5、成本管理培训-成本中心魏平.pptx

成本控制中心成本控制中心 2013.052013.05 魏魏 平平 房地产项目的成本管理房地产项目的成本管理 开头语开头语 成本管理存在的问题成本管理存在的问题 如何认识成本如何认识成本 成本的构成成本的构成 成本控制的重心成本控制的重心 作业过程成本管理作业过程成本管理 全员成本管理全员成本管理 结束语结束语 新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰 编辑模板 使用多个母版 让Logo出现在每张PPT上 选择母版版式 插入图表 插入图片 插入音频 插入视频 插入Flash 项目符号和编号 段落间距和行距 字体和文字方向 艺术字 手动绘图 形状填充、轮廓、效果 对象排列、组合、放置 幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）幻灯片发布 打印版式 打包成CD 幻灯片放映 放映方式 排练计时和录制旁白 绘图笔和常用快捷键【开头语】新闻联播 中国房地产发展历程 中国城镇住房制度改革 中国房地产发展阶段特点 发展阶段 开头语开头语 成本管理的问题成本管理的问题 如何认识成本管理如何认识成本管理 成本的构成成本的构成 成本控制的重心成本控制的重心 作业过程成本管理作业过程成本管理 全员成本管理全员成本管理 结束语结束语 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。中中 国国 房房 地地 产产 发发 展展 历历 程程 中国城镇住房制度改革 第一阶段：7890 探索与试点阶段 78年邓小平提出房改 79年全价售房试点西安、柳州、梧州、南宁 81年扩23省的60多个城市 82年补贴出售试点，政府、单位、个人各1/3 88年国务院分期分批推行住房制度改革的实施方案 第二阶段：9194 全国推广和配套改革阶段 91年提出部分产权理论 92年上海“五位一体”，住房公积金、提租发补贴等 第三阶段：9498 深化和全面实施阶段 94年国务院推行“三改四建”、三改:改福利性的旧体制 四建：商品房供应体系、住房公积金制度、住房信贷体系、房地产交易市场 98年7月国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知标志全国范围取消住房实物分配，实行货币化分房 第四阶段:98年以后房地产的快速发展阶段 中国房地产行业发展中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点所经历的阶段与特点 重点发展重工业，还不存在完重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场全意义上的房地产市场。新中国成立新中国成立 战争摧残战争摧残 一穷二白一穷二白 19791979 1980 1986 1988 19581958 从从19581958年开始，房地产收归国年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。有，中国房地产从此消失。1991 1978 1991 1999 2007 2010 第一阶段第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段：中国房地产市场萌芽阶段 19791979年开始经济体制改革年开始经济体制改革 19801980年年4 4月月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想建房买房”的设想 拉开了住房制度改革的序幕。拉开了住房制度改革的序幕。1978 1991 1999 2007 2010 第二阶段第二阶段：探索阶段：炒作与调整：探索阶段：炒作与调整 炒作期：炒作期：19911991-19931993 1992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮 调整期：调整期：19941994-19991999 炒作最严重区域：北海、大亚炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地湾、海南等地 萧条萧条 繁荣繁荣 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段第三阶段：房地产快速发展阶段：房地产快速发展阶段 19991999-20002000市场回暖市场回暖 宏观经济稳定发展、稳定发展、房地产泡沫已得到控制、得到控制、房地产市场明显转暖明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展中国房地产市场进入新一轮的发展时期时期 20022002年，土地市场规范化政策年，土地市场规范化政策出台出台 招拍挂招拍挂 20032003年关键词：地年关键词：地王、别墅供王、别墅供地、地、SARSSARS 20032003年年2 2月，国土资源部月，国土资源部叫停别墅叫停别墅供地供地，低密度住宅成”抢手货“，低密度住宅成”抢手货“20032003年年3 3月，月，SARSSARS爆发，爆发，短暂短暂”寒冬“出现”寒冬“出现 20022002-2004 2004 全面恢复全面恢复 20042004年关键词：年关键词：土地拍卖、加息（土地拍卖、加息（9 9年来第一年来第一次加息）、个人集资建房次加息）、个人集资建房 20052005年，走低回落年，走低回落 短暂低迷期短暂低迷期 20052005年关键词：调控、年关键词：调控、一季度房价上涨一季度房价上涨19.1%19.1%3.26 3.26 国八条、国八条、4.27 4.27 新八条新八条 20062006年，一个字“涨”年，一个字“涨”20062006年关键词：年关键词：加息、加息、国六条、金融业开放国六条、金融业开放 20062006年年4 4月月2828日再次加息日再次加息 抑制需求抑制需求 20062006年年5 5月月1717日日 国六条国六条 20062006年年4 4月月2727日日深圳市民邹涛深圳市民邹涛发起“不买房”发起“不买房”运动运动 2003年地地王现象出现王现象出现 20062006年年1212月中国金融月中国金融业全面开放业全面开放 外资、热钱涌入 20072007年，疯狂地暴涨年，疯狂地暴涨 20072007年关键词：年关键词：暴涨、地王频出暴涨、地王频出 20072007年，地王频现年，地王频现 面粉比面包贵面粉比面包贵 20072007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大重越来越大，并呈现加速提升趋势。，并呈现加速提升趋势。但到但到年末年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演现在屡次上演。1978 1991 1999 2007 2012 第四阶段第四阶段：房地产行业全面调整阶段：房地产行业全面调整阶段 土地市场降温土地市场降温 寒流寒流 下跌下跌 低谷低谷 中介倒闭中介倒闭 上市“流产”上市“流产”销量萎缩销量萎缩 降价促销降价促销 持币待购持币待购 阶段阶段1 1：资源时代资源时代 阶段阶段2 2：产品时代产品时代 阶段阶段3 3：品牌时代品牌时代 拿地就拿地就赚钱赚钱 客户重客户重质量，质量，公司重公司重成本成本 关注品牌关注品牌与形象理与形象理念与价值念与价值观观 成本领成本领先战略先战略 成本领先成本领先战略是现战略是现阶段房地阶段房地产企业重产企业重要的竞争要的竞争手段手段 新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰 编辑模板 使用多个母版 让Logo出现在每张PPT上 选择母版版式 插入图表 插入图片 插入音频 插入视频 插入Flash 项目符号和编号 段落间距和行距 字体和文字方向 艺术字 手动绘图 形状填充、轮廓、效果 对象排列、组合、放置 幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）幻灯片发布 打印版式 打包成CD 幻灯片放映 放映方式 排练计时和录制旁白 绘图笔和常用快捷键【成本管理存在的问题】成本管理现状 成本管理中的几个问题 开头语开头语 成本管理的问题成本管理的问题 如何认识成本管理如何认识成本管理 成本的构成成本的构成 成本控制的重心成本控制的重心 作业过程成本管理作业过程成本管理 全员成本管理全员成本管理 结束语结束语 1.1.周期长：从投入到首周期长：从投入到首期产品计算利润，单个项目期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三的开发周期一般需持续两三年的时间年的时间 一、房地产开发成本管理现状一、房地产开发成本管理现状 3.3.多样化：产品类型增加、领多样化：产品类型增加、领域扩大及开发面积的剧增域扩大及开发面积的剧增 2.2.环节多：从置地、设环节多：从置地、设计、施工、市场、销售、计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）物业、融资（资本运营）等多环节等多环节 以上都会导致成本核算难度以上都会导致成本核算难度增强；使房地产开发成本控增强；使房地产开发成本控制难度越来越大。制难度越来越大。1 1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：、缺乏全面规范的目标成本管理体系：成本成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；管理体系；3 3、成本控制忽视重点：、成本控制忽视重点：只重视“显性成本”的控只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；制，而忽略对“隐性成本”的控制；2 2、成本控制的忽视前期阶段：、成本控制的忽视前期阶段：通常只关注项通常只关注项目施工阶段过程的目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；营阶段“事前”成本控制的足够重视；4 4、成本控制手段不当：、成本控制手段不当：把压缩必要的项目费用开把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。后期开发风险。二、房地产开发成本管理中的几个问题二、房地产开发成本管理中的几个问题 新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰 编辑模板 使用多个母版 让Logo出现在每张PPT上 选择母版版式 插入图表 插入图片 插入音频 插入视频 插入Flash 项目符号和编号 段落间距和行距 字体和文字方向 艺术字 手动绘图 形状填充、轮廓、效果 对象排列、组合、放置 幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）幻灯片发布 打印版式 打包成CD 幻灯片放映 放映方式 排练计时和录制旁白 绘图笔和常用快捷键【如何认识成本】成本是什么？成本管理是干啥的？认识成本管理的两个方面 认识成本管理的两个类别 认识成本的管理范围 成本管理的概念 成本管理的宗旨和目标 开头语开头语 成本管理的问题成本管理的问题 如何认识成本如何认识成本 成本的构成成本的构成 成本控制的重心成本控制的重心 作业过程成本管理作业过程成本管理 全员成本管理全员成本管理 结束语结束语 成本：成本：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。CCACCA中国成本协会发布的中国成本协会发布的CCA2101CCA2101：20052005成本管理体系术语成本管理体系术语标准中第标准中第2.1.22.1.2条中对成本术语的条中对成本术语的定义定义 成本：成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 美国会计学会（AAA）所属的“成本与标准委员会”对成本的定义 个人理解个人理解：成本从“三间”去理解。a.得到与付出之间：为有所得而必要的付出 b.多少之间：为得到一个西瓜而送一个苹果 c.有无之间：能产生效益的是成本，不能产生效益的就是浪费 成本管理到底是干啥的？算账？砍价？限价？砍完施工 单位再砍 工程费用？先认识成本先认识成本管理的两个管理的两个方面方面 技技术术 经经济济 任何行业成