2023年苏家村项目市场研究报告.docx

苏家村工程市场研讨讲演 第一局部城北生齿跟经济剖析 第二局部城北房地产市场剖析 第三局部苏家村地块市调汇总 附一：楼盘滞销、滞销缘故剖析 附二：城中村工程操纵调查讲演 第一局部城北生齿跟经济剖析 1城北的全然情况剖析 1.1研讨地区的全然说明：本次研讨要紧是针对西安市城北地区房地产市场做出其走势的大年夜 致揣摸，思索到城北地区的经济特点、生齿密度、 行政方案跟文明传统。该研讨范围为北起 西风路，南到西安北城墙一线，东起灞河，西至朱宏路途。 1.2该地区的贸易跟产业用全然上占到了土空中积的 56%，约44%的地区为农业经济用地。 83%，包含42个天然村。 农业用地要紧集合在西南霸河道域左近。能占到全体农业用地的 剩余的农业用土田主一局部集合在该地区的西北角， 城运村，北三环跟朱宏路之间的三角地 带，包含14个天然村，这一块地点能占到农业用地的 12%。剩余的地点要紧集合在张家堡 以东，徐家湾以西的一个狭长地带，包含 9个天然村。 2该地区生齿情况：在生齿研讨方面，资料要紧依照是西安市统计局跟未央区当局的相干统 计数据。 2.1生齿静态特点描绘 描绘一：从大年夜要方法来剖析，该地区全然上席卷了城北区要紧产业、贸易跟行政地区。 描绘二：该地区的住平易近要紧以非农业户口为主， 工人跟人员。 要紧是该区也产业，贸易跟行政单元的 描绘三：该地区的农业生齿占城北区生齿的比例较小， 生齿比例也相对较小。 从全体地区来看，它占全体农业 从对研讨区块生齿数据的揣测。 依照该地区生齿的辘集度，该地区的产业贸易经济情况 跟农业经济情况跟该地区占城北区面积的比例，揣测该地区非农业生齿占总生齿数目标 65%，农业生齿占城北区农业生齿的 35%。 能够看到该地区的总生齿为： 214520x0.7+222229x0.3=150164+66668=216833（人） 农业生齿占30.75%，非农业生齿占69.25%。 从这里末端揣摸该地区生齿总数为 该研讨地区要紧为产业贸易经济地区。 2.2生齿学历构造描绘 27万人，生齿全然上以非农业生齿为主。总体揣摸 该地区的生齿构造能够参照陕西生齿教导构造来揣测 陕西省的教导构造表： 学历 大年夜学及以上 195 高中 468 初中 1342 42% 小学 1155 38% 算计 相对数目万人 百分比 3160 100% 6% 14% 陕西省生齿教导构造图 195,6% 468,15% 1155,37% 大年夜学及以上 高中 初中 小学 1342,42% 以此调停数据（该地区的生齿形成特点决议了从总体上比陕西省的学历统计水平要高） 。 学历 大年夜学及以上 高中 初中 小学 算计 百分比 11% 40% 30% 19% 100% 城北区生齿教导构造图 11% 19% 大年夜学及以上 高中 初中 小学 40% 30% 从总体揣摸来看，研讨区受教导水平高于陕西省的平均受教导水平， 全然上应当相称于 西安市的全体水平。 2.3生齿年纪描绘 该地区的年纪构造全然上跟我省的统计数据相差不大年夜， 稍作调停既能够看成该地区的人 口年纪构造。 年纪 0-14 15-64 65- 百分比 13.76% 74.66% 8.58% 城北生齿年年纪构造 9% 14% 0-14 15-64 65- 77% 2.4 家庭单元描绘：依照省统计局 3月20日宣布的202322年陕西省1%生齿抽样调 查要紧数据公报，城镇平均每个家庭户的生齿为 该地区的家庭数目 3.08人，都会为3.39人。经过该数据测算 城镇家庭为171616/3.08=55719（户）， 都会家庭为22223/3.39=6560（户）， 总计62279（户） 2.5生齿从业描绘：（依照揣摸的比例次序） 产业生齿 贸易跟效力生齿 农业生齿 2.6生齿静态描绘 2.6.1生齿数目静态剖析跟猜想 该地区的生齿特点全体上全然契合西安市的生齿总体特点， 口静态数据来描绘该地区的生齿静态。 因而咱们能够用西安市的人 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 总生齿 688011169483697025939716578472500787417263 483104948987834973845510255351630385332127 332825633603853395060346262835084743597122 285791329262403000463312881031850353331440 郊区 女性生齿 非农业生齿 生齿密度 总生齿添加剖析 689 696 704 718 717 734 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 总生齿 添加率 添加加速 6880111 6948369 0.99% 7025939 1.12% 7165748 1.99% 7250078 1.18% 7417263 2.31% 95.76 13.13% 77.68% -40.70% 生齿添加曲线 8000000 6000000 4000000 2023000 0 1 2 3 4 5 6 从数据剖析来看，该地区生齿添加持重，添加成加速率趋势添加。 非农业生齿添加速率 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 非农业生齿 添加率 285791329262403000463312881031850353331440 2.4% 2.5% 4.2% 4.3% 1.8% 4.6% 添加加速 72.0% -58.1% 155.6% 平均添加速率3.12% 平均加速率：43.43% 农业生齿添加速率 4 调停方法2.4x（1+x）=4.6 求得：x=17.7% 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 农业生齿 添加率 添加加速 4022198 4022129 4025476 4036974 4065043 4085823 -0.0017% 0.0832% 0.2856% 243.27% 0.6952% 143.42% 0.5112% -26.47% 待处置 平均添加速率0.31% 平均加速率：120.071% 调停方法基于对经济跟情况的客不美不雅揣摸，给于 猜想 -26.47%的加速率。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 150164 3.12% 17.7% 66668 0.31% -26.47% 216832 155675 162400 171819 181784 192328 非农业生齿 添加率 3.67% 4.32% 5.08% 5.08% 5.08% 添加加速 农业生齿 添加率 （坚决） 67021 66821 0.23% 66934 0.17% 67081 0.09% 67128 0.07% 0.13% 添加加速 总生齿 222496 229334 238840 248865 259456 2.6.2学历构造猜想： 学历 大年夜学及以上 高中 初中 小学 算计 百分比 11% 40% 30% 19% 100% 数据的添补（探讨） 年份 总生齿 大年夜学 比例 高中 比例 初中 比例 小学 比例 2023 2023 2023 2023 2023 2023 216832 222496 229334 238840 248865 259456 11% 40% 30% 19% 11% 40% 30% 19% 11% 40% 30% 19% 11% 40% 30% 19% 11% 40% 30% 19% 11% 40% 30% 19% 2.6.3年纪构造猜想： 年纪 0-14 15-64 65- 百分比 13.76% 74.66% 8.58% 研判那个年纪构造不会发作特不大年夜变更 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 总生齿 0-14 216832 29836 161886 18430 222496 229334 31556 171220 19676 238840 32864 178318 20492 248865 34243 185802 21353 259456 35701 193710 22261 30615 166115 19090 15-64 654- 2.6.4家庭单元猜想 城镇平均每个家庭户的生齿为 3.08人，都会为3.39人咱们认为近来不会出现大年夜的变更 年份 2023 150164 48754 2023 2023 2023 2023 2023 192328 62444 3423 非农业生齿 户数 155675 162400 171819 181784 50544 1790 66821 19711 45 52727 2183 66934 19745 34 55785 3058 67021 19770 25 59021 3236 67081 19787 17 新增 农业生齿 户数 66668 19666 67128 19801 14 新增 备注：新增户数不包含大年夜伙儿庭不离成破新家庭的数据 3该地区的经济情况剖析 3.1全然数据（陕西省统计局、西安市统计局、未央区当局） 国际生 产总值 第一 产业 第二产 业 第三产 业 硬朗资 产投资 在岗职城镇居城镇居都会都会居 工平均盛气凌人均盛气凌人均住平易近盛气凌人均 人为 可安排住房使人均寓居面 支出 用面积 纯收 入 积 202328.73 202334.02 202340.02 202346.62 1.57 1.60 1.67 16.08 19.09 22.93 11.08 13.33 15.42 14.30 20.24 27.87 12570 13991 8027 9628 12.43 3877 4151 4389 34.8 17728 2023140？ 2.1 90.3 47.6 133 20475 10905 23.15 4750 40.05 数据预处置：处置原那么为在可得数据的情况下， 不美不雅看，采纳修匀技艺模仿腻滑的的添加曲线。 经过对展开变更趋势跟趋势变更的速率 国际生 产总值 第一第二第三 硬朗资 产投资 在岗职城镇居 工平均盛气凌人均 城镇住平易近 人均住房 都会居 盛气凌人均 都会居 盛气凌人均 年份 产业 产业 产业 人为 可安排 支出 运用面积 纯支出 寓居面 积 28.73 34.02 1.57 1.60 16.08 19.09 11.08 13.33 14.30 20.24 12570 13991 2023 2023 2023 2023 2023 8027 9091 962