2023年购房合同签订注意事项.docx

购房合同签订本卷须知 　　购房合同是根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的根底上就买卖商品房达成的协议。今天小编要与大家分享：购房合同签订的本卷须知。具体内容如下： 　　知道的人在买商品房签订合同的时候，一般会依据国家工商行政管理总局和建设部制订的商品房买卖合同示范文本文件。虽然说文本是政府机关制订的，已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，采用文本签订合同能尽可能的保护购房人的合法权益。但都会比照文本根据自己的需求来修改些内容，一般，在购房时有些问题需要重点关注下。 　　根本的〞;五证〞;齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，那么通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。 　　使用标准的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否那么到时吃大亏就惨了。 　　相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房那么要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和新建住宅交付使用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。 　　买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得新建住宅交付使用许可证的房屋使用交付。 　　明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是标准的文本，那么开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用〞;水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后〞;等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为〞;某年某月某日〞;，并注明开发商不能按时交房所需承当的责任。 　　检查房屋质量。在签约时，应查看并检查住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 　　明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 　　重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承当的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。 　　★购房合同的内容 　　购房合同的主要内容包括以下几方面： 　　1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等; 　　2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; 　　3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等; 　　4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 　　5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和根底设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等; 　　6.产权登记和物业管理的约定; 　　7.保修责任; 　　8.乙方使用权限; 　　9.双方认定的争议仲裁机构; 　　10.违约赔偿责任; 　　11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 　　★签订购房合同本卷须知 　　在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项根本问题： 　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要防止相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是工程立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 　　2、合同上的工程名称，一定要与工程位置联系在一起，以免日后有出入。标明工程位置时，一定要具体、明确，如______;______;市______;______;区______;______;街______;______;号______;______;花园______;______;号楼______;______;层______;______;房。 　　房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原那么等要明确说明。 　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供给能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。 　　4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 　　5、违约责任的约定一定要对等，否那么最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般承当违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。 　　看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 　　陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 　　购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购置该房产时，开展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 　　对策：律师建议买家最好与开展商在协议中约定，假设买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除局部作为手续费等，这样就防止了很大的麻烦。 　　同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 　　陷阱二：合同主体认定不明 　　购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比拟初级的错误。有时代表开展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 　　另外，也有可能该工程是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否那么也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 　　对策：在签约前您最好查明代表开展商签字的人是否是法人代表，如果不是，那么是否持有〞;授权委托书〞;。否那么，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以防止开展商推卸责任。 　　陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 　　签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的开展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于说明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约躲避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 　　对策：看清楚补充协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。 　　陷阱四：〞;最短时间〞;与〞;最好〞; 　　合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如〞;如果发生问题，在最短时间内解决〞;，〞;在装修材料上，选择最好的国外进口的〞;等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有方法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 　　对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 　　陷阱五：约定提前交纳局部费用 　　开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 　　比方有些开展商在尚未确定物业管理公司及效劳标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理效劳，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。 　　对策;;购房者应该将物业管理条款与预 　　陷阱六：卖方解除合同 　　在一些开展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：〞;买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没 收买方全部已付价款。〞; 　　这显然是不公平条款，假设买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果开展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处分或刑事处分行为，作为当事人一方的开展商并没有权利来没收他人的财物。 　　对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 　　陷阱七：处理结果不明确 　　很多合同中常可以看到这样的条款，〞;应于______;______;日前如何如何〞;，但是并没有约定如果没有在〞;______;______;日前如何如何〞;后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。 　　对策：购房者与开展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理方法，做到越详细越好。 　　陷阱八：以偏盖全 　　这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的局部是中空，而上面却是普通玻璃等等。 　　对策：对于这类问题没有更好的解决方法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。 　　陷阱九：拒签补充协议 　　前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班顶峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付局部电梯费呢 　　但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。 　　对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。 　　◆目前，商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用示范文本签订合同有利于保护购房人的合法权益。但购房人切不可认为采用示范文本就万事大吉，即使采用示范文本签订商品房买卖合同，购房人也应注意以下几个问题。 　　1、认购书问题 　　在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种