2023年杨媚与佛山市顺德区兴顺房地产有限公司商品房买卖合同纠纷.docx

杨媚与佛山市顺德区兴顺房地产商品房买卖合同纠纷 　　上诉人杨媚因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(XX)顺法民一初字第00852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 　　原审判决认定：原告购置被告开发的佛山市顺德区大良广珠公路新松路段顺兴商业大厦3层301号写字楼，在XX年7月5日交付定金50000元，并与被告在XX年8月29日签订了商品房购销合同(合同编号：no：0042685)，当天支付购写字楼款216419元，被告在同日将写字楼交付原告。根据该合同第二条的约定：乙方(原告)所购置商品房一间建筑面积414平方米，其中实得建筑面积(含杂物间)375.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.84平方米;该商品房用地面积自用(分摊)18平方米;上述面积为暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，那么以房地产产权登记机关实际测定面积为准。合同第四条价格与费用中约定：该商品房不属于政府定价的商品房，按实得建筑面积计算，该商品房单位面积为每平方米2092.80元，总金额为866419元;除上述房价款外，甲方(被告)依据有关规定代收契税、交易效劳费、登记费、工本费、印花税等税费26954元。该合同第十九条约定了产权登记：乙方(原告)在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方(被告)给予协助。签订合同后，原告在XX年9月25日付清了合同约定价款的剩余款项60万元，但一直没有交付合同第四条约定的税费26954元。被告所开发建设的顺兴商业大厦经原顺德市规划国土局审查，在XX年4月15日取得预售商品房许可证(证号990113号)，竣工时间为XX年7月，XX年5月29日取得了商品房权属证明书(另附各单元平面图)，具备了办证条件。根据房地产分层平面图，原告所购写字楼的建筑面积是377.66平方米，公建面积是49.24平方米。原告要求被告办理房地产权证，认为被告将房屋的公摊面积计入房屋总价款没有合同依据，被告那么要求原告交清应付(增加面积)房款26997元及相关税费，双方在XX年12月通过口头形式协商房屋面积计算和办证问题。协商不成后，原告在XX年12月31日以特快专递邮件形式向被告递交关于顺兴商业大厦301写字楼有关事宜的函件，说明原告不同意以实得面积加公摊面积计算房屋价款，并要求被告提供相关资料办理房地产权证。被告在XX年1月9日复函原告，要求原告交齐余款后到公司办理相关手续。原告于XX年1月9日提起诉讼。 　　原审判决认为：原告与被告所签订的商品房购销合同，是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。从合同的内容，明确约定了案涉写字楼的总价款为866419元;从合同的履行情况，原告依约按期支付了866419元;在原告交纳定金、签订合同、交接写字楼、支付首期款项及第二期款项交纳的整个交易过程中，双方对于总价款是清楚、明确、无争议的，这也符合房地产买卖的交易习惯。故确认所涉写字楼的总价款为866419元。原告主张总价款为785134.85元，要求被告返还超额占有的房屋款及银行利息共114126.20元，没有合法依据，不予支持。需要说明的是双方产生争议主要是由于计算方式不同：一种计算方式是以总价款除以建筑面积(即实得面积与公摊面积之和)，得出每平方米为2092.80元;第二种方式那么是按实得建筑面积375.16平方米来计算，每平方米售价为2309.47元。显然被告本意按第一种计算方式，但原顺德市规划国土局所监制的双方所签订的商品房购销合同第四条采用的是第二种计算方式，被告由于自身的疏忽导致争议的发生。关于房地产权证的办理，合同约定原告自行办理，被告协助原告，那么有关税费可由原告向房地产产权登记机关交纳，被告以原告没有按合同约定交付办证的有关税费为由不协助，理由不成立;同时被告以原告没有付清增加面积的款项而不协助，被告对该款项的请求支付权，不属于先履行抗辩权和同时履行抗辩权，故被告的抗辩理由不成立，被告应履行协助义务，向房地产产权登记机关提交办证所需材料，并向原告承担相应的违约责任。双方对于违约金没有合同约定，故根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律假设干问题的解释第十八条第二款的规定，被告应支付从XX年1月9日至其向房地产产权登记机关提交材料日止的违约金，按已付款总额866419元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(即每日万分之二点一)计算。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、中华人民共和国合同法第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律假设干问题的解释第十八条第二款的规定，判决：一、被告佛山市顺德区兴顺房地产在本判决发生法律效力之日起十日内向房地产产权登记机关提交原告杨媚权属登记所需材料(以房地产产权登记机关核定为准)，协助原告杨媚办理房地产权证。二、被告佛山市顺德区兴顺房地产在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨媚支付违约金(从XX年1月9日起至其向房地产产权登记机关交付所需材料完毕日止，按金额866419元以每日万分之二点一计算)。三、驳回原告杨媚的其它诉讼请求。本案诉讼费3893元，由原告杨媚负担3335元，被告负担558元。 　　宣判后，上诉人杨媚不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定案涉房屋的总价款为866419元，完全是于合同无据、于事实不符。上诉人认为只要具备完全民事行为能力的人都应该知道一个常识，就是商品房的总价款的构成应该是由买卖双方签定的合同中约定的每平方米单价乘以合同约定的〞;实得面积〞;或〞;建筑面积〞;，具体的计算标准应完全依据合同的约定。结合到本案，上诉人与被上诉人签定的商品房购销合同(以下简称合同)是被上诉人向作为消费者的上诉人提供的格式合同，该合同的第二条明确写明案涉房屋的总〞;建筑面积〞;为414平方米、〞;实得面积〞;为375.16平方米。合同第四条明确约定案涉房屋的总价款的计算方法是以〞;实得面积〞;计算，每平方米的单价是2092.80元，计算出来的房价款应该是785134.85元。由于被上诉人在计算房价款时没有按照合同明确约定的〞;实得面积〞;来计算房价，以及上诉人在合同签定及委托被上诉人办理银行按揭贷款时出于对房产商的信任以及自身疏忽大意才导致错误的发生，在上诉人发现房价款计算有错误时，已经马上找被上诉人交涉，但被上诉人一直不肯改正错误，一审判决认定双方对于总房价款无争议完全是与事实不符。2、根据我国民事诉讼法及最高人民法院关于民事诉讼证据的假设干问题的意见规定，当事人应该对自己的主张提出证据予以证明，同时法院亦应该根据当事人提供的证据去查明事实，而不能凭主观臆测去断案。在本案，被上诉人在整个庭审过程中都不能提供证据去证明案涉的总房价款866419元是依据合同哪一条计算出来的，一审判决完全无视本案纠纷发生的原因是由于被上诉人没有按照合同的约定将每平方米2092.8元乘以合同约定的实得的面积375.16平方米，反而错误的乘以全部建筑面积才得出错误的总房价款866 419元这一事实。以毫无事实作为依据的主观臆测去推测上诉人的本意，以错误的总房价款、错误的结果作为根底去推定，去否认合同明确约定的计算方法，一审判决这种以末求本、以果求因的做法从一开始就是完全错误的，作出的判决也完全是于法无据。3、案涉合同是被上诉人提供的，它应该清楚知道合同条款的真实意思。依据我国合同法第41条的规定：〞;对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释〞;。本案的房屋价款完全是因为被上诉人的计算错误所导致。退一步来讲，就算原、被上诉人双方对合同第四条的约定有争议(其实该条款是明确清晰的)，一审法院也应该作出对被上诉人不利的认定，但一审判决完全违背了这一原那么。4、上诉人认为，从合同签定到纠纷的发生，直至一审审理结束，被上诉人均清楚知道房屋单价2092.80元是以实得面积计算的单价。如果被上诉人认为是出于疏忽而写错了单价或把〞;建筑面积〞;错写为〞;实得面积〞;，它完全可以以签定合同时有〞;重大误解〞;这一理由向法院提起诉讼，要求变更或撤销合同相关条款，但截至本案一审判决结束，被上诉人仍未提出上述主张。一审法院完全违背不诉不理的原那么，在被上诉人未主张的情况下，主动改变当事人自愿签定的合同条款内容，将合同中房屋价款的计算以〞;实得面积〞;变更为以全部〞;建筑面积〞;计算，完全是违反程序的错误判决。5、一审判决没有支持上诉人在一审起诉时所主张的超额占用房价款81284.15元的利息以及从XX年1月9日才开始计算违约金也是完全于法无据。综上所述，一审判决认定事实错误，判决无理，损害了作为弱势群体的消费者的上诉人的权益，恳请二审法院依法予以改判，以保护上诉人的合法权益不受侵犯。 　　被上诉人辩称：1、合同是双方当事人在平等的根底上签订的，是真实意思表示，合同的第二条与第四条是一个整体,对方当事人对此合同是明白的，知道该房屋的合同价款为866419元。从所提供的录音资料可知，实得面积增加，公摊面积增加了。双方争议的是公摊面积的增加，需要补钱，当时的合同面积是414平方，最后给的是426.9平方，实际公摊面积是49.24平方，在3%以内的对方补钱。合同是顺德国土规划局规定的格式合同,不是被上诉人提供,实得面积是重大误解。因公摊面积上诉人找过公司，公司根据规定要补钱，所以才产生纠纷，至于违约金不合理，钱未付够，面积增加，应该补钱给辩论方，是有法可依的，双方当事人都是有完全民事行为能力人，对此，不应有异议，综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 　　本院对原审认定的事实予以确认。 　　本院认为：本案争议的焦点是讼争的房产的总价款究竟是866419元还是785134.85元。双方所签订的商品房购销合同明确约定讼争房产的总金额为866419元;合同履行情况：杨媚在XX年9月25日之前，已依约共支付了房款866419元;从交易过程分析：在交易的整个过程中，杨媚要经过交付定金、签订合同、支付首期款，交接房产、交付第二期房款一系列行为，杨媚作为合同的买方对房产的总价款应当是清楚、明确的，在此期间也是无异议的。据此分析，讼争房产的总价款为866419元，符合双方当事人的真实意思。因此，原审判决认定讼争房产的总价款为866419元而不是785134.85元，是正确的。上诉人认为讼争房产总价款应为785134.85元，依据缺乏，不予采纳。 　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方当事人所签订的合同文本是当地规划国土部门监制的，并非是被上诉人预先拟定的，从合同文本看得出，合同第四条关于讼争房产的总金额是手写填写上去的，而合同是双方当事人经协商一致后签订的，不属格式条款。 　　综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。上诉人所持缺乏事实和法律依据不予采纳。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　本案二审案件受理费3893元，由上诉人杨媚承担。