2020城市刚需购房报告-贝壳研究院-202010.pdf

核心发现近年来，在“房住不炒”政策下，房价上涨投机性因素消退，让房子回归居住属性，满足刚需群体的居住需求成为关注热点。贝壳研究院以4个一线城市+15个新一线城市+11个二线城市为研究样本，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和现状，独家洞察城市刚需购房行为。研究发现：1、一线城市北京、深圳和上海刚需上车门槛较高，厦门刚需上车套均总价266万元紧随其后。长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。2、一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州置业动力排名紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。3、重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三。城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列榜单一二，新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数超过深圳和上海，位居第三和第四。4、刚需购房平均年龄普遍高于城市购房平均年龄，其中天津刚需购房平均年龄最大，约为37.5岁，天津市平均购房年龄35.4。重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。5、从各个城市刚需客户来源看，合肥、郑州、长沙等城市刚需客户前十来源城市皆在省内；大湾区深圳、惠州、东莞，以及长三角苏州、无锡、杭州等城市刚需来源更为多元。6、在“房住不炒”政策严格执行之下，消费者住房消费心态平稳，超八成消费者认为所在城市未来1年内房价预期持平或微涨。目录contentsPART1 刚需购房门槛PK篇PART2 城市置业动力指数篇PART3 城市刚需购房者分析篇PART4 首套置业调研篇刚需购房门槛PK篇PART 1刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。在本报告中，我们将按照购房目的为刚需来筛选刚需购房群体。需要说明的是，刚需与首次购房、再次购房等并无直接关系。数据方面，基于贝壳平台近1年来的刚需成交数据我们选取一线、新一线、强二线30个城市为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的差异特征。刚需购房者群体特征：1.对房屋有最基本的需求，即以解决自住需求为主；2.受房价影响因素较小；3.购房资金有限，买房时首先会考虑自我承受能力。买房子是为了让生活更好，而不是更艰难“”0102350345295266我们是如何来测算刚需套均总价的？在本报告中，我们使用中位数及四分位差来描述价格的集中及离散情况，并以此定义刚需上车套均总价及区间范围。相对于均值，中位数表现出较强的鲁棒性。分城市等级看，一线城市刚需购房套均总价超300万，显著高于新一线以及二线城市（图1）。一线城市中北京、深圳、上海刚需上车线居30城前列，广州相对靠后，其中北京刚需购房套均总价350万元，是沈阳刚需价格的近5倍。新一线城市中杭州、南京等城市刚需购房门槛相对较高。二线城市中厦门刚需上车套均总价266万，仅次于北深上。厦门叠加宜居与旅游双重效应，不仅吸引福建省内各地市高净值人群前来购房置业，而且能够辐射一定的省外游客，购房需求较大但有效供给相对不足，导致房价明显脱离城市基本面发展。2020年前9月厦门二手房均价40242元/平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于一线房价阵营。长沙、沈阳等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。在样本30城中，沈阳、大连、长沙、重庆等城市刚需上车难度整体稍低，以新一线城市长沙为例，刚需购房客户置业套均总价84万元，排名较为靠后。长沙房价的增长基本上与其城市基本面发展相适应，主要源于政府调控政策的适时出台，使得房价与收入水平维持在合理的水平范围内。1.1 刚需总价：22城均价超百万，北京是沈阳的近5倍图1：30城刚需上车套均总价数据来源：贝壳研究院单位：万元每套050100150200250300350沈阳长春大连长沙烟台惠州重庆昆明成都郑州石家庄西安无锡佛山天津合肥济南青岛南通武汉苏州东莞宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京226198190175160159140138136129127126121120115113112106999690858479747335034529526603高房价城市刚需购房套均总价显著低于市场平均总价。30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市刚需上车均价显著偏离整体市场均价，其中北京刚需客户置业套均总价比全市均价低77万元，深圳低63万元。究其原因，主要是这些城市房价处于高位水平，且市场价格分化明显，资金承压下刚需客户普遍购买总价偏低的房子。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。1.1 刚需总价：22城均价超百万，北京是沈阳的近5倍0100200300400500北京深圳厦门上海杭州南京无锡苏州天津宁波成都青岛烟台沈阳广州大连石家庄济南昆明武汉长沙郑州西安长春佛山东莞合肥重庆南通惠州88140100131.81651267912011789.5105.4135.514688207.582.895146118187138174140.5212.6250.6320312408427119.97763462524.622.620.51512121210109.89.596.96.56.465.5555554.8421图2：30城刚需购房套均总价与市场整体均价对比数据来源：贝壳研究院单位：万元每套刚需均价整体均价整体均价-刚需均价各城市刚需上车平均面积差异显著，上海比南通小近30平。样本30城中，上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套均面积尚不足70平米，其中上海刚需客户购房平均面积较低，仅63.6平；而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群居住普遍宽敞，住房套均面积在80平以上，其中南通以92平居30城首位。城市刚需上车面积的不同，很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面积排名靠后，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，刚需选择机会更多，以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市场以大户型房源为主，在售房源中7成集中在90平以上面积段，且居住负担相对较低，刚需客群普遍买的稍大，套均面积达到92平。1.2 刚需面积：上海、天津、北京等5城不足70平南通 92济南 89.66佛山 89.43长沙 89东莞 88.71合肥 87.76郑州 87.74惠州 87.51杭州 87.33武汉 87.32西安 86.48青岛 85.66昆明 85石家庄 84.83宁波 84.57无锡 83.52烟台 82.72苏州 81.65成都 81.16重庆 78.49广州 78南京 78沈阳 77.1长春 75.32厦门 74.36深圳 69.2大连 68.47北京 68.38天津 64.77上海 63.59图3：30城刚需购房套均面积数据来源：贝壳研究院单位：平米每套0405大部分样本城市刚需平均置业面积低于市场平均水平，厦门、郑州、天津、昆明和南京刚需置业套均面积与整体市场水平的差值在20平米以上，其中厦门套均面积差值达到25平米；而杭州、北京和上海刚需置业套均面积高于城市均值，其中北京刚需上车平均面积68平，比市场平均水平高出2.4平米，可能与一部分换房客户以大换小有关，据贝壳研究院数据显示，北京换房客户中3成左右因学区、地段等而选择置换为更小户型房源。1.2 刚需面积：上海、天津、北京等5城不足70平020406080100120厦门郑州天津昆明南京长沙苏州石家庄重庆惠州大连成都合肥南通长春西安武汉烟台东莞佛山深圳青岛沈阳济南无锡宁波广州上海北京杭州87.3268.3884.9066.0063.5462.2078.0077.3084.5684.9083.5284.9089.6693.8077.1083.9085.6693.8069.0377.3089.4399.4088.7199.4082.7293.8087.3298.7086.4898.0075.3287.5092.00104.3087.76102.30102.3081.1695.7068.3883.9087.51103.6078.4995.4084.83102.6081.6310089.00108.278.0010085.00108.664.7488.8087.74112.274.2899.40数据来源：贝壳研究院单位：平米每套图4：30城刚需购房套均面积市场整体水平对比刚需整体06基于刚需价格和刚需面积进行二维象限分析，如果仅从性价比角度考虑，“大面积-低门槛”是最优的，包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。但选择定居城市时，居住仅是考虑的主要因素之一，经济发展水平，就业机会等也是重要的参考指标。其中，以长沙、成都等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。北上广深等一线城市，属于典型的“小面积-高门槛”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。厦门及南京属于“小面积-高门槛”，主要原因是两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下），居住面积相对较低，同时，房价也处于高位。1.3 长沙等14城位居“大面积-低门槛”区间100200300708090北京深圳上海厦门广州南京宁波杭州东莞南通长沙惠州烟台重庆成都苏州无锡青岛武汉佛山济南郑州昆明石家庄西安合肥沈阳长春大连天津图5：刚需购房套均总价与套均面积交叉分析面积 平米总价万元07刚需购房客群对资金更为敏感，在房价高企的情况下，置业选择更靠外是主流。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。1.4 刚需成交热门商圈：北京回龙观、上海金桥、深圳龙岗中心城图6：北京&上海刚需群体购房热门商圈空间分布刚需交易占比1234五环回龙观四环长阳北苑天通苑望京旧宫鲁谷顺义城常营三环1.01.52.02.5刚需交易占比金桥九亭北蔡莘庄川沙金杨外环中环内环数据来源：贝壳研究院单位：%商圈维度看，各个城市刚需购房区位分布也有一定的规律。北京刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城，集聚了近15%的刚需客户，其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位，虽然商业、医疗、教育配套较低，但紧邻后厂村、上地等互联网企业聚集地，同时有13号线、8号线及昌平线等地铁加持，成为刚需客群购房的重要选择区域。排名北京成都广州杭州上海深圳南京天津武汉TOP1回龙观大丰市桥临平金桥龙岗中心城桥北大港盘龙城TOP2长阳郫县城区旧区闲林北蔡西乡麒麟镇王顶堤白沙洲TOP3北苑航空港科学城良渚莘庄布吉关岔路口华明镇金银湖TOP4常营大面机场路丁桥川沙布吉街百家湖中北镇沌口TOP5顺义城南湖香雪未来科技城金杨横岗江浦街道万新街青山图7：重点城市刚需购房热门TOP5商圈城市置业动力指数篇PART 208过去数十年的发展，中国各城市之间的地域边界被打破，户籍制度限制逐渐放松，城镇化开启高阶阶段，人口跨区域、多元化的流动频率增强，城市的房地产市场发展格局也随之变迁。为了比较各城市房地产市场刚需置业需求动力水平，我们将从人口潜在置业需求和城市发展潜力两个方面，选取常住人口、小学生人数、经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等维度的细分指标，通过构建综合指标体系对各城市房地产潜在刚需置业规模进行研究分析。人天生需要房子的庇护，尤其是有家室的人 ”“09人口是支撑房地产市场发展的至关重要因素。衡量一个城市刚需购房规模潜力可以从两方面入手：其一是城市当下人口基数所带来的潜在置业需求，其二是基于城市基本面发展吸引的未来人口增量住房需求。当下