2023年房地产项目可行性研究报告.docx

房地产工程可行性研究报告 　　房地产工程可行性研究报告 　　四川省xx市华泰房地产开发工程可行性研究报告根据xx市委、市政府对加快xx市市场经济开发建设的要求。我们在相关部门的精心指导下，我公司对建设开发工程积极开展了前期准备工作，成立了工程经理部，与政府有关各方进行了广泛接洽;尤其对工程建设的可行性进行了深入细致的调查研究和全面论证;同时，邀请省内外房地产开发企业和建筑规划专家进行了精心的规划设计和方案选评;经征求有关各方意见，认为初设方案理念新、定位准，既适应了社会主义市场经济条件下流通现代化开展的要求和促进边贸行业向更深层次开展;是xx市这一明珠上一个闪光的亮点，进而为美丽的边境城市增辉添彩。 　　1、概述 　　(一)工程选址及地缘环境 　　工程选址：位于xx市目脑路东方大饭店后面地块; 　　工程土地面积约135000㎡折合1.35公顷(0.135平方公里)。工程所处环境优越，交通便捷，是拟建理想的花园式住宅区。 　　(二)工程规模建设周期 　　规划总建筑面积81000㎡，可入住居民270户。方案总投资9800万元，方案建设周期三年，即2023年至2023年。 　　二、实施可行性分析 　　具有划时代深远意义的党的xx大精神：“为全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。〞这一宏 　　伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。 　　(一)根据经济全球化的开展趋势，我国加快了对外开放的步伐。尤其是我国参加WTO后，国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国单一向东开展，沿海开放的经济格局，在党中央实施西部大开发战略决策的推动下，如今一直把自己当边疆省的云南提出了建设连接东南亚、南亚次大陆的经济大xx，建立湄公河次流域经济带。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动方案，加快建设“五大xx〞、构筑“五大平台〞、推进六大产业合作。云南开始了“边缘〞向对外开放前沿的战略转移。我们xx市正好是连接东南亚及南亚次大陆的前沿桥头堡，不仅独占地理区域优势，而且有二十年来的改革开放打牢的根底。面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快开展。 　　(二)工程建设的市场分析 　　云南与东盟自由贸易区的形成，必然给xx市带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们工程的开发建设带来极好的契机。 　　1、国内外商家对xx市住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好xx的房地产市场，对xx的开展和繁荣兴盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的局部人都有在xx居住的愿望。据国内外客户向我们提供分析情况看愿在xx购置花园式住宅。 　　2、住房消费市场的调查分析。xx市是一个与缅甸三面接壤的新兴开放城市，是典型的一个坝子，两个国家的特殊地缘，美丽的瑞xx滋润着两岸肥沃的土地，哺育着两国的二十几万边疆人民。xx市城区规划面积20平方公里，市区建成面积6平方公里，全市总人口12万，流动人口4万。由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放二十几年来的开展，xx市已成为西南边陲上一颗璀烂的明珠。一个12万人口的县级市，居民的储蓄存款余额达27亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购置力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的开展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，方案经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人〞这一观念的弱化，“社会人〞享受社区效劳，享受方便、周到、平安的物业管理效劳也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。开发局部适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。 　　由于xx是的边境口岸，在我省沿边的众多口岸中像xx这样优越的地缘环境优势的城市，因而在四万多人的流动人口中，有相当的外来居民是在xx经商贸易的，他们居住大局部是靠租房，有的经过十几年的开展和积累，也渴望拥有属于自己的经营店铺和住房。在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的工程吸引力和竞争力。 　　三、工程内容 　　四川省xx市华泰房地产开发开发工程，开发占地面积200亩，总建筑面积约81000㎡，工程建设定位是花园式住宅小区，同时建设与之相配套的公共建筑和会所。 　　1、花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要表达亚热带风光的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章xx度的民居住宅;在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意新、表达精品意识，防止了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团表达一种风格，力求到达统一中有变化，变化中有统一。进而使瑞xx畔花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。 　　2、环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会〞的现代理念。表达出实用、自然、和谐的时代精神。xx市是一个四季长青的美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品， 　　进而丰富大环境的内涵;对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。 　　3、市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，市政设施须配套完善、标准平安、城市空间文明有序。供水、供电均采用市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、平安、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大局部支道作为人行通道，使所有的道路做到主次清楚，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。 　　4、小区的建筑规划，按81000㎡的用地，规划容积率0.563，可建房屋面积460000㎡。 　　(1)住宅建筑45603㎡，可入住205户。其中：A型户224㎡/户有20户，B型户264㎡/户有69户，C型户275㎡/户有15户，D型户290㎡/户有11户，四种户型的别墅共115户，面积30092㎡，连排成幢别墅90户，户均166.8㎡/户，面积15048㎡，住宅全部面积：45603㎡。 　　(2)其它公共建筑500㎡;合计规划面积约46103㎡。 　　(3)土地规划使用情况：总用地面积81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;绿化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。 　　(4)投资分析：①根底设施投入867.3万元;②绿化环境投入646.8 　　万元;③建筑投入6438.6万元;④不可预见投资238.5万元(按以上三项之和的3%);⑤流动资金投入1600万元。合计投资约人民币9791.2≈9800万元。 　　4、工程建设方案 　　我们将根据州内的建筑市场开展态势，采取总体布局，分步实施， 　　滚动开发，逐步就位的思路，方案在2023年内全部开发完成，建设周期三年,具体方案是： 　　1、2023年投入2450万元，承付土地出让金1300万元，用1150万元投入根底设施建设，完成小区内50000㎡的道路及地下管道的铺设， 　　完成总投资的25%。 　　2、2023年2744万元，建成4.5万㎡住宅，可入住110户，完成总投资的28%。 　　3、2023年投入2842万元，建成4.6万㎡的住宅和商贸用房，可入住95户，完成总投资的29%。 　　4、2023年投入1764万元，建成9000㎡的公共建筑和附属配套设施，同时全部完成绿化和环境投资建设，完成总投资的18%。至此全部完成小区建设，并筹组物业管理公司，纳入市场化的物业管理经营效劳。 　　五、资金筹集按建设方案投资总额9800万元。 　　1、四川省xx市华泰房地产开发作为投资主体，自筹资金3000万元，公司自筹方式包括集资、融资，临时拆借等方式，公司其余自筹资金于2023年底全部到位。 　　2、通过招商引资、预约、预售实现筹资2023万元，占房屋建设投资的30%。该资金筹措从2023年5月启动到2023年，用10个月的时间加强销售力度实现。 　　3、向银行贷款2023万元。2023年工程开工后用在建工程(公司资产)作为抵押，使用贷款时3年。 　　4、2023年实现销售3500万元(扣除预约预售2023万元)实际筹资1500万元。 　　5、2023年实现销售3300万元，售房率到达60%以上，除用于归还2023万元贷款外，可有效投入后续开发资金1300万元。 　　该工程按滚动开发模式，6000万元流动资金可保证实现全部开发建成。公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发方案实施。 　　六、组织实施 　　为保证工程的顺利实施，四川省xx市华泰房地产开发，全权承当工程的开发建设， 　　四川省xx市华泰房地产开发，将按公司法组建。依照有限责任公司的章程组成公司治理结构，实行董事会领导下的总经理责任制，按现代企业制度要求和现代企业管理的理念和手段进行公司运作。公司依法注册，自立经营、独立核算，自负盈亏，独立承当债权、债务，独立承当经济民事的法律责任，同时，自觉执行党的方针、政策、遵守法律、法规，接受相关部门领导监督和管理，并严格按房地产市场规那么标准公司行为。 　　公司的组织机构是一室、三部(即：总经理办公室、市场经营部、工程经理部、财务部)。 　　公司的宗旨是：能人开发、精英管理、开拓市场、营销xx。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸开展。画意燃诗情，实干创一流，为xx市边境建设、为了xx市新的一轮开展，做出应有的奉献。 　　7、效益与风险分析 　　(一)、预期效益 　　1、企业利润，根据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会平均利润(行业平均0.158)计算，9800万元的投资，可实现利润。 　　2、对当地国民经济增长的奉献按2023年房地产投资对GDP奉献率41.94%的水平推算(按支出法计算)，9800万元的固定资产投资对当地GDP的奉献为4110.12万元，按2023年xx市国内GDP值7.85亿元计算增幅，每年能拉动xx经济增长1个百分点。 　　3、促进相关产业的开展 　　据投入产出模式测算，每100万元房地产投资(或销售)可拉动相关产业的开展285万元，房地产与40多个产业部门有密切关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，9800万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济开展，具有潜在的社会效益。 　　4、增加地方财政收入 　　在9800万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政600万元，(200亩X3万元/亩)。增加建筑税收(建筑营业税和城市建设附加，教育附加)480万元，同时拓展了税源。 　　(二)风险分析 　　1、国内市场变化的风险 　　房地产作为特殊的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有广阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤其结构性矛盾已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不 　　起;另一方面，近两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示;截止2023年三季度，商住楼的空置率已达24.4%。今年九月，国家六部委局(建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局)就关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康开展提出了假设干意见，警告：防止“泡沫〞经济的发生。