2023年开题报告TS公司房地产投资信托基金模式探析周蓓.docx

研 究 生 开 题 报 告 论文题目TS公司房地产投资信托基金模式探析 姓 名 周 蓓 学 号 20231491026 学科专业 MBA 研究方向 财务管理 导师姓名 曾令秋 职 称 教授 2014年 10 月 28 日 填 表 须 知 〔1〕开题报告审核由各硕士点组建专家组具体实施。专家组成员3—5人，由副高以上人员担任，组长必须具有正高职称。研究生本人的指导教师应进入专家组，但不担任组长。 〔2〕专家组的作用是对研究生的选题论证进行审核，审核意见以“通过〞、 “不通过〞为结论。通过者按方案开展论文工作，不通过者，在半年内需重新开题。 〔3〕选题来源指国家、省、市、校工程或自选工程；论文类型指根底研究、应用研究、开发研究或其它类型。 〔4〕本表要求双面打印，保持格式和开本不变。 〔5〕表中内容可打印，也可手写，但应字迹清晰，排版工整，且签名处必须为亲笔书写。 〔6〕以下两种情况不能顺 〔7〕 教育硕士研究生的论文还需符合以下要求：a、选题为中小学教育教学领域；b、紧扣实践问题，忌纯理论研究。 〔8〕 对已到达“四川师范大学研究生科研创新基金〞申报条件的科学硕士研究生，请专家组按相关文件要求推荐。 一、 开 题 报 告 主 要 内 容 1、选题来源和论文类型 〔1〕选题来源 自选 〔2〕论文类型 企业诊断 2、课题的研究意义 近年来，我国房地产行业在近几年的开展和调控下，对于房地产企业存在银行贷款利率高，贷款抵押质押要求严格等问题，制约了房地产企业的融资。人民银行、银监会、证监会已开始联手积极研究在国内推出房地产投资信托基金产品的可行性, 经过多方研究和论证，2023年，越秀房地产投资信托基金在香港成功上市，成为内地第一只房地产投资信托基金，推动了内地的房地产信托投资基金的方案设计，2023年国务院发布的关于当前金融促进经济开展的假设干意见指出，可以通过创新融资方式，通过房地产信托投资基金、股权投资基金等多种形式，拓宽房地产企业融资渠道，从宏观大局出发，着手开发出有长期市场生命力的信托产品。房地产市场开展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，房地产投资信托基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，符合商业地产长期持续经营的资金需要，因此房地产投资信托基金为房地产企业拓宽了企业融资的渠道，使得房地产企业的资产能够盘活利用，能够解决房地产企业融资问题，加快建设资金周转，分散了银行的风险，同时, 房地产投资信托基金通过建立基金这样可以扩大抵押贷款的范围，有利于扩大扩大了投资者的投资渠道。我国信托行业起步相比照国外来讲比拟晚，形式不够多样化。对于房地产投资信托基金的专业研究我国还处于初级阶段，因此需要对房地产投资信托基金开展中的问题进行分析研究。这正是笔者选择此题作为研究方向的原因，希望能够通过研究，能利用房地产投资信托基金的不同模式做法，进行分析、比照，得出适合我国开展房地产投资信托基金的模式。针对我国房地产投资信托基金的开展中存在的问题分析原因，提出政策建议。 3、国内外现状分析 〔1〕国外现状分析 美国对房地产投资信托基金理论研究的文献最多,房地产投资信托基金在美国开展的规模最大、时间最长、也最为成熟, 美国的学者对该基金在开展过程中所显现出来的成功与失败都有了切身的感受。美国的研究涉及了有关房地产投资信托基金开展的各个方面，主要涉及房地产投资信托基金的分红、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行的分析，都可以作为开展我国房地产投资信托基金的借鉴。 财务杠杆和房地产投资信托基金绩效的关系研究方面。Brown和David对财务杠杆和房地产投资信托基金绩效的关系进行了研究，认为一些抵押型房地产投资信托基金的业绩相当不理想的主要原因，是较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点共同作用的结果，导致了抵押型房地产投资信托基金在市场低迷时期产生了巨大的财务问题，财务上的巨大压力导致大量不良贷款被取消抵押品赎回权，结果大量被取消赎回权的物业在市场上以较低的价格转让，房地产投资信托基金多被权益型房地产投资信托基金收购，使大量的资产价值和市值从抵押型房地产投资信托基金转移到了权益型房地产投资信托基金。 房地产投资信托基金内部参谋管理研究方面。Ambrose对房地产投资信托基金内部参谋管理进行了研究，该研究认为房地产投资信托基金使用内部参谋比使用外部参谋在支付较低的融资费用下，能够获取较高的租金收入和总收入，同时，该研究对于房地产投资信托基金的管理到底应该由内部参谋执行还是由外部参谋执行，而两种方式对房地产投资信托基金的绩效又会有什么影响的问题进行了比照分析，得出内部参谋管理比外部参谋管理更具有优势的结论。 房地产投资信托基金分红政策研究方面。John Erickson对房地产投资信托基金分红政策进行了研究，发现房地产投资信托基金的分红政策受资产增长率、房地产投资信托基金类型、资产负债率以及资产回报率的影响, 而美国要求房地产投资信托基金必须将收益的90%以上分配给投资者，否那么房地产投资信托基金就不能享受应有的税收优惠，该研究发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大，得出房地产投资信托基金的高分红特性能够有利于消除信息不对称现象的结论。 税收政策变化对房地产投资信托基金的影响研究方面。Sanger和Turnbull对税收政策变化对房地产投资信托基金的影响进行了研究，美国税法改革和对影响房地产投资信托基金的其他法律所作的修改，有效地减少了房地产投资信托基金与整个证券市场相关联的风险, 1986年的税法改革消除了利用合伙公司的被动损益去抵消在其他主动或被动收入中获得收益的能力，房地产投资信托基金从有限合伙型组织结构又演变和开展成了伞形合伙型和伞形多重合伙型的组织结构，组织结构因此发生了重大变化。 〔2〕国内现状分析 在我国，房地产投资信托基金的推出是近几年来的事情，相关的研究还不是很多，理论上大多是对美国房地产投资信托基金研究的解释，国内研究主要涉及房地产投资信托基金的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面的内容, 这些文献的共性是借鉴国外成功的房地产投资信托基金运作模式和经验，肯定了在我国开展房地产投资信托基金对金融业和房地产业的开展都具有重要的战略意义，结合我国自身的特点设计符合我国国情的房地产投资信托基金运作模式。 我国开展房地产投资信托基金的必要性和可行性进行研究方面。张以东〔2023〕认为从满足投资者的不同投资需求，完善我国证券市场的产品结构，解决房地产业的银行外融资渠道等角度出发，认为我国房地产业的开展离不开资金支持，推进房地产投资信托基金产品的开发具有必要性。孙维晨〔2023〕认为国内信托业经过5次整顿已具备开展房地产投资信托基金的基木条件，因此其在国内的开展具有可行性。 我国开展房地产投资信托基金的模式进行研究方面。费淑静〔2023〕认为目前在中国比拟可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，最早提出了我国房地产投资信托基金木土化策略, 我国目前的实际情况决定了起步阶段宜采用抵押型房地产投资信托基金的形式，只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，以便降低投资风险, 开展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托。郑世刚〔2023〕提出了三种可能的模式，即房地产上市公司模式、信托方案模式和封闭式产业基金模式，通过对我国经济数据的分析，认为我国开展房地产投资信托基金应该采用信托型、封闭式、信托期不低于30年、收益90%分配给投资人的模式。 我国开展房地产投资信托基金的障碍进行研究方面。吴建环〔2023〕通过对中国经济形势的分析，把我国开展房地产投资信托基金的障碍分宏观、中观、微观三个层面, 宏观层面的障碍主要是法律制度的不完善,金融体制的不成熟和现代企业制度的缺失；中观层面的障碍是没有国外房地产投资信托基金的税收优惠和公司组织结构不适合房地产投资信托基金的开展；微观层面的障碍就是专业人才的缺乏和投资主体的道德风险，这些因素制约了中国房地产投资信托基金的进一步开展。 4、课题研究目标、研究内容、拟解决的关键问题 〔1〕研究目标 本文通过对TS公司开展历史及其房地产投资信托基金模式的研究，分析其优势及劣势，进而系统论述房地产投资信托基金模式，从而为中国房地产投资信托基金的开展提供理论和实证指导，促进房地产投资信托基金和房地产行业的开展。 〔2〕研究内容 本文对TS公司房地产投资信托基金模式进行研究，首先论述了房地产投资信托基金的根底理论，对房地产投资信托基金的概念、房地产投资信托基金的金融理论根底、房地产投资信托基金的根本运作原理、房地产投资信托基金的职能和优势和房地产投资信托基金的开展历程进行研究，在此根底上，第二局部以TS公司为例，论述了房地产投资信托基金的现状和障碍，主要包括我国开展房地产投资信托基金的根底和条件，TS公司开展房地产投资信托基金的实证分析，TS公司在我国开展房地产投资信托基金的障碍，第三局部论述了我国房地产投资信托基金核心要素和模式创新，并以TS公司为例进行案例分析。 〔3〕拟解决的关键问题 本文以TS公司为例，对TS公司房地产投资信托基金模式探析，主要论述拟解决的关键问题主要有两个：①我国开展房地产投资信托基金的模式选择；②征信市场机制建设具体对策。 5、拟采取的研究方法、实施方案及其可行性研究 〔1〕研究方法 为探讨房地产投资信托基金的模式，本文主要采用以下几种研究方法，对相关的理论实证内容进行研究： ①文献研究法：根据本课题的研究目的，在大量收集房地产投资信托基金相关文献的根底上，对文献进行分析、归纳和整理，进而在文献中找到自己研究的相关类似内容，并依此为参照，构建文章的结构。 ②理论分析法：本文在对既有房地产投资信托基金的理论进行分析的根底上，指导本文研究，并作为本文研究的理论根底，只有深入的进行房地产投资信托基金理论和知识的研究，才能为接下来的实验和实践阶段做好准备，促进实践阶段的顺利开展。 ③比拟研究法：比拟研究法是指对各种不同的情况进行比拟分析，找出其中的不同点和相似点，从而对一些问题进行评判和研究，在某种意义上可以把比拟研究法理解为根据一点的标准对两个具有相似性的问题进行比照考察，探求失误开展的普遍规律和特殊规律的研究手法。本文通过收集、整理国内外房地产投资信托基金开展模式的材料和经验，并中外房地产投资信托基金进行比拟分析，以找出中国房地产投资信托基金开展的市场环境和影响因素。 ④跨学科研究法：本文综合运用经济学、金融学、管理学等学科知识，从整体上分析中国房地产投资信托基金的现状和存在的问题，并运用相关理论分析房地产投资信托基金的开展模式。 〔2〕实施方案 首先，从根底理论到具体理论，本文首先对房地产投资信托基金的根本理论进行研究，从而为接下来讨TS公司投资信托基金的实证分析做铺垫，其次，本文在分析房地产投资信托基金核心要素的根底上探讨我国房地产投资信托基金模式的选择，使论证更加严密。 〔3〕可行性研究 房地产投资信托基金是未来房地产市场融资的开展方向，本文研究的可行性主要基于以下几点理由： 首先，笔者平时对经济学、金融学、管理学领域有着广泛的爱好，阅读了一定的读物，具备了一定的多学科知识，将各学科知识的贯穿融合是完本钱课题的重要保障； 其次，笔者对基金特别是房地产投资信托基金研究有着浓厚的兴趣，在这之前，已对我国在这方面所面临的问题进行过大量的关注和研究，笔者房地产投资信托基金开展模式方面的研究有着十分强烈的研究愿望，笔者针对