81PROPERTYASPECT物业纵横物业管理行业是住房制度改革的配套行业，40多年来取得了长足发展。当前，物业管理行业到了再定位的发展阶段，物业服务企业如何转型升级？如何促进物业管理行业高质量发展？笔者所在课题组2022年先后调研了27家物业服务企业，有以下两点建议。建议一：强化业主履行义务意识业主和物业服务企业是住宅小区物业服务的主要供需方，也是住宅小区运行和维护的重要微观基础。国家辅以相应的制度环境，市场配置资源的功能才能有效发挥。也就是说，物业服务的供给端和需求端任何一端存在堵点，物业服务企业工作均无法顺利展开，业主的获得感也无从谈起。经过调研发现，27家物业服务企业转型升级困难。在实际服务过程中，制度环境建设是物业服务企业转型升级的重要内容。同时，课题组在参加北京市某区物业管理座谈会时发现，群众投诉信访较多的物业管理领域，主要表现为小区配套设施不完善、业主占用公用部位、擅自改变房屋用途、违法搭建、噪音扰民、饲养宠物、高空抛物等问题。这些问题与其说是物业服务的问题，不如说是业主没有履行公民应尽的义务。物业服务入列《民法典》是物业管理改革发展40年巨大成就的重要标志。《民法典》以国家基本法律形式确立了物业管理的地位，明确了业主、业委会、物业服务人的权利义务。所有这些权利义务共同构成了物业管理商业活动的法律规则，有利于物业服务合同双方当事人准确地预见法律后果、降低交易成本和交易的风险。包括关于物业管理行业高质量发展的两点建议文_程鹏民法典在内，我国有超过110部法律、法规、司法解释和通知规范了物业管理活动。实际上，“业主享受了相应的权利，但是缺乏强制业主履行相关义务的能力”，这是影响物业管理行业良性健康发展的若干因素之一。具体来说，业主履行的义务包括三个方面：第一，同专有部分的专有权相伴随的义务，必须考虑其他业主不能危害建筑的安全。《民法典》第279条明确规定，业主不得违反法律、法规和管理规约，将建筑改变为经营性质。第二，同共有部分的共有权伴随的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。《民法典》第273条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。比如，业主不住在小区而不交物业费，这与《民法典》相关的规定相背。第三，与共同管理权相伴随的共同管理义务。根据《业主大会和业主委员会的指导规则》，业主要通过业主大会决定若干事项，这些共同管理权就表现为共同管理的义务，成为物业服务合同存在的前提。但实际上由82...
