2023年楼市“营改增”断了土地财政的念想.doc

楼市“营改增〞断了土地财政的念想 来源：中国网 2023-06-04 中国房地产不是要不要开展的问题，而是如何引导其健康合理成长的问题。对房地产业施行“营改增〞，改革房地产税制，以后地方财政的获取方式是一大挑战。 王振峰 目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。据经济参考报报道，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增。 营改增被视为现今消除重复征税、优化税制结构、降低企业税负的一项重要财税体制改革。财政部部长楼继伟曾在去年9月受访时表示，争取2023年全面完成营改增。笔者还注意到，不久前求是杂志刊登的李克强总理关于深化经济体制改革的假设干问题文章中，李克强指出，今后要继续推进税制改革，扩大营改增是当前税改的重点。其中，总理谈到营改增有五步曲，即“第一步，2023年继续实行营改增扩大范围；第二步，2023年根本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。〞如此说来，从决策层对营改增改革的政策表态上看，经济参考报有关“房地产业营改增〞的报道并非“空穴来风〞；可以说：“营改增〞扩至房地产行业的脚步近了。 6月3日经济参考报引述某外资会计师事务所人士称，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过；故建议出台过渡政策。对此，笔者认为，无论是建筑业“营改增〞，还是房地产业“营改增〞，其必然会对该行业本身带来极大挑战，但营改增等新一轮税改对房地产行业将带来什么深刻影响，特别是来自税负变化的影响，绝非是都是负面的，那些专家所谓的“地产商日子恐将更加难过〞说法值得商榷。相反的，相当多的人认为，对房地产业“营改增〞，实质上是一种结构性减税，利于中国房地产持续健康开展，房地产商甚至将因税改而分享一场减税“饕餮盛宴〞。 假设房地产业和建筑业纳入营改增并适用11%的税率，一方面，两大行业将减少了重复纳税的环节。也有助于优化税制结构。另一方面，建筑业、房地产业目前营业税征收税率分别为3%、5%，一旦建筑业按11% 税率“营改增〞后，施工企业特别是那些挂靠经营的个体经营户可能会有实际税负增加的影响。当然，施工企业要保持一定的合理利润，也会相应地提高建筑合同的价款，从而给地产企业项目本钱带来增加的压力。这方面，政府也可以出台相应政策，引导和促使施工企业与房地产企业对工程建设过程中的原有合作方式进行合理改善，比方工程所需建设、材料的调供方面，以合理缓解或降低建筑业因“营改增〞改革而引发的资金、本钱压力。 对于房地产“营改增〞后的影响，还是存在不少利好因素的。首先，房地产“营改增〞，对地产企业的资金流形成利好。原来地产企业一旦确认预售收入，当期就要缴纳营业税，这无疑占用开发商的流动资金。而“营改增〞后，一般房地产项目来自于项目的工程建设、购入材料等增值税进项税额多，而销项税额在开发早期很少，也就是说，地产项目在未大规模销售之前几乎是“不缴税〞， 税额对企业流动资金的占用是不是因而比原来少呢？对于中国地产商的现有楼市开发模式来说，现金流往往比利润要来得更“黄金〞、更“珍贵〞。 最主要的是，房地产行业将因“营改增〞而大大减轻税负。1994年开始实行以分税制为核心的财税体制改革以来，中国地产业一直采用营业税和土地增值税双重征收的房地产业流转税制度。营业税和土地增值税在价税关系属于价内税，假设一旦施行“营改增〞，过去房企普遍存在那种税负多且重复征税的问题有盼得以进一步解决。此外，把“营改增〞扩至房地产行业，对于地产业及其行业的上下游产业链也有减轻税负的效果。 当前，中国楼市出现了阶段性调整，许多城市的楼盘销售已不如过去那么红火，随着一些地方楼市降价潮的迅速蔓延，“高昂〞的房价也再度进入敏感博弈期。楼市的“寂静〞急坏了一些地方政府，各地政府或明或暗的救市措施不时见诸媒体，上海财经大学陈杰教授不客气地指出，地方政府不仅不应该救市，而且目前救市的时机也完全不当。陈杰教授认为目前经济还没有恶化到需要救市的程度，政府应该给市场一个长期的稳定预期。他认为，不管投资者是个人也好，开发商也好，如果断策失误，就应该受到市场的惩罚。陈杰教授说，“政府人为地用短期化的手段去调节市场，其实像打激素。政府不应当改变市场机制，而应该让市场自我调整。〞 应该说，中国房地产不是要不要开展的问题，而是如何引导其健康合理成长的问题。一些地方走上过多依赖地产的开展歧途，把地产视为经济开展的“春药〞，结果可能是“缘木求鱼〞而不致，最终还是改变不了经济增长面临的下行压力。 不少地方明里暗里使出“救市〞动作，违背了楼市本身应有的市场运行规律，正如陈杰教授所言，这种像打激素“强救市〞，本身就不利房地产的健康合理有序开展。目前，中国经济已经到了“爬坡过坎〞的关键阶段，各项改革也渐渐迈入深水区，财税体制改革是深化改革的一大重要突破口，对经济的调结构、转方式、转型升级开展也是重要推力。对房地产业施行“营改增〞，改革房地产税制，以后地方财政的获取方式是一大挑战。房地产的“营改增〞改革，是不是能促使地方财力与事权相匹配，进而改善各级政府支出结构，防止那种只顾眼前利益“涸泽而渔〞的土地财政，希望今后施行时应注意到这方面的问题，并加以政策配套