SENSE-常熟项目提案.pptx

长泰常熟项目全程推广提案长泰常熟项目全程推广提案 第一部分 市场分析 PART2.常熟房地产市场发展常熟房地产市场发展 PART3.常熟别墅市场综述常熟别墅市场综述 PART4.项目自身情况研究项目自身情况研究 PART1.常熟宏观经济综述常熟宏观经济综述 PART6.项目未来客源分析项目未来客源分析 PART5.竞争市场分析竞争市场分析 PART1.PART1.常熟宏观经济综述常熟宏观经济综述 常熟市位于中国经济最活跃的区域长三角经济圈中心，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北枕长江与南通隔江相望，具有得天独厚的区位优势。常熟地理位置优越，经济发展前景巨大。常熟地理位置优越，经济发展前景巨大。常熟常熟 上海上海 苏州苏州 无锡无锡 南通南通 常熟经济增涨迅猛，前景看好，这也为房产消费打下良好的经济基础。常熟经济增涨迅猛，前景看好，这也为房产消费打下良好的经济基础。常熟位列全国百强县第二,06年人均GDP为9859美元（上海人均7189美元）常熟历年常熟历年GDPGDP变化情况图变化情况图 积极发展对外贸易，出口额持续增高，也提升了人民生活水平和消费能力。积极发展对外贸易，出口额持续增高，也提升了人民生活水平和消费能力。常熟历年进出口贸易变化图常熟历年进出口贸易变化图 1930817203150391237305000100001500020000250002003200420052006人民生活水平逐年快速提高，06年人均可支配收入超过19000元人民币。财富新贵的不断涌现，带来高端产品的潜在需求，为改善居住的经济型别财富新贵的不断涌现，带来高端产品的潜在需求，为改善居住的经济型别墅创造市场机遇。墅创造市场机遇。常熟近年人均可支配收入常熟近年人均可支配收入(元元)变化图变化图 PART2.PART2.常熟房地产市场发展常熟房地产市场发展 市中心市中心 生态、高档住宅及别墅发展区域生态、高档住宅及别墅发展区域 普通住宅及公寓产品发展区域普通住宅及公寓产品发展区域 房产投资不断加大房产投资不断加大,一方一方面表现了开发商的良好预面表现了开发商的良好预期期,另一方面表现了区域另一方面表现了区域供给的不断放大。供给的不断放大。常熟历年房地产投资（亿元）变化图常熟历年房地产投资（亿元）变化图 常熟近年房地产竣工面积常熟近年房地产竣工面积(万万)变化图变化图 目前整体商品房库存较高，按历年最高消化量推算目前整体商品房库存较高，按历年最高消化量推算,也需也需1.51.5年左右，而年左右，而随着市场供应的不断加大，市场空置率也将加大随着市场供应的不断加大，市场空置率也将加大,整体房地产形势不容整体房地产形势不容乐观。乐观。常熟近三年房地产销售面积（万常熟近三年房地产销售面积（万）变化图）变化图 剩余预售面积：109万 剩余预售套数：9833套 剩余现售面积：101万 剩余现售套数：5604套 截止2007年3月：市场存量：市场存量：210210万万 PART3.PART3.常熟别墅市场综述常熟别墅市场综述 常熟别墅市场常熟别墅市场 供需分析供需分析 产品产品 推出（套）推出（套）销售（套）销售（套）库存（套）库存（套）销售率销售率 联排别墅 109 50 59 46%叠加别墅 240 94 146 39%独栋别墅 550 297 253 54%以上数据来自常熟房地网 SENSE内部统计 从目前的常熟的三类别墅市场来看，整体的销售率基本上都过了从目前的常熟的三类别墅市场来看，整体的销售率基本上都过了4 4成，高成，高端人群的需求比较旺盛端人群的需求比较旺盛,独栋别墅的库存量最多，但是其整体销售率也最独栋别墅的库存量最多，但是其整体销售率也最高，其余两类别墅供应和销售较为平稳高，其余两类别墅供应和销售较为平稳,市场潜力有待挖掘。市场潜力有待挖掘。主要别墅楼盘分析主要别墅楼盘分析 世茂联排公寓 润欣花园 泽景园 名流世纪庄园一期 碧云山庄 雅兰美地庄园 明日星城 信步华庭 山湖苑 琴川家园 香格里花园 主要别墅楼盘：碧云山庄碧云山庄 雅兰美地雅兰美地 泽景园泽景园 香格里花园香格里花园 信步华庭信步华庭 明日星城明日星城 润欣花园润欣花园 世茂联排公寓世茂联排公寓 名流世纪庄名流世纪庄园园 琴川家园琴川家园 山湖苑山湖苑 主要别墅楼盘分布图主要别墅楼盘分布图 主要别墅楼盘基本信息表主要别墅楼盘基本信息表 1.35 双拼双拼:190 独栋独栋:255 2007年年6月月 双拼双拼:38/62 联排联排:5/20 135/1135/1 在售独栋纯别墅项目：在售独栋纯别墅项目：泽景园泽景园 名流世纪庄园一期名流世纪庄园一期 碧云山庄碧云山庄 雅兰美地庄园雅兰美地庄园 信步华庭信步华庭 在售在售混合型别墅项目：混合型别墅项目：世茂联排公寓世茂联排公寓 润欣花园润欣花园 明日星城明日星城 山湖苑山湖苑 琴川家园琴川家园 香格里花园香格里花园 根据分析研究得出：根据分析研究得出：独栋独栋主力面积主力面积:250:250-400400；主力总价主力总价:300:300-550550万万/套；套；去化速度：去化速度：2 2-3 3套套/月。月。联排联排主力面积主力面积:180:180-250250；主力总价主力总价:150:150-200200万万/套；套；去化速度：去化速度：4 4-6 6套套/月。月。叠加叠加主力面积主力面积:180:180-290290；主力总价主力总价:130:130-200200万万/套；套；去化速度：去化速度：5 5-8 8套套/月。月。PART4.PART4.项目自身情况研究项目自身情况研究 项目自身情况研究项目自身情况研究 项目区位项目区位 虞山项目虞山项目 虞山项目：良好生态环境虞山项目：良好生态环境+传统传统别墅区优势别墅区优势+便捷交通便捷交通 尚湖项目尚湖项目 尚湖项目：尚湖项目：两大风景区辐射两大风景区辐射+临近市区临近市区 项目自身情况研究项目自身情况研究 周边环境周边环境 常熟传统富人区，项目周边环境成熟（毗邻五星级酒店），良好生态环境+传统别墅区优势+便捷交通。项目具备塑造高品质产品的先决条件。项目具备塑造高品质产品的先决条件。虞山项目周边情况虞山项目周边情况 受虞山、尚湖两大风景区辐射且临近市区，但是本案的尚湖景观优势不明显，绝对距离较远，再加上周边环境目前不太理想，高端产品取得消费者认同，具有一定困难。项目将主要依靠产品特色，企划包装以及未来预期取胜。项目将主要依靠产品特色，企划包装以及未来预期取胜。尚湖项目周边情况尚湖项目周边情况 项目自身情况研究项目自身情况研究 项目项目SWOTSWOT分析分析 虞山项目虞山项目SWOTSWOT分析分析 优势（优势（S S）:位于常熟传统富人区，区域地段认可度较高；紧邻国家级风景区，景观和环境优良，有塑造高档产品的先决条件；生活商业配套设施齐全且档次较高；交通出行便捷顺畅。劣势（劣势（W W）:项目东面有两家具有一定污染排放的工厂，影响了环境水平。机会（机会（O O）:常熟目前经济型别墅市场存量不高，市场竞争相对不激烈；常熟的经济实力正在快速增长，对中高档次产品的需求也在增长；国家对于别墅产品的控制，也使类别墅产品稀缺性逐渐增加。威胁（威胁（T T）:常熟市市政规划重点的东移，而本项目不属于东区；大量的商品房供应，一定程度上截流了本案的间接客源。尚湖项目尚湖项目SWOTSWOT分析分析 优势（优势（S S）:地块离市中心近，交通相对便利，配套优势明显；产品特点明显，档次定位较高。劣势（劣势（W W）:尚湖和虞山景观优势对本项目影响不大，难以塑造高档产品。项目周边多为农田或农舍，物业档次较低，小环境较差；项目所属区域楼盘形象不佳，影响产品品质提升；机会（机会（O O）:地块所在区域属于常熟市规划的未来高档别墅区域；周边别墅产品档次不高，有利于本项目成为区域的领导者；常熟目前联叠别墅产品市场存量不高，市场竞争相对不激烈；常熟的经济实力正在快速增长，对中高档次产品的需求也在增长；国家对于别墅产品的控制，也使类别墅产品稀缺性逐渐增加。威胁（威胁（T T）:常熟目前开发重心向东移，而本项目不属于东区；未来常熟供应量巨大，会带来直接的价格竞争风险。PART5.PART5.竞争市场分析竞争市场分析 竞争市场分析竞争市场分析 主要竞争楼盘介绍 世茂联排公寓 泽景园 名流世纪庄园一期 雅兰美地庄园 信步华庭 山湖苑 琴川家园 香格里花园 主要竞争楼盘：主要竞争楼盘：由于常熟较小,竞争范围可扩展到全市区 注：我们排除了目前已经尾盘的项目，以剩下我们排除了目前已经尾盘的项目，以剩下的楼盘作为竞争楼盘。的楼盘作为竞争楼盘。雅兰美地雅兰美地 泽景园泽景园 虞山项目虞山项目 尚湖项目尚湖项目 香格里花园香格里花园 信步华庭信步华庭 世茂联排公寓世茂联排公寓 名流世纪庄名流世纪庄园一期园一期 琴川家园琴川家园 山湖苑山湖苑 竞争楼盘分布图竞争楼盘分布图 竞争楼盘基本信息表竞争楼盘基本信息表 1.35 双拼双拼:190 独栋独栋:255 2007年年6月月 双拼双拼:38/62 联排联排:5/20 项目项目 碧云山庄碧云山庄 雅兰美地庄园雅兰美地庄园 泽景园泽景园 名流世纪庄园一期名流世纪庄园一期 信步华庭信步华庭 主力客主力客源源 本地企业主本地企业主 本地企业主，招本地企业主，招商城长驻常熟投商城长驻常熟投资者。资者。本地及周边乡本地及周边乡镇的绝对高端镇的绝对高端客源客源 本地企业主、外地本地企业主、外地长驻常熟投资者。长驻常熟投资者。本地企业本地企业主。主。主诉求主诉求 虞山景观、环境虞山景观、环境质量。质量。虞山景观，周边虞山景观，周边高档配套，户性高档配套，户性设计。设计。中式园林产品，中式园林产品，虞山景观。虞山景观。规模大、高品质产规模大、高品质产品和服务、小区和品和服务、小区和产品设计。产品设计。可退房、可退房、地暖产品地暖产品 优势优势 纯独栋产品的市纯独栋产品的市场稀缺性。交通场稀缺性。交通出行便利。配套出行便利。配套档次高、齐全。档次高、齐全。纯独栋产品的市纯独栋产品的市场稀缺性。交通场稀缺性。交通便利。配套档次便利。配套档次高、齐全。高、齐全。纯独栋产品的纯独栋产品的市场稀缺性。市场稀缺性。交通出行便利。交通出行便利。产品风格特殊，产品风格特殊，无竞争产品。无竞争产品。社区规模大，纯独社区规模大，纯独栋产品市场稀缺，栋产品市场稀缺，产品种类多，满足产品种类多，满足不同需求，天然亲不同需求，天然亲水。水。纯独栋社纯独栋社区，地暖区，地暖产品稀缺，产品稀缺，可退房。可退房。劣势劣势 产品形象和企划产品形象和企划包装不佳。包装不佳。产品单一，企划产品单一，企划包装简单。包装简单。单价和总价较单价和总价较高。高。地段相对较偏，周地段相对较偏，周边配套不完善。边配套不完善。目前配套目前配套尚不完善。尚不完善。纯独栋产品情况纯独栋产品情况 项目项目 润欣花园润欣花园 世茂联排公寓世茂联排公寓 山湖苑山湖苑 琴川家园琴川家园 香格里花园香格里花园 主力客主力客源源 本地企业主、常本地企业主、常熟政府公务员、熟政府公务员、企业高管。企业高管。本地企业主、公本地企业主、公务员、企业高管、务员、企业高管、外地长驻常熟投外地长驻常熟投资者。资者。本地企业主，本地企业主，招商城长驻常招商城长驻常熟投资者。熟投资者。本地企业主，本地企业主，招商城长驻常招商城长驻常熟投资者。熟投资者。本地中小企业本地中小企业主，长驻常熟主，长驻常熟投资者。投资者。主诉求主诉求 规模大。亲水小规模大。亲水小区。东区市政规区。东区市政规划利好。划利好。市政规划、地段、市政规划、地段、产品品质。产品品质。绝对市中心地绝对市中心地段。段。地段地段,服务，服务，规划。规划。优势优势 社区规模大，出社区规模大，出行便利，市政规行便利，市政规划重点区域。划重点区域。开发商品牌、社开发商品牌、社区规模、市政规区规模、市政规划中心、产品设划中心、产品设计新颖。计新颖。靠近主市区繁靠近主市区繁华地带，社区华地带，社区规模大。规模