2023年美国住房政策研究.docx

2023届行政管理专业毕业生论文(设计) 课题名称：美国住房政策研究 学生姓名：王蒙 指导教师：汪春劼 江南大学网络教育学院 2023 年 10月 20世纪早期，在美国建设任何类型的住宅均被认为 是私人部门的活动，联邦政府的角色仅仅局限于促进发放居者有其屋相关的抵押贷款。然而，从大萧条到1980年间，联邦政府通过对生产者和消费者提供金融支持、直接参与住宅建设、税收优惠、保险和信贷方案、设立专门储蓄机构、创立二级市场以及邻里复兴方案，逐步扩张了其在住房建设与开展中的责任，特别是在20世纪60年代，联邦政府通过实施联邦住房开展方案，支持建设了大量的低收入住宅。 美国住房保障实行的是特惠模式，保障目标主要是针对中低收入阶层。从20世纪30年代以来，美国历届政府为了有效解决国民的住房问题，曾经制定了一系列相关的住房保障政策，分析不同时期所制定的住房保障政策及其实施策略，重点是考虑中低收入家庭的货币支付能力，在对住房市场间接干预的情况下，采取多样化的措施，鼓励私人机构参与住房保障方案的实施，并依靠强大的金融支持和一系列的税收减免方案，实现既定的国家住房保障目标。 关键词: 美国、住房政策、公共住房、住房保障 目录 第一章 绪论 4 研究的背景与意义 4 国内外研究住房政策现状 4 第二章 美国住宅信贷体系的演变 6 第三章 美国住房保障政策的特点及实施路径选择 9 第四章 美国公共住房政策的演变 12 第五章 对我国住房保障的借鉴 19 住房保障法规的建立与完善 20 多样化的住房保障融资渠道和完善的住房抵押贷款保险机制 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．21 经济适用房开发指标体系的建立 22 第六章 美国住房政策对我国的启示 23 充分发挥市场机制的同时，加强政府的调控作用 23 扩大住房融资渠道，完善住房金融体系 23 6.3 优化住房供给结构，建立多层次的住房体系 24 第七章 结论 24 第八章 参考文献 25 第一章 绪论 1.1 研究的背景与意义 美国的住房政策主要包括直接提供资金进行资助的政策、信贷政策和税收政策。税收政策在美国住房业开展中发挥着非常重要的作用，目前，美国每年在住房税收方面的支出大大超过直接提供资金的资助力度。本文在系统收集相关文献和美国住房与城市开展部、统计局、州住房机构全国委员会、全国低收入住房联盟等机构发布的最新数据的根底上，对美国住房税收政策进行了阐述，并对其产生的效应进行了分析。 1.2 国内外研究住房政策现状 案例：美国 美国是典型的市场经济国家，经济高度兴旺，经济实力雄厚，住房的供给与需求，根本上由市场来平衡。 美国的住宅建设的开展始于第二次世界大战以后。1899 ~ 1945年间，平均每年新建住宅42万套。但美国联邦政府在20世纪30年代以前，很少介入住房政策。后由于30年代的经济大萧条，迫使政府不得不通过住房建造业的干预来刺激经济开展。为此，在1934年后，美政府制定了最早的住房法案：临时住房法案，以解决失业人口的居住问题。1937年，该法案进一步补充为公共住房法，决定由中央政府出资，由地方政府建造公共住房，以供低收入家庭租用。到1982年该法令终止，共建公房130万套，有400多万户低收入家庭入住公共住房。因而，美政府的住房政策起源于重振经济。 根据美国住房问题专家马克格亚的研究，美国住房政策的演变过程，大约经历了四个阶段： 第一阶段，为住房数量短缺阶段 特点：公共住房主要由政府兴建，讲求住房数量，政策目标“一户一室〞。 第二阶段，为增加住房面积阶段 特点：政策目标“一人一室〞。 第三阶段，提高住房质量阶段 特点：提高住房质量标准和环境舒适度。 第四阶段：为提高住房总体水平阶段。 特点：公共住房减少；把住宅建设与社区规划及社会的开展紧密相联，提高住房总体水平；仍鼓励居民自购和自建住房。 即，美国住房政策根本上经历了由小面积解决住房短缺— 加大住房面积— 提高住房质量和环境质量— 全面提高居住水平的开展过程。根本上实现了“让每一个美国人都有一个优质的住房和舒适的居住环境〞目标。 美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证，如1934年的国民住宅法要求建立住房管理暑，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。国民住宅法、开放住房法案帮助穷人成为房主，规定10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购置和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令〞。继后的合众国住房法，规定了为低收入家庭修建公共住房制定长远方案；城市住房开展法〔1965〕、国民可承当住宅法〔1990〕、公房管理改革法〔1997〕，对涉及住宅建设和房地产开发的各项内容进行了明确的规定；在市场交易上也有执照法、一般代理法规、契约法、房地产执业法等法律，对交易双方的责任、权利也作了规定。 即，美国注重法制建设的与时俱进，注意根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律。目前，在住房保障立法方面形成了比拟完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟及为低收入家庭提供住房等诸多方面。注重法制，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性，这是美国住房保障制度的突出之点。 第二章 美国住宅信贷体系的演变 以住房贷款为例，自从有银行以来，住房质押贷款一直都是美国银行的正常业务。但在上个世纪30年代前，住房贷款的期限都不超过5年，因此能给居民带来的好处有限。另外，那时的按揭贷款在结构安排上也有许多问题，比方，在住房贷款到期之前，借款方每月只需支付利息，等贷款到期时再把所借的本金一次性还清。这种支付安排一方面使银行承当过多风险(因此银行不愿意作太多住房贷款)，另一方面给借款方带来太多一次性的支付压力：一次要还清48万本钱，从哪里找这么多现金？因此，一般群众享受不到住房贷款的好处。有意思的是，上个世纪20年代美国股市泡沫越涨越大，使很多人买下大房子，房地产价格也越涨越高。1929年10月到1931年间，股市泡沫持续破裂，使许多股民血本无归、众多公司破产，失业率到达空前高度(最高时为25%)。这一来使许多人无法在其住房贷款到期时归还那笔一次性本金，这些居民只好选择个人破产、搬出住房，让贷款方银行接过被质押的房屋。毕竟，这些房地产的价格也随股市泡沫的破裂而大跌，迫使大批中小银行和信贷机构倒闭。因此，当时的住房贷款在证券结构上的弊端加重了那次经济危机的深度。 根据全国住房法的授权，联邦房管局于1938年成立“联邦全国住房贷款协会〞，也简称为Fannie Mae，其作用是从银行手中买走住房贷款，搞活二级住房贷款市场。这样一来，在银行为居民作按揭贷款后不用担忧手中持有的住房贷款的流动性问题，这反过来又促使银行更愿意向居民作房贷。到上个世纪40年代，随着二战结束，许多从前线回来的军人开始成家立业。为照顾这些军人成家，国会于1944年通过法案，授权退伍军人效劳部为退伍军人免费提供住房贷款担保，而且要求即使借款的退伍军人无法支付任何首期款也应为他们担保。1970年，由Fannie Mae别离出来的“政府住房贷款协会〞(Ginnie Mae)推出住房贷款证券(Mortgage-backed securities),其运作方式是把不同种类、不同地区的按揭贷款打包，然后将该贷款包分成数份，以质押证券的形式向公众和机构投资者发行。这一金融创新成为首例成功的资产证券化，它大大扩张了住房贷款的资金来源，不仅让更多居民得到利息更低的住房贷款，而且也为银行和其它贷款机构提供了更好的分散风险的手段、增加其投资资产的流动性。 上个世纪30-40年代把住房贷款期限延长到30年，这一变化也给信贷银行带来利率风险，因为到1981年推出浮动利率住房贷款之前，居民房贷都是固定利率贷款(证券)。当贷款期限为30年时，这种固定利率特点就成为大问题。道理很简单，银行的钱是存户的，它必须付给存户们利息，这种利息对银行是本钱；银行拿存户的钱贷给居民，居民付给银行的房贷利率那么是银行的收入。换句话说，由于客户存款往往是短期存款，那么实际上银行是拿客户的短期存款去以30年固定利率的形式贷给居民，使客户存款与贷出去的房贷在期限上存在重大差异，这种差异使银行承当过多破产风险。 正由于上述利率风险，当上个世纪70年代末美国利率高涨时，众多银行和信用合作社因早些年放出的长期固定利率贷款而出现重大亏损而倒闭，引发一场金融危机。那次危机又为下一轮金融创新创造了条件。1981年初推出浮动利率住房贷款，居民可选择逐年浮动、每3年或5年浮动一次等等。这一创新增强了金融机构的利率风险躲避能力，使包括银行、保险公司和各类信贷机构在内的公司更愿意为各种收入阶层的老百姓提供住房贷款。 上个世纪70年代末的利率波动也为另一类金融创新奠定根底：1983年芝加哥期货交易所(CBOT)首次推出长、中期利率期货，随后又推出利率期货期权。这些衍生证券再一次为各类信贷机构躲避利率风险提供了方便。换句话说，金融机构的利率风险躲避能力越强，它们作各类贷款的能力就越高。 一系列金融创新看起来很不相关、很偶然，但一个共同的目的是让消费者更好地配置一生中不同年龄时的消费水平。这当然为金融公司和创业者提供了商机，但更重要的是其对美国整体经济的奉献，使美国的房贷余额从1950年的730亿美元，猛增到2023年底的6万多亿美元(图4)，约为美国GDP的60%(相比之下，去年中国的房贷余额为GDP的8%，因此潜在的增长空间还很大)。在这些住房贷款和金融创新成功故事的背后是越来越多的美国家庭拥有自己的房屋，1940年时美国44%的家庭有自己的房子(图5)，到1970年时该数据为63%，到现在这个比例上升到70%左右，不仅如此，许多家庭还有多于一栋的住房。 有了这么兴旺的住房贷款市场，美国居民当然用不着为买房而把所有的收入都储蓄下来(到2023年人均储蓄率不到4%，见图3)，而是平均每年拿出自己收入的5%至6%来支付房贷利息。在没有为购房而储蓄的压力的情况下，消费倾向自然高，难怪美国的内需过剩、可以吸收那么多国家的出口。 第三章 美国住房保障政策的特点及实施路径选择 1、完善的住房金融保障体系和抵押贷款保险体系 1922年为应对经济萧条而导致的严重住房短缺问题，美国政府开始介入住房市场，成立了联邦住宅银行抵押贷款系统〔FHLB〕，由此开始想公共住房开发商和中低收入家庭提供低息贷款。FHLB的成立，彻底改变了以前完全由地方私人金融机构垄断住房贷款市场的格局。地方私人金融机构的贷款存在着贷款周期短、一次性还不付息的弊端，而FHLB提供的抵押贷款方式，贷款周期较长，还款方式可以采用分期付款的形式。由于FHLB提供的抵押贷款可以由联邦政府提供担保，中低收入家庭贷款门槛降低，相当一局部家庭借助于FHLB贷款支持，购置适宜的住宅。此外，1924年政府还成立了联邦储蓄贷款保险公司，组建了“互助抵押贷款保险基金〞，负责对中低收入家庭提供抵押贷款保险。在这一时期，美国国会又成立了获得政府信用支持的抵押贷款机构房利美和房地美的主要职能是购置抵押贷款资产，然后将其重新打包为债券，出售给投资者，以便于资金在投资者和购房者之间的流动。以房利美和房地美为主体以及大量私营抵押公司组成的二级抵押市场，为住房建设、流通提供了强有力的资金保障，为住宅市场繁荣奠定了根底，也为大量的中低收入阶层供给适宜的住宅。 1924年成立的联邦储蓄贷款保险公司为中低收入阶层提供住房贷款抵押保险。由FHLB提供保险的抵押贷款，贷款期限可长达3年，房价25000美元之内的，首付款的比例