2023年政策对房地产业的影响133547818.doc

政策对房地产业的影响 对于2023年的房地产市场来说，影响最大的因素莫过于政策了，房地产业充分感受到了政策调控的巨大威力。 中国经济的多年持续、稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强，房地产业也在经济快速开展过程中得到迅猛开展。但是，由于我国房地产市场制度的不完善，房地产业开展明显受到政策的影响，尤其在刚刚过去的2023年。 一 2023年房地产政策回忆 2023年是房地产政策频出的一年。中国房地产业在多年的经济快速开展过程中得到迅猛开展，房地产业在国民经济中的作用也日益重要。统计说明，房地产业投资占全国固定资产总投资的比重一直保持在15％左右，2023年以来房地产投资迅速增长，比率由17％上升到25％左右。房地产业带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。因此，房地产业是否健康开展，对国民经济开展和人民生活水平提高具有重要意义。为解决近年来我国房地产业开展中暴露出来的问题，标准行业开展，国家出台了一系列旨在促进房地产业标准、健康开展的政策。 自2023年初关于国内出现“房地产泡沫〞的争论开始，政府就非常关注房地产业的健康开展，试图通过政策调整逐步加强对房地产市场的调控力度。2月份中国人民银行发布“货币政策执行报告〞，调整了信贷政策，与其相照应的是3月国家对土地市场秩序的治理整顿，首当其冲的是别墅土地供给叫停，并且由于房地产开发供地失控和全国范围内开发〔园〕区泛滥，国家对土地市场的监督检查和对开发区的清理一直持续到年底。为了保护作为房地产市场中“弱势〞主体的购房者的合法权益，最高人民法院于5月份公布了关于商品房买卖合同纠纷案件假设干问题的解释，被业界称为新司法解释。到6月13日中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知〔银发［2023］121号，以下简称“121号〞文件〕及8月12日国务院发布关于促进房地产市场持续健康开展的通知〔国发［2023］18号，以下简称“18号〞文件〕，使今年的房地产政策调控到达了高潮，尤其“121号〞文件对房地产信贷进行严格控制，被业内人士称为是中国房地产业“十年来最苛刻的政策〞。这期间，国土资源部还于7月份发布实施了协议出让国有土地使用权规定〔国土资源部令第21号〕，与2023年发布实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定相配套，重在标准国有土地使用权出让行为。9月1日，我国第一部物业管理条例也公布实施。 从房地产政策调整进程可以看出，2023年我国对房地产业的调整可谓紧锣密鼓，涉及了房地产领域的各个层面。主要原因是由于近年来我国房地产业的开展进入一个新的调整期。一方面，全国3万多家房地产企业，良莠不齐，市场混乱；另一方面，自2023年开始，房地产泡沫论像梦魇一样缠绕着房地产业，对房地产泡沫可能引发金融风险的担忧使专家学者和政府官员的神经始终处于高度紧张状态。归纳一年来国家出台的各项政策，明显体现出国家要对房地产市场加强调控力度的指导思想，根本目的是完善和促进我国房地产市场健康开展，进而带动我国国民经济和人民生活水平迅速提高。 2023年房地产政策一览〔按发布时间先后顺序〕 建设部、财政部、中国人民银行、中央编办、国家经贸委、监察部、劳动保障部、审计署、国务院法制办、全国总工会：“关于对住房公积金管理条例和国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知贯彻落实情况进行执法检查的通知〞〔建金管［2023］25号，2003年1月30日〕； 国土资源部：关于清理各类园区用地加强土地供给调控的紧急通知〔国土资发［2023］45号，2003年2月18日〕； 建设部办公厅、国家开展方案委员会办公厅、国土资源部办公厅：关于对经济适用住房建设及管理情况进行综合调研的紧急通知〔建办住房［2023］5号，2003年2月17日〕； 国土资源部：“关于印发进一步治理整顿土地市场秩序工作方案的通知〞〔国土资［2023］49号，2003年2月21日〕； 建设部：“关于贯彻房地产交易与权属登记标准化管理考核标准和房地产交易与权属登记标准化管理考核方法有关问题的通知〞〔建住房函［2023］77号，2003年3月28日〕； 建设部、国家开展和改革委员会、国家统计局：关于加强房地产开发统计工作的通知〔建住房［2023］60号，2003年3月28日〕； 建设部、财政部、中国人民银行：关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见〔建金管［2023］70号，2003年4月3日〕； 国务院机关事务管理局：关于免除直接参加抗“非典〞工作的医护人员等在抗“非典〞期间个人住房担保委托贷款逾期罚息和复利等问题的紧急通知〔国管房改［2023］73号，2003年4月30日〕； 国家开展和改革委员会、监察部、建设部、国土资源部：“关于印发房地产开发经营企业交费登记卡试行方法的通知〞〔发改价格［2023］448号，2003年5月30日〕； 高人民法院：关于商品房买卖合同纠纷案件假设干问题的解释〔2003年6月1日实施〕； 中国人民银行：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知〔银发［2023］121号，2003年6月5日〕； 国家开展和改革委员会、建设部、国土资源部：关于下达2023～2023年经济适用住房建设投资方案的通知〔发改投资［2023］492号，2003年6月6日〕； 国务院：物业管理条例〔中华人民共和国国务院令第379号，2003年6月8日发布，2003年9月1日起施行〕; 国土资源部：协议出让国有土地使用权规定〔国土资源部令第21号，2003年6月11日发布，2003年8月1日起实施〕； 国家税务总局：关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〔国税发［2023］83号，2003年7月9日〕； 国家税务总局：关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知〔国税发［2023］89号，2003年7月15日〕； 建设部办公厅：关于加快建设全国住房公积金监督管理信息系统工作有关问题的通知〔建办金管［2023］42号，2003年7月22日〕； 建设部办公厅：关于进一步推动和完善房地产信用档案系统建设的通知〔建办住房函［2023］326号，2003年7月24日〕； 中共中央办公厅、国务院办公厅：“关于印发建设部、中共中央组织部、财政部关于易地调动干部住房管理暂行规定的通知〞〔厅字［2023］13号，2003年7月30日〕； 国务院办公厅：关于暂停审批各类开发区的紧急通知〔2003年7月18日〕； 国务院办公厅：关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知〔2003年7月30日发布〕； 国务院：关于促进房地产市场持续健康开展的通知〔国发［2023］18号，2003年8月12日〕； 国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局：关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理方法的通知〔国管房改［2023］165号，2003年8月14日〕； 中央国家机关住房制度改革办公室、中共中央直属机关住房制度改革办公室：关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知〔国机房改［2023］41号，2003年8月28日〕； 建设部住房委员会：“关于转发关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知的通知〞〔建房委字［2023］03号，2003年9月15日〕； 建设部住宅与房地产业司：关于做好房地产市场预警预报信息系统有关工作的函〔建住房开函［2023］096号，2003年9月17日〕； 国务院办公厅：关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知〔国办创造电［2023］42号，2003年9月19日〕； 国土资源部：关于加强土地供给管理促进房地产市场持续健康开展的通知〔国土资发［2023］356号，2003年9月24日〕； 建设部、中国人民银行：对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知〔建住房函［2023］263号，2003年11月21日〕； 建设部：“关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知〞〔建住房［2023］234号，2003年12月1日〕； 建设部住宅与房地产业司：关于各城市协助提供房地产市场预警预报有关数据的通知〔建住房开函［2023］121号，2003年12月17日〕。 二 2023年房地产政策分析 1.控制土地供给，调整供地结构 土地作为房地产开发的根本要素之一，其供给适宜与否直接影响房地产市场的健康开展。2023年政府对房地产市场进行调控实际是从控制土地供给开始的，从年初的停止别墅供地，到年中出台协议出让国有土地使用权规定，乃至国务院五部委联合对全国土地市场进行监督检查，并在全国范围内清理整顿开发区等，都体现出国家对土地市场进行治理整顿的政策举措。 国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知提出要加强对土地市场的宏观调控，各地要健全房地产开发用地方案供给制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度方案，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。由此可见，在国家大政方针中已明确提出要加强对土地市场进行宏观调控的指导思想。 9月24日国土资源部“关于加强土地供给管理促进房地产市场持续健康开展的通知〞〔国土资发［2023］356号〕提出，要切实加强对房地产开发土地供给的调控，严格实行土地供给的集中统一管理，严格控制土地供给总量，充分发挥市场在土地资源配置中的根底性作用。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让；进一步完善房地产开发土地供给政策，优化房地产开发土地供给结构，优先满足普通商品住房建设合理开展的用地需求；对经济适用住房用地，严格控制总量，审时度势，及时调控；同时严格控制高档商品房的土地供给。这是国家对土地市场供给进行调控的具体政策措施。 根据国务院要求，国土资源部、国家开展和改革委员会、监察部、建设部、审计署等五部门对全国土地市场进行联合督查，国务院召开进一步治理整顿土地市场秩序电视 会议，并由国务院办公厅下发关于暂停审批各类开发区的紧急通知后，各地已停止审批新设立和扩建各类开发区。根据国务院五部委督查汇总，全国有各类开发区〔园区〕总数为5658个，通过检查，已撤并整合各类开发区2046个，占开发园区总数的36%。治理整顿期间，各地清查出了多年积累下来的一大批土地问题，全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16.8万件，在全社会起到了震慑和警戒作用，有力地遏制了土地违法势头。 2.调整信贷政策，防范金融风险 2023年最有影响力的政策要数中国人民银行的“121号〞文件了。近几年，局部地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。局部地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了局部地区房地产投资的过热倾向。因此，适时调整信贷政策对促进房地产业健康开展，同时防范金融风险具有重要意义。房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定开展，对促进国民经济持续快速开展十分重要。“121号〞文件的根本精神就是要促进房地产信贷健康开展。 ①“121号〞文件的政策要点。“121号〞文件对房地产信贷政策的调整主要体现在以下方面： 第一，严格要求开发企业贷款条件。2023年人民银行在关于标准住房金融业务的通知中规定，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证〔以下简称“四证〞〕。由于对流动资金贷款没有这方面的规定，为躲避“四证〞管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，通过发放流动资金贷款满足房地产开发企业的资金需要，增加了商业银行信贷风险。因此，文件规定商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；商业银行发放的房地产贷款，只能用于当地的房地产项目，严禁跨地区使用。 第二，标准个人住房贷款。随着住房制度改革的深化，帮助广阔中低收入家庭改善居住环境的任务相当艰巨。信贷政