房企参与城市更新的实践研究_黄晨哲.pdf

Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN房企参与城市更新的实践研究黄晨哲(北京城建房地产开发有限公司，北京100081)摘要:随着城镇化进程的不断加快，部分城市已进入存量时代，尤其是在产业格局加速变动的背景下，老旧城区、老旧社区环境改造和土地资源再利用已成为当下城市亟待解决的问题。城市更新是将城市中不适应现代化城市社会生活的地区进行有计划的改建，以转变城市功能性衰败的物质空间，激发城市新的发展动能。在城市更新大环境下，房企纷纷布局城市更新板块业务，以积极应对部分城市土地供应趋紧的现状，并在政府扶持下以更低的价格拿到土地，获得更高利润率。文章通过简析城市更新相关理论概述，分析城市更新为房企发展带来的机遇，明确房企参与城市更新的主要形式，以首创置业的“朗园 Vintage”、万科集团的“泊寓|院儿”、愿景集团的“劲松模式”以及首开集团的“首开经验”等房企参与城市更新的典型案例为例，提出房企参与城市更新的实践路径，以优化创新房企运营模式，帮助房企寻找新的业绩增长点，推动房企稳健发展。关键词:房企;城市更新;机遇;主要形式;实践路径中图分类号:F29333文献标识码:A文章编号:16716728(2023)02013504城市更新是指将城市中已不适应现代化城市社会生活的地区作出有计划的改建活动，以通过拆迁、改造、投资和建设等途径，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，进而形成舒适的生活环境和美丽的市容，塑造富有特色的城市形象，提高居民生活品质，带动经济焕发生机，推动城市持续发展1。城市更新不仅可以加快转变城市发展模式，推动城市空间结构优化，还能带动企业转型创新，加快产业布局变动，更能惠民生、促消费，实现社会经济高质量发展。城市更新先后经历了萌芽、起步、探索和提速四个阶段。最早于 1980 年代初期，陈占祥提出的城市“新陈代谢”过程，吴良镛于 1990 年代初提出的城市“有机更新”概念。2020 年我国提出全面推进老旧小区改造工作，且在 2021 年将城市更新列入“十四五”规划纲要，明确城市更新发展重点。十九届五中全会明确提出“实施城市更新行动”，从国家战略层面深入研究部署。2022 年北京市人大常委会拟审议城市更新条例，为城市更新工作开展提供法律支撑。一、城市更新为房企发展带来的机遇(一)补充房企土储随着城镇化进程的不断加快，房地产销售规模在持续上涨的同时，也使部分城市的土地供应日益稀缺，城市更新获取土储的方式成为房企发展的未来趋势。2022 年，城市更新需求上升，各地政府大力推进城市创新，提出“政企合作”理念，以助力城市高质量发展，推动了部分房企通过成立城市更新类公司、与地方政府签订合同以及与其他企业合作等方式，进军城市更新市场。如首开集团与北京市朝阳区人民政府签署 全面战略合作框架协议，指出双方在城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作2。这能够帮助房企通过较低成本获取土储资源，有效弱化城市土地资源短缺的发展局限，推动房企稳健发展。(二)提高房企利润在房产销售规模快速增长的背景下，为更好地推动房产市场稳健发展，国家加大了对房产市场的长效调控力度，使房产销售规模有所放缓，增量空间不断531作者简介:黄晨哲(1986)，男，汉族，河北秦皇岛人，硕士研究生。主要研究方向:房地产、土地政策调控与市场变化、收并购实操与税务筹划。Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN缩小，房企面临着转型发展需求。在城镇化率不断提升背景下，城市发展陆续进入城市更新阶段。随着房地产总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，城市更新市场规模将持续扩大，而房企抓住市场发展机遇参与城市更新，在相关政策推动以及多方资金支持的基础上，加速城市更新业务拓展，科学布局房企发展方向，盘活存量土地资源，寻求新的业绩增长点以及更多的投资机遇，能够开拓房企发展新阶段，提高房企利润，成为推动房企可持续发展的重要抓手。(三)市场预期良好当前部分城市进入房产存量时代，产业发展面临新诉求。2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知 等政策的颁布以及 2022 年政府工作报告指出提升新型城镇化质量，有序推进城市更新的发展目标，为房企参与城市更新指明了方向。据住建部统计数据显示，2020 年与 2021 年全年实际新开工改造城镇老旧小区分别为 403 万和 556 万个，而 2022 年前5 月已开工改造城镇老旧小区 274 万个，接近 2021年新开工总量的一半。随着老旧小区改造体量的加大，城市更新已成为推动城镇化建设的重要路径，能够为房企转型发展提供支持，拉动房产领域的投资与消费。(四)带动口碑效应我国城市更新发展起步较晚，为更好地改造城市空间环境，推动城市高质量发展，国家多次出台相关政策强调城市更新发展方向，金融机构也加大了在城市更新层面的资金投入力度，各地方政府也在积极尝试搭建城市更新多方协同平台，构建信息互联、资源互通、优势互补的共建共享机制，以发挥各个企业所处领域优势，通过市场化的方式带动城市更新业务有序发展。房企参与城市更新，不仅可以实地借鉴其他企业的成功经验与管理模式，还能通过加入城市更新基金和城市更新联盟等方式拓宽房企融资渠道，构建战略共赢新局面，更能提高房企品牌建设力度，并充分发挥口碑带动效应，为后续其他业务的拓展奠定基础。二、房企参与城市更新的主要形式(一)组织形式角度第一，独立运作模式。房企以独立的企业参与城市更新项目，做到与产业、配套、物业等运营相协调，形成独立的城市更新品牌效应，如佳兆业成立佳兆业城市更新集团3。第二，收购兼并模式。房企通过收购股权、兼并重组的方式参与城市更新项目，如中南建设出让深圳草铺旧改项目 47%股权引入旭辉集团和龙光集团。第三，合作运营模式。不同房企联合成立平台公司，针对具体项目进行开发运营和金融服务。如碧桂园与顺控集团共同成立顺德城市更新平台公司。(二)政府市场角度第一，政府主导的综合整治类项目，资金来源主要为财政拨款、政府专项债等，具有公益性较强、资金需求较低等特点，主要包括完善小区公共配套设施建设等内容。第二，市场主导的拆除重建和有机更新类项目，经营性较强、规划明确、收益回报机制清晰，前期土地整理阶段一般由企业主导。第三，政府与市场合作模式适用于公益性要求高、收益回报机制需政府补贴、规划调整较复杂的项目，包括以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种方式。三、房企参与城市更新的实践路径(一)加快转型，提高房企综合运营能力在房产存量阶段，城市更新符合城市建设的发展方向，也是房企长远发展的必要举措。当前城市更新进入加速发展阶段，房企在参与城市更新过程中，要立足市场，明确城市更新的主要发展趋势，抓住市场发展机遇;明确城市更新实施主体上从政府主导转向为市场机制，引入社会资本参与开发运营的新模式;并重视提高房企在产业和资本等方面的综合运营能力，以充分发挥房企专业资源与优势，使其从参与城市更新中获取新的经济增长点，切实推动房企转型发展。一方面，房企要围绕城市更新趋势，坚持“留改拆建”并举，做到对具有历史文脉传承建筑的保护修缮工作，保留建筑空间肌理，以深度挖掘城市历史文化价值4。另一方面，房企要重点加强对城市面貌、631Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN空间功能以及社群交往的内容更新，既要通过立面整治改造，完善公共配套设施建设，丰富社区服务供给，提升建筑品质和群众生活品质，建设生态宜居城市;又要有目的的导入相关产业，推动城市产业升级，稳步推进城市更新有序开展，增强房企口碑与形象建设。(二)深入市场，实时调整房企商业定位城市更新项目涉及因素和环节较多，具有周期性长、不确定性强等特点，对房企的经验、资金和综合实力都提出了较高要求。在房地产市场发展形势严峻的新时期，房企在参与城市更新过程中，要加强对城市更新市场的深入研究力度，准确把握不同城市的更新需求，并明确城市更新市场的动态变化特点，能够紧跟市场发展变化趋势而实时调整房企商业定位，转变自身发展模式，积极参与城市更新项目，以通过自身差异化优势与创新策略而增强房企核心竞争力。第一，房企要树立现代化管理理念，深入房地产市场，正确把握新形势下的发展机遇，以商业运营为导向，围绕城市转型、消费升级和存量盘活三个层面参与城市更新，实现资产与空间的重置组合，增强群众满意度与幸福感、归属感，获取群众对房企的信任度。第二，房企要明确城市更新业务链条的复杂性，增强自身社会责任感，进而站在全局高度，统筹协调自身的资本与运营等综合实力，坚持以人民城市为中心的理念，形成以存量资源再利用为主线的发展模式，实现对城市经济、民生、科技、文化、生态的系统提升，决胜城市更新。(三)拓宽融资渠道，提高资产运营能力城市更新的主要价值是围绕土地资源展开的，尤其是随着城镇化进程的不断加快，部分城市可用土地资源有限，已进入房产存量时代。在土地资源短缺、房地产市场竞争激烈的新形势背景下，房企要想实现长远发展，就要重视提高土地利用率、空间利用率和空间商业价值，而这离不开资金的支撑与推动。房企在参与城市更新的新时期，一方面要深度解读国家宏观政策，重点整合自身资源与优势，着重构建自身特色品牌，以凭借自身团队精干、高效管理、品牌影响大等优势，努力获取金融机构与城市更新基金支持，并加大与其他企业的战略合作力度，以拓宽自身融资渠道，构建多层次资本赋能业务发展循环通道。另一方面要提高资产运营能力，不仅需要丰富开发、招商、运营及资产管理方面的经验，还要采用现代化、精细化管理模式，坚持精细化运营，实施品牌提升计划，以抓住市场发展机遇，提高存量资产管理效能，实现资产效益最大化5。(四)构建专业团队，统筹协调多元主体城市更新目的是通过以保护更新、优化改造为主和拆除重建为辅的方式转变城市功能性衰败的物质空间，激发城市新的发展动能，提高群众生活品质。在城市更新快速发展新时期，房企要重视构建更加专业的团队，既要保证团队人员具有前瞻性、长远性意识，能够敏感地抓住市场发展机遇，又要具有强烈的责任感与使命感，以综合提升城市更新的经济效益、社会效益和生态效益。同时，房企既要积极与政府相关部门进行沟通，主动争取有关城市规划与土地规划等方面的优惠扶持政策，为房企参与城市更新提供保障;又要利用网站、微信朋友圈、纸媒、社区海报宣传等方式扩大城市更新宣传范围，系统分析新时期群众关切的问题，重点解决相关主体利益诉求。在明确房企发展短板的基础上，统筹协调多元主体，打造多元业态的商业模式，形成覆盖全产业链条的融合运营管理平台，做好资源合理配置，为建设群众满意的城市环境奠定基础。四、房企参与城市更新的典型案例(一)首创置业的“朗园 Vintage”首创置业于 2009 年开始改造位于 CBD 的旧厂房，坚持“尊重城市记忆”“有保护有提升”的理念，在保留原厂房的基础上，打造文化创意园 朗园 Vin-tage。朗园 Vintage 以“改造、招商、运营”同步的模式快速推进城市更新项目，既保留了原有土地的时代风貌，又紧跟新文化发展步伐，结合国际交往形势，融合了摩登的时尚元素，同时抓住新时期群众的生活方式与消费特征，紧跟市场发展需求，融入“夜间经济”的核心特点，打造“夜京城”首批商圈，形成了包括影视文娱、潮流艺术、文化体验等多元业态在内的商业模731Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN式，打通了影视策划开发、项目投资、拍摄制作、营销发行的全产业链条，创建聚焦文化“空间+内容+产业”的融合运营平台，成为极具工业文明特色的文化创意街区。(二)万科集团的“泊寓|院儿”北京万科于 2017 年承接“成寿寺项目”，将原本成寿寺村的十八亩地旧貌换新颜，打造成包含公寓和商业两大模块的“泊寓|院儿”。在“泊寓|院儿”打造过程中，万科前期只需投入建设开发成本，这降低了房企负担成本，同时作为第一批试点工程，获得了良好的营商环境。另外，万科擅长与年轻人共创，其通过加强与群众的沟通联系密度，帮助群众深入了解自身需求，为科学规划房间布局提供了重要思路，这也使整个项目建成后具有功能分区、紧凑精确、健康环保等特点，可以通过高品质的产品、丰富的配