2023年平舆项目定位及规划设计任务书.docx

工程定位剖析及不雅点性方案方案建议 第一局部工程定位剖析 一、工程主题定位 〔一〕主题不雅点确实破 本案主题不雅点确实破依照以下原那么开展： 差异性：主题不雅点的提出要与同类不工程主题形成差同化竞争，如此才 能在工程竞争中锋芒毕露； 实用性：主题不雅点的提出要符合工程实践，本案范围年夜，要联合工程本 身特色动身，形成地区亮点； 操纵性：思索主题不雅点的可操纵性，使主题不雅点在产物中利以充分实现， 进而融入到业主生涯中的方方面面； 抽象性：形成楼盘共同的开辟理念，树破楼盘在花费者心目中共同而鲜 明的抽象，为工程前期宣扬推行打下根底。 联合上述原那么，本案的方案主题定位为： 公园豪宅平舆真正梦想故里 ——新城区、公园旁、天然、安康豪宅社区 〔二〕主题不雅点的实现前提： 区位性：工程位于平舆县新城区，紧临平舆县最年夜的公园——国平易近公园，为 平舆县首个真正意思上的景不雅社区、梦想故里制造了有利的前提。 核心化：新城区、公园旁、景不雅天然化，凸起工程的核心卖点，以公园不雅点 强化工程生涯理念。 品质感：新的方案开辟理念的引入，多层电梯、地热水、高级会所等新元素 的应用，能够充分表达豪宅生涯的目标，实现财穷人士寻求，符合目标客户 定位。 〔三〕主题不雅点在方案方案中的意思 晋升工程附加值——跟着人们生涯程度的进步，客户在置业时愈加感性、务 实，他们特不重视室庐产物的功用代价。因而，本工程的室庐方案、景不雅、 户型应以附加值作为打破口之一。如引入“空中花圃〞不雅点，温馨多层电梯 洋房不雅点、地热水的应用、会所配套等。 实现财产+安康+品质+休闲的生涯理念——从本案的目标客户定位来看，本 案要制造的是专为财穷人士、胜利人士、有品尝人士订制的生涯方法，因而， 本案从营建社区安康生态文明、商务互动文明、休闲文娱文明都要缭绕本案 的财穷人士所寻求的生涯方法开展，它是本案获得胜利的打破口。 实现现代人居理念的打破——本工程的景不雅可凝集于“寓居花圃里，安家公 园中〞，愈加亲热天然，也愈加安康跟温馨。 打造平舆样板工程、标杆工程——本案在新区有如此的策略意思：一方面要 成为平舆县“最正确人居社区〞模范，另一方面也应成为平舆县的样板工程、 业内标杆工程，引领平舆寓居潮水，带给平舆国平易近新的寓居享用。 二、市场定位 平舆寓居生涯新模范 以生涯不雅点为切入点，与平舆竞争工程定位差同化； 实现市场的翻新与逾越； 树破平舆物业新坐标，引领将来生涯新风向； 独占坡地景不雅〔楼间〕。 三、目标客源定位及剖析： 〔一〕目标客源定位 1、客源地区定位： 老城区客户为主力客户群体，如憧憬高品质生涯方法、看好新区开展、 寻求寓居情况的客户群体。 平舆县外出“背井离乡〞人士，盼望在县城寓居的客户群体。 县域范畴内富有阶级。 2、目标群体细分： 当局构造指导 企奇迹单位的局部公事员 老城区支出较高的私营企业主 效益较好的企业司理人 老城区改进寓居情况的二次置业者 集体老总及商店运营者 商店的多元化投资主体 老师、高学历常识型人群 平舆县外出“背井离乡〞人士 县区周边来县城的置业者 3、客源阶级定位： 目标客层年纪锁定在23～50岁之间客户为要紧花费群体 企业老总、外出“背井离乡〞人士、胜利人士及当局指导阶级，将成为 多层电梯年夜洋房、顶层复式、一层带花圃的要紧阶级定位： 家庭年支出在10万之上 企业治理层、公事员、私业务主、商店运营者、商店投资人、二次置业 者将成为多层电梯洋房〔三房二厅二卫〕要紧阶级定位 家庭年支出在6到8万之间 来城寓居职员、马上完婚、为了小孩教导、老师、高学历常识型人群成 为品质多层〔小三房或两房〕的弥补客层。 家庭年支出在4到6万之间 〔二〕本工程定位群体的心思与行动剖析 1、23－30岁之间花费群体的心思与行动特点 本阶段花费群体的特色 本阶段的花费群存在较强的独破性跟必定的购置潜力。进入这一 时代的花费者曾经存在独破购置房产的才能，存在较强的自立见 识。尤其参加任务有了经济支出的花费者，因为不过多的担负， 独破性更强，购置力也较高。本阶段的别的一个行动特点，确实是 年夜少数青年都在这一阶段实现完婚跟树破家庭。在花费需要形成 次序上，起首是处置住房的咨询题，而后再思索别的，如为白叟购 房的群体。 本阶段花费群的心思特点 寻求时髦，表示时代。 寻求特性，表示自我。 追务有用，表示成熟。 重视情感，冲动性强。 购置偏向 以功用性需要为主，多层洋房，两房或小三房。 对本阶段花费群采用的策略 要实时推出能反响时代潮水、采纳进步技巧、雅不雅有用的产物〔概 念、外破面、智能化、景不雅，户型、会所〕；同时借助有特点的 促销手腕〔与本阶段花费群的气质、性情、兴味喜好等联络起来〕， 抚慰其购置。 2、31－40岁之间的花费群体 本阶段的花费特色 本阶段的花费群体处于购置商品决议者位置。本阶段花费者， 因为其后代尚未独破，怙恃已步入老年行列，不管是一代家庭〔无 后代怙恃〕、二代家庭、三代家庭，本阶段的花费者普通都处于购置 室庐的决议者位置。他们不只决议普通家庭生涯用品的购置，还决 策家庭耐用品以及后代食用品的购置。因而，本阶段花费者不只掌 握着家庭生涯花费品购置的决议权，同时阁下着后代跟怙恃花费购 买的年夜权，在花费活动中处于主要的决议位置。 本阶段花费群体的花费心思 重视楼盘的有用性、价钱及外表的一致。 重视商品的便当性。 感性购置多于冲动性购置。 有较强的推断才能，普通均能做出符合其支出的公正的购置决议。 购置偏向 以改进性为主，多层电梯年夜洋房，一层带花圃、顶层带阁楼。 对本阶段花费群采用的策略 本阶段的花费群购置室庐绝对感性，也是本工程的重点贩卖目标 群体。他们存眷楼盘的信息量相关于别的群体都要年夜，存眷的因 素也比较多。咱们经过展现工程的地段、景不雅、户型、修建品质、 交通、黉舍、生涯本钱、物业治理等要素，借助于促销策略抚慰 购置。 3、41－55岁之间的花费群体 本阶段的花费特色 本阶段的花费群体，要紧处于辅佐性购置室庐的位置上，他们年夜 多是为后代购房，对后代购置室庐有必定的阻碍力；也会有一部 分为了改进寓居情况而购房的群体。这类购置群体每每比较猛攻， 顾忌较多。 本阶段花费群体的花费心思 心思惯性强，对商品、品牌的忠诚度高 重视实践，寻求便利有用 重视包装，营销现场情况的营建 重视效劳品质，手续绝对轻便 购置偏向 功用需要、改进型需要跟享用型需要相联合，小三房或两房为主， 多层电梯年夜洋房、一层带花圃为辅。 对本阶段花费群采用的策略 本阶段的花费群要紧经过公司品牌、工程品质、地段、价钱、服 务品质、安康理念等，借助活动实现贩卖。 四、产物定位 1、定位的原那么： 区隔市场，凸起核心竞争力，霎时感动目标客户的心坎。 2、产物开端定位： 平舆首席多层电梯洋房社区 本定位精确归纳综合了工程最年夜卖点，即：多层带电梯的修建空间，超年夜户型、 私人天井。满意客户社会来往、家属场面生涯；同时与客户肉体文明特点传统 根底，家属不雅点的收缩，高贵身份的展现相投合，而这些恰是咱们的目标客户 最为关心的。 3、物业形状断定： 以多层带电梯洋房物业为主，包含多层不带电梯洋房、联排不墅及叠加不 墅等。 从市场角度，多层带电梯洋房、联排不墅及叠加不墅产物在平舆市场上 是空白产物； 从区位角度，天然情况适合形成高级社区； 从方案角度，都会方案支持：本案紧临新城行政核心及国平易近公园景色区， 远景看好。 五、价钱定位 价钱向代价的回归跟着花费群体的逐渐成熟，花费不雅点也日趋感性，表达 在代价不雅上的咨询题确实是价钱向代价回归，如此对本工程的价钱支持提出了响应 的请求。 在价钱必需与代价符合的根底上，咱们以为在品牌跟生涯方法的表达上， 能够开掘出除天然前提以外的诸多代价。要紧从以下多少个方面动手： 我方的开辟理念：必需存在超前的开辟理念跟效劳认识，与花费者的需 求比较，咱们应快半步，提早作到了他们的所需所想，因而咱们在核心 代价上导入了“寓居、休闲、安康、高品质〞的全新不雅点，投合花费者 对品质生涯的憧憬； 社区文明，人文情况：这事实上是生涯方法的会合表达，作为本案的目标 花费群，他们对社区生涯的请求只要一个，那确实是能够享用“贵族式〞 的生涯方法与生涯节拍。 品牌浸透力：他将表达在开辟商品牌魅力上，强势品牌将在贩卖上发生 宏年夜的召唤力，从而转化为低代价产物印象。 开掘产物资本：缭绕品牌核心代价尽力完美楼宇品质、情况及物业效劳 等。 价钱筹划的应用： 咱们丢弃平舆现在1-3层一个价，4层、5层一个价的订价策略，采纳 每次分不订价的方法，经过低开高走，逐渐降价的方法进展。同时在订价时， 依照每幢楼的差异位置，差异朝向分不订价。有利于咱们依照市场反响状况 调剂价钱策略。 第二局部：工程不雅点性方案方案建议 一、工程方案的配景材料 1、地块的根本状况 地块位于平舆县新区，北临国平易近路，西临经一起，隔路即为国平易近公园， 南临纬一起。总面积为46333.565平方米。地块方案操纵强度如下表： 室庐建 筑面积室庐建 用空中积出让年 〔㎡〕限〔年〕 修建密修建限绿地率净密度筑套密 度〔%〕高〔m〕〔%〕〔万平度〔套/ 用地状况 容积率 方米/ 公顷〕 公顷〕 二类室庐净地 陌头绿地 路途 37060 70 - 1.6-3.2 ≤28 80 - ≥30 ≤3.5 ≥180 1140.105 7020.13 1113.33 - - - - - - ≥65 - - - - - - - - - - 灵活泊车场 - - 2、方案方案请求 修建让步：让步东侧电业局地块界限间隔：多层、中高层为拟建修建物高 度的0.25倍县不小于3米，高层为拟建修建物高度的0.2倍且不小于6.5米，且 满意相邻地块消防请求。让步国平易近路路途绿线间隔：多层、中高层不小于5米， 高层不小于10米；让步经一起路途红线间隔：多层、中高层不小于4米，高层 不小于10米；让步纬一起路途红线间隔：多层、中高层不小于2米，高层不小 于10米。 二、方案方案原那么 因社区外部为国平易近公园，因而应公正构造景不雅视线通廊； 充分思索各单体、各户型的景不雅均好性； 特点“景不雅装修〞处置，只管公正应用地块周边的景不雅生态元素； 总体采纳开放景不雅系统方案，局部采纳意象围合手段，翻新出半年夜众组团 特点生态天井； 重视社区天涯外表线的节拍与韵律方案； 在修建方案上，要有所变更，防止“兵营式〞看起来板滞、教条的方案， 在充分思索日照的状况下，要表达出方案特点。 在社区景不雅方案上，除主进口思索会合绿化外，环会所及南侧年夜户型地区 也应成为景不雅方案重点。 思索人车分流、环型车道的方案。 三、方案主题不雅点 本案位于县城新城区，向南500米即为当局新的办公年夜楼，隔经一起西边 确实是平舆县国平易近公园。在方案方案中，思索小区景不雅及小区修建与周边情况进 行无机联合，实现修建与情况的调跟共生。 方案以满意人们对现代寓居情况所请求的温馨性、安康性、生态性为动身 点，制造出一个方案公正，功用完备、情况精美的现代高级室庐社区。 方案中要考究人与情况的交融，修建与全体方案方案的交融，修建与绿化 的交融，并充分思索都会社区的标记性修建物，使居者都有剧烈的归属感跟自 豪感。 四、产物方案建议 〔一〕总体方案方案建议 在总体方案