2023年某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案.doc

长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步筹划方案 2023年11月２８日 目录 一、 项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3 二、 同类项目的启发 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5 三、滨江地铁综合体产品定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5 四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11 五、招商目标与租金及利润分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13 六、项目盈利模式设计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14 七、购物中心经营管理方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17 一、项目概况 荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积１６４亩〔１０.９万平方〕，可以开发综合体，地价已经到达1120万元/亩。 用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘.. 位置示意图 项目和周边项目关系 项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。 建议五星酒店占据绿化广场位置，设立ＶＩＰ游客接待中心，与枫林宾馆形成照应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。 本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。 五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点效劳河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引局部五一商圈的 客流前来体验消费。 一期２５５亩红线图 项目分区 项目分区示意图〔引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司比照分析〕 二、同类项目的启发 １．香港青衣城 利用地铁带动商业和公寓物业开展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。 ２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目 充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。 三、滨江地铁综合体产品定位思路 站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产开展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。 本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。 项目所在地铁站点示意图 项目所在区域为的长沙金融商务中心 从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造。 以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济开展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。 项目一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为＜3.7,建筑高度原那么暂按＜45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下〔最终以规划局下达的规划要点为准〕： 商务区〔C2〕：南部地块105亩，容积率＜3.8，建筑密度＜40%，绿地率＞30% 建筑面积为26.57万平方米。 长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表 功能 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 占地面积 105亩 28.6亩 29.5亩 24.46亩 平方米 70000 19067 19667 16307 容积率 3.7 4 3.2 3.2 计容积率面积 25.9 76267 62934 52182 建筑密度 50% 35% 30% 30% 限高 45 45 45 45 综合体物业组合初步建议 购物中心 10万平方米 4万平方米商业街区 写字楼 3.9万平方米 总部办公 五星酒店 3万平方米 公寓 6万 地上面积 25.9万平方米 地下商业面积 2万平方米 停车场面积 10万平方米 ５Ａ地铁上盖办公区 居住区 居住区 五星酒店 地铁公寓区 麓山宾馆 枫林宾馆 ＳＯＨＯ 公寓 公寓 公寓 公寓 商业２万平方米 SOHO 购物中心 公寓 公寓 SOHO 绿色箭头为开放式街区 我们建议将地铁购物中心作为河西商圈的龙头项目，作为加速形成长沙商业副中心的战略举措。建议购物中心总体为６层，每层面积为1.5万平方米，局部７－８层。 滨江综合体的写字楼局部，重点面向海内外投资长沙的大型企业招商。滨江地铁公寓其中20％作为150平方米以上豪华公寓打造，吸引企业高管等购置居住。 办公区Ｂ地块：东北角28.6亩，容积率＜4.0，建筑密度＜35%，绿地率＞32% ７.６万平方米 建议在超高层写字楼设置ＣＥＯ会所面积为３０００平方米，打造湖湘企业家的思想库，配套餐饮和健康休闲中心５０００平方米，金融管理等专业书店２０００平方米。 住宅区〔R2〕：西北角月华街〔规划路〕以东29.5亩，月华街以西24.46亩，容积率＜3.2，建筑密度＜25%，绿地率＞38% 建议将绿色低碳住宅作为主要定位，充分考虑节能，同时在户型组合上，考虑大户型占有３０％比例，中等户型占有５０％比例，小户型占２０％比例。 住宅的档次需要与综合体档次匹配，效劳中高收人群为主。 四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路 商圈范围 河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内 地位 过去定位为商业副中心 根据大河西规划 今后是城市商业中心之一 概况 荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。 主要商家 综合卖场-1 通程商业广场 大卖场-2 新一佳、步步高、家润多、 专业店-7 局臣氏、百姓鞋业、通程电器、国美电器、苏宁电器-2、金太阳服饰广场 在建商家 岳麓商贸中心、新楚麓山才苑等 商圈评价 1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续开展空间大； 2、业态根本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白； 3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费； 4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈开展； 5、岳麓区政府、长沙市政府的北迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力。 开展规划 近期规划着重调整业态，依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目的建设，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；开展连锁超市，控制新增大型百货网点，建设不同品牌的商业效劳设施；充分利用国家级风景名胜区岳麓山这一知名品牌，开发新型商贸效劳项目和旅游效劳项目；在长远规划中，统筹考虑岳麓区政府北迁后空间的开发与枫林路两侧商业效劳设施的配套，考虑与桔子洲生态公园的协调，对批发市场着重进行规模化和标准化的管理，用电子商务等手段改造和提升现有的管理模式。 长沙地铁购物中心业态设计思路，与现有业态差异化，引领河西中心商圈开展，不要传统百货主力店，建设和运营目标为 长沙经济效益最好的地铁购物中心。 效劳人群：大河西居民＋岳麓山游客＋河东滨江休闲人群 １０万平方米购物中心＋３万平方米地下街区为例 精品超市 １万平方米 品牌旗舰店 1.5万平方米 莎莎等化装品，ＣＫ等国际二线品牌旗舰店 二线品牌专卖店 ３.５万平方米 次主力店 1万平方米 屈臣氏,迪卡农等 电影院和ＫＴＶ １万平方米 含知名电影院，健康休闲中心 餐饮和空中酒吧街区 ２万平方米 含咖啡厅，金钱豹等特色餐饮 以上为地上局部 地下购物中心 ３万平方米 餐饮２０００平方米 电玩城５０００平方米 青春街区２万平方米 面向大学生等群体 经济与管理专业书店３０００平方米 建议在综合体主塔楼设置滨江ＣＥＯ会所和美术馆，吸引ＶＩＰ顾客前来消费。 五、招商目标与租金及利润分析 借鉴广州中华广场等地铁购物中心的成熟运营经验，我们根据长沙商业租金数据，提出如下思路： 1、 前两年租金预测 类别 月租金 精品超市 1万平方米×35元/平方米／月 35万元／月 品牌旗舰店 1.5万平方米×150元/平方米／月 225万元／月 二线品牌专卖店 3万平方米×200元/平方米／月 600万元／月 次主力店 １万平方米×100元/平方米／月 100万元／月 电玩城 0.5万平方米×150元/平方米／月 75万元／月 电影院和ＫＴＶ １万平方米×50元/平方米／月 50万元／月 餐饮 2万平方米×80元/平方米／月 160万元／月 合计 1235万元／月 理论年租金1235万元／月×12月 1.246亿元 前两年年度经营本钱分： 〔1〕人力资源本钱 招商人员本钱 300万元 办公人员 100万元 财务中心 100万元 小计 500万元 〔2〕第一年度经营本钱 人力资源本钱 500万元 营销本钱 800万元 开业后年度营销经费 招商本钱 1000万元 电力及设备维护本钱 1500万元 及车辆 300万元 合计 4100万元 以上本钱没有分摊财务本钱，是假定综合体通过销售公寓和写字楼和局部商业街区等已经收回总投资。如果采用贷款方式建设１０万平方米购物中心，需要６亿元总投资。 购物中心年度毛利润 122480万元－4100万元＝8380万元 2、第三年开始租金预测 类别 月租金 精品超市 １万平方米×35元/平方米 35万元 品牌旗舰店 1万平方米×200元/平方米 200万元 二线品牌专卖店 3万平方米×300元/平方米 900万元 次主力店 0.5万平方米×120元/平方米 60万元 电玩城 0.5万