2023年房屋买卖合同违约金过高的问题纠纷分析.docx

房屋买卖合同违约金过高的问题纠纷分析 　　商品房买卖合同中适用违约金的情形较多，如购房人迟延付款、开发商逾期交房或逾期办理房产证等，本文就审判实践中由此所引发的违约金问题进行如下分析： 　　一、违约金的性质： 　　合同法、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法假设干问题的解释(二)等法律规定已确定违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方。 　　二、违约金过高的认定标准问题： 　　一般而言，衡量当事人约定的违约金是否“过分高于造成的损失〞，可以当事人约定的违约金是否超过造成损失的30%为标准;但司法实践中经常出现，当事人约定的违约金虽未超过造成损失的30%，但仍远高于实际损失，我国现行法律对此并未明确规定一个比例或标准，法院通常会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况，决定是否对已经约定的违约金进行调整。 　　三、违约金过高的主张方式： 　　由于支付违约金是违约方承当民事责任的主要方式之一，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整;当事人可以通过反诉的方式提出，也可以通过抗辩的方式主张，对于当事人未提出调整违约金请求的，人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定。 　　四、法院对违约金过高的调整： 　　目前法院一般在调整违约金过高时，为保证实质公平往往不会简单采用固定比例等“一刀切〞的做法，而是会根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，根据公平原那么和老实信用原那么予以综合权衡。