2023年房地产合同注意事项.docx

房地产合同本卷须知 　　签署购房合同须知 　　一、产权证要齐全。包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。 　　二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 　　三、延期交房：开发商补充协议规定，“假设开发商延期交楼，那么按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如开展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。〞这种约定非常不合理。 　　四、购置合同的第一条，工程建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比方说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条根本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 　　五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比方说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋效劳的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的局部，比方说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一局部，是经过哪一个地方批准的。 　　六、面积确认和差异确实定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 　　七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，防止出现其他的麻烦。 　　八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 　　九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购置的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 　　十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承当。 　　十一、开发商关于根底设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最根本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比方说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率到达多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购置园区工程内，在楼书中开发商承诺过的，比方说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未到达开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比拟有利的，在这一条上签上，未到达使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承当逾期交房的相关责任。 　　十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供应产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购置人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比方说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个工程是一个合法的工程之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个工程的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 　　其它：比方说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。 　　签订购房合同需要注意啥 　　第一，在合约书中，应注明与开展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 　　第二，开展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 　　第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积〔含分摊的公用面积〕是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定开展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，开展商还要退款。 　　第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时开展商采取的应急方法。 　　第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比拟慢，但也应有适宜的日期，开展商不能无限制地拖发产权证。 　　第六，开展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于说明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，假设差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，开展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的躲避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在开展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。 　　识别对购房人不利的合同条款 　　一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十清楚显的。 　　二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，那么应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而开展商假设没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。 　　律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的开展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比方应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。 　　三、合同约定：假设因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。 　　律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，假设真的因施工问题延期交房，开发商应当承当违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。 　　四、合同约定：开展商交房后三个月内负责办理产权证。 　　律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：开展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否那么不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否那么，应为开展商违约。还有一个问题就是开展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：假设不能按时办理，那么可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。 　　五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留 线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……〞却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种模糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。 　　慎签购房合同 　　许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题： 　　“五证〞要严格审查 　　购房者购置期房时应查看开发商所售房屋的“五证〞原件，五证指：建设工程规划许可、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程开工建设许可证、商品房销售〔预售〕许可证。在“五证〞中，最重要的是土地使用证和商品房销售〔预售〕许可证，它说明所售房屋是合法工程。如果房屋已验收还应查看是否具有质检 　　站核发的房屋质量合格证明原件。开发商同时应出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。 　　认购协议要慎签 　　购房者在签订正式商品房买卖〔预售〕合同前，开发商往往要求购房者签订认购协议，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购置已预订的房子，也有局部购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的认购协议有很大的关系。 　　如果认购协议中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定那么定金可以返还。如果开发商在认购协议中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金〔或定金、诚意金〕不予退还〞等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与开展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。 　　合同附件不可缺 　　目前使用的商品房买卖合同，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共局部与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成局部，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定局部的重要补充。 　　合同附件与主合同具有同等的法律效力。 　　购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承当违约责任并赔偿损失。 　　心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同 　　看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书