缴纳自己应负担的各种税款。 5、乙方所辖物业处将定期核对空置单元面积和管理费金额，向业主收取空置单元管理费及其他能源费用(如有),以保障物业管理工作能顺利进行。 6、按照实际开支情况并对于市场情况变化，需调整本物业的物业管理费标准，则须由甲方与乙方共同商议确定新的物业管理费标准并签署补充协议后执行。本合同其他条款仍为有效。 7、甲方应积极协调(乙方配合)大厦集团自用部分物业费用的收取，保证物业管理区域工作的顺利进行。 8、在不违反现行的 法律、法规和北京市的地方法规的前提下，物业管理费主要但不限于以下开支： ⑴管理服务人员的招聘、工资、奖金、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费、解聘费用及其他人工成本类费用; ⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、能源及维护费用; ⑶物业管理公共区域清洁卫生费用;⑷物业管理公共区域绿化养护费用; ⑸物业管理公共区域秩序维护费用; ⑹办公费用及法律诉讼、审计费用; ⑺物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用及其它相关保险; (8)该项目的供暖、制冷费用和公共区域的给排水费用; (9)其他有关物业管理开支及临时应急需支出的(如有)的其他费用; 9、物业管理费应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不得用于其他支出。每一年度结束后，甲方派出中介审计机构对物业公司年度收支情况进行专项审计，并视审计结果出具具体意见，如发现物业公司有严重违反本合同约定，将物业收入挪做他用，甲方有权单方中止合同; 10、乙方所辖物业处应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预算、决算，并将每月的经营情况及资金收付情况上报业主备案，业主有权根据月度经营情况进行定期检查物业费的使用情况。 ㈢人事管理 为本项目提供物业服务的乙方所聘用的全部物业管理人员，其劳动人事关系(包括工资、福利待遇、保险等)隶属于乙方，由乙方负责签订劳动合同予以聘用并承担全部人工类费用。并由乙方对各级人员拥有直接人事任免权。 ㈣其他委托事项 ⒈组织开展本物业内的文化娱乐活动; ⒉可以与客户签订其它与物业有关的特约服务，服务内容和费用由乙方与客户另行约定; ⒊发现物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，应当立马告知、建议、劝阻，并向有关部门报告; 四、物业管理服务质量要求 ㈠管理服务质量要求 ⒈设备运行方面(供冷供暖) ⑴夏季空调供应时间为某月某日—某月某日，特殊情况根据北京市相关规定; ⑵冬季供暖时间为某月某日—次某年某月某日，特殊情况根据北京市相关规定; ⒉其他服务标准及服务保证 ⑴物业外观：保持统一外观，禁止违章建筑并确保外观明亮整洁，禁止违规设立各种广告、招牌等; ⑵设备运行：确保直接管理的机电设备运行顺畅，除不可抗力及意外事件外不得无故中断;遇检修停运时，需提前两天书面告知全体客户; ⑶房屋共用部位及设施设备的维修养护：由专业公司定期进行维修及保养，确保运作安全正常; ⑷急修：提供客户单元内二十四小时有偿急修服务，排除故障，解决问题。小修：参照执行(房屋及其设备小修服务标准); ⑸绿化维护：保持草坪春夏常绿及进行保养，四季时节定期更换时花; ⑹环境卫生：保持物业环境优雅、整洁、美观; ⑺公共秩序维护：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，保证24小时的门岗和巡查; ⑻交通秩序和停车管理：保证物业内交通畅通无阻，保证车辆停泊行驶合理有序，24小时设专人看管;有发生紧急情况的处置预案; ⑼消防管理：确保物业范围内的安全，做好防火防盗工作及巡查，不得出现严重事故; ⑽电梯运行维护：确保主梯运行顺畅，不得无故中断，有发生紧急情况时的处置预案，日常维护由专业公司负责; ⑾装饰装修管理：有健全的装修管理服务制度; ⑿在公共区域安装及摆放与物业管理无关的装饰品、摆件、挂件等物品须经甲方同意; ⒊物业管理服务量化指标(如乙方违反下列规定之一甲方有权扣除当月物业费5%—%并每月上报甲方以下9项报表): ⑴办公室管理：督促指导各类文件处理，急件催办率%;做好公司内外部关系的协调，重大失误率为1%以下;完成信息的收集、整理和上报立马率%; ⑵人力资源管理：做好员工岗前培训，上岗合格率%;特种作业人员持证上岗率%; ⑶质检管理;各项检查内容计划落实实施率%;不合格处理率及跟踪验证立马率%; ⑷财务管理：服务费用收缴率%;缴费通知单发放率、正确率%; ⑸秩序维护及消防管理：秩序维护管理范围内无责任事故;消防控制系统24小时值班;车辆专人疏导，排放整齐;无责任丢失、责任盗窃、治安案件;无重大刑事案件;无重大人员伤亡;无责任火警、火情;火灾报警通知率达%; ⑹工程管理：设备完好率不低于%;无重大责任事故;设备返修率低于1%;不发生人为责任事故，严格执行各项规章制度和操作规程;零维修立马率%，合格率%;制定设备安全运行，岗位责任制，定期巡回检查、维修保养、运行记录管理;维修档案管理制度，并严格执行; ⑺环境保洁管理：大厦内公共区域卫生达标率%;绿植养护达标率%; ⑻客户服务管理：规范服务，仪容仪表及言行举止符合要求;业户投诉及报修受理率%;重大投诉及维修事件回访率%;本合同期内每季度至少进行一次客户满意率调查，且保证客户满意率%以上，并统计投诉率且客户投诉率低于1%以下; ⑼催缴租户租金：大厦外部租户拖欠租金超过某月以上; 五、物业管理费用收取及支付 ㈠物业服务费 ⒈物业管理费为办公楼人民币元/m2/月，首层商铺为人民币元/m2/月;裙房商铺为人民币元/m2/月。注：以实际租户签约租赁合同为准; ⒉收取及支付酒店管理公司的物业费内容及标准详见双方共用设施设备管理合同; ⒊物业服务费价格的调整，按政策规定或根据本物业实际管理情况，经双方协商一致后可适当调整; ⒋物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的万分之五的违约金。该标准应 在租赁合同及其它相关文件中加以约定并遵照执行。如出现物业使用人欠缴物业服务费严重情况，乙方应通过法律途径或其它正当措施，保持和保证物业管理维持正常服务内容和标准。甲方给予充分配合; ⒌按国家有关法规，房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，包括： ⑴房屋共用部位和共用设施、设备的日常维修、养护费用，由乙方在物业管理费中列支。大、中修费用由甲方负责，并由乙方向甲方提交方案，获批准后实施; 大修标准：对设备进行分解检查，修理或更换不符合计划标准的零部件，将设备调整到规定的功能状态。 例如：建筑结构、玻璃幕墙、室外广场损坏，防水层老化失效，室内装修大面积破损，大型设备(如电梯、擦窗机等)因使用年限达到大修标准，末端设备达到使用年限需要大批量更换以及因技术发展和使用需求进行的设备更新改造、新建等。 1、地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗漏问题，需重新做防水; 2、电梯在一般正常使用情况下，当主机和电控设备磨损严重或性能全面下降时，应进行大修，大修时间宜定为5～6年一次; 3、擦窗机在一般使用情况下，当故障率升高，电气线路、