2023年历年房地产宏观调控政策览.doc

Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 1998年住房分配货币化 1998年 7月 3日，国发 (1998)23号国务院关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知—— 1998年下半年开始停止住房实物分 配，逐步实行住房分配货币化 2023年标准房地产市场 1、统一房屋中介收费标准 国家计委、建设部联合发出的关于房地产中介效劳收费的通 知，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额 度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费 300元－1000元；价格 评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁 代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价 格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应 超过成交价格的 3％。 2、商品房买卖合同印发新示范文本 建设部和国家工商行政管理局根据中华人民共和国合同法和 有关法规、规章的规定，对过去的商品房购销合同示范文本进行 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 了修订完善，并更名为商品房买卖合同示范文本。新版商品房 买卖合同示范文本将于 2023年在全国范围内参考使用。 3、房产测量推行国家标准 我国第一个房产测量国家标准房产测量标准正式实施。规 范推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必 须先到房地产管理部门取得公用面积分摊方法审核确认，并到测绘部 门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面 积和实测面积的误差。 2023年刺激消费繁荣房地产市场 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知 为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康开展，财 政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从 2023年 1月1日 起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市 场价格出租的居民住房，减征营业税〔由 5％降为 3％〕，房产税〔由 12％降为 4％〕，个人所得税〔由 20％降为 10％〕，使个人出租房屋 总体税收负担由原来的 17.5％～30％降低为 7.3％～14.57％。 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 2、4月 19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知 为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康开展，积极防范 金融风险，经国务院批准，财政部、国家税务总局关于对消化空置 商品房有关税费政策的通知规定：〔 1〕对于 1998年 6月 30日以前 建成尚未售出的商品住房，至 2023年 12月 31日之前免征营业税、契 税；〔2〕对于 1998年 6月 30日以前建成的商业用房、写字楼在 2023 年 1月 1日至 2023年 12月 31日期间销售的，免征营业税、契税；同时 对于开发企业在 1998年 6月 30日以前建成的商业用房、写字楼、住房 〔不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房〕，不予免征各种行政 事业性收费。 2023年土地使用权转让规定 ,标准土地市场 . 2023年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂 牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出 让方式，要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经 营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近 90%的土地是通过协议方式转让的， 11号令的公布， 被业界称为 "新一轮土地革命 "的开始。土地市场开始了从划拨、协议 “暗箱操作〞走向招拍挂“阳光操作〞的“乾坤大挪移〞。 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 2023年 2023年 4月 121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知。规定对购置高档商品房、别墅或第二套以上〔含第二套〕商品 房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此 份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制 房地产过热的措施，说明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2023年 6月 物业管理条例 提出物业效劳收费从 04年 10月 1日起实行明码标价。 2023年 7月 土地市场集中整顿 7月 18日、7月 30日，国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通 知、关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 7月 31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视 会议。8 月 8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十 个督查组，对全国 31个省〔区、市〕的土地市场进行督查。 11月 3日，国务院又发出关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧 急通知，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和标准，乱占滥用耕地 和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落 实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 至 2023年 12月底，全国共撤销各类开发区 2426个，整合 294个，根本 刹住了开发区“圈地〞之风。 2023年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原 的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方 式出让的土地占有偿用地总面积的 33％，比 2023年一举高出 18个百分 点。 2023年 8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支主产业 2023年 8月 12日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康开展的通知〔又 称 18号文件〕，将房地产业定位为拉动国家经济开展的支柱产业之一， 明确提出要保持房地产业的持续健康开展，要求充分认识房地产市场 持续健康开展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房 状况和收入水平的变化完善住房供给政策，调整住房供给结构，增加 普通商品住房供给，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型 商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类 项目的建设用地供给量，或暂停审批此类项目。 2023年 2023年 3月 831大限提高拿地“门槛〞 调控开始 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 继 2023年 7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、 监察部又联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌 出让情况执法监察工作的通知 (即 71号令)，要求从即日起就 "开展 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 "进行全国范围内的执法监 察，各地要在 2023年 8月 31日前将历史遗留问题处理完毕，否那么国家 土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储藏体系。此文件的下发 被房地产业界称之为“ 8.31大限〞，是中央政府从土地供给上抑制房 地产过热的又一举措。 2023年 5月 13日 经济适用住房管理方法正式施行 为了加强经济适用房的管理， 2023年 5月 31日，由建设部、国家 发改委、国土资源部、中国人民银行联合公布的经济适用住房管理 方法正式施行。方法明确规定，经济适用住房的面积将严格控 制以中小套型为主，中套面积在 80平方米左右，小套面积在 60平方 米左右。住房价格以保本微利为原那么，真正让广阔中低收入群众受益。 2023年 7月底物业效劳收费明码标价规定 2023年 7月底，国家发改委、建设部下发物业效劳收费明码标 价规定的通知，提出物业效劳收费实行明码标价，规定自 2023年 1 0月 1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供效劳应当标明服 务项目、收费标准等有关情况。 2023年 9月 2日 商业银行房地产贷款风险指引 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 2023年 9月 2日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引，规定建筑商 不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的 35%，购房者的 月供房款不得超过收入的 50%，这是继去年央行 121文件后金融监管部 门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。 2023年10月29日 央行10年来首次宣布上调存贷款利率、九年来 首次加息 中国人民银行决定，从 2023年 10月 29日起上调金融机构存贷款 基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下 浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的 1.98 %提高到 2.25%，一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的 5.3 1%提高到 5.58%。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融 机构(不含城乡信用社 )的贷款利率原那么上不再设定上限，贷款利率下 浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的 0.9倍。 这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款本钱增加。 这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来 对房地产市场进行调节。 央行加息起到一箭三雕的作用 首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象在今 年第三季度出现适度回落，但回落态势并不明显。此次央行加息将巩 Generated by Foxit PDF Creator . Foxit Software :// foxitsoftware For evaluation only. 固中国宏观调控已有成果。通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将 起到比拟明显的作用。 同时，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。银 行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。由于居民储蓄 存款出现同期大幅度少增，这已经影响一局部银行资金平衡的能力。 在一些地区，黑市金融比拟活泼，这种状况的持续对银行系统的稳定 非常不利。加息可吸引一局部居民存款，使银行资金状况有所缓解。 还有，加息可抑制房地产泡沫。今年一到九月份，中国商品房销 售价格上涨了百分之十三，这是自一九九六年以来最高的涨幅。房价 的大幅上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利