福州市共有产权住房政策研究_黄博强.pdf

年第 期总第 期福 建 建 筑 福州市共有产权住房政策研究黄博强（厦门市城市规划设计研究院有限公司 福建厦门）摘 要：随着国家保障房制度的发展，共有产权住房逐渐成为各地区保障性住房领域新的政策方向。福州市于 年推出首批共有产权住房，然而仍有未完善之处。在学界对共有产权研究分析基础上，通过对福州共有产权住房政策的分析，以及从供需两个角度，对福州市第一批共有产权进行挖掘分析，分析其中存在问题，并为完善福州共有产权住房制度提供对策建议。此研究为共有产权住房保障模式的发展和完善，以及向全国推广建设经验提供对策参考。关键词：共有产权住房；供需情况；政策制定中图分类号：文献标识码：文章编号：（）（，）：，：；作者简介：黄博强（），男，工程师。：收稿日期：引言住房问题不仅关系到我国居民的日常基本生活与社会福利，还影响着居民家庭的财产积累和社会经济地位。年，我国推出保障住房体系以来，取得了可喜的成就。然而，有很大一部分“夹心层”家庭，既享受不到廉租住房保障，又无法承担价格过高的经济适用房，住房问题仍然得不到解决。近些年，共有产权住房成为我国各地政府保障房建设领域的新方向。共有产权住房作为租赁住房与商品房之间的中间产品，是一种通过部分或分阶段购买住宅产权的新方式。年 月 日，随着福州首批 套共有产权住房选房顺序摇号工作的进行，福州市的夹心层群体也迎来了共有产权住房时代。本文将通过对福州共有产权住房政策，以及从供需角度对福州市推出的第一批共有产权房挖掘分析，以期为健全福州共有产权住房制度提供思路。研究综述近年来，随着各地共有产权住房政策的开展，共有产权住房成为热门的研究领域，目前的研究主要集中在以下三个方面：一是研究和探讨国内外共有产权住房政策的发展。许多学者对欧美国家 的较为成熟的共有产权住房政策进行全方面的分析，以期从中得到我国共有产权政策发展的借鉴和启示。如华佳（）和黄忠华等（）分别通过对英国和美国共有产权住房的发展历程与现状、支持对象和运作方式、相关政策等相关方面的探讨，得到对中国共有产权住房的 启 示。国 内 方 面，童 丽 丽（）、陈 明（）、沈磊等（）、吕萍等（）等学者对近年来共有产权住房试点城市，包括北京、淮安、上海、黄石等城市的政策和制度进行分析和研究。二是研究我国目前共有产权政策制度方面的建设。目前的研究主要集中在共有产权住房交易价格设定、产权分配、准入 与退出 的机制的研究。在交易价格方面，学者们通过研究不同试点城市的定价体系，由于各地实际情况的不同，定价标准无法统一。在产权分配方面，邓小鹏等将产权划分方式分为依据出资比例、面积比例和增值收益比例等，学者们多认为出资比例是较为理想的方式。关于准入机制，刘广平和陈立文等经过分析，提出了准入门槛模型；而对于退出机制，学者们分别从国内 年 期 总第 期黄博强福州市共有产权住房政策研究 事件出发，探讨了退出机制的利弊及退出模式应具备的要素。三是对于共有产权住房政策本身的评价。国内学者对于这项政策的分析主要以定性为主，评价褒贬不一。持肯定态度的学者认为，共有产权住房制度有利于完善传统经济适用房制度、促进保障制度的透明化，消除有利于因住房价格变化而导致的贫富差距。吕萍等学者则表达了关于产权房价格确定的机制、风险分担机制，以及如何划分保障群体，使相关配套政策等跟进相关问题的担忧。已有研究多集中在共有产权住房政策本身的解读以及对其的评价上，较少关注实践中与政策目标的偏差。本文将在以上研究的基础上，根据福州市出台的最新共有产权住房管理方案，就共有产权政策的制定进行解读，同时从供需两个角度，对福州市共有产权住房申请情况，及共有产权房的条件设定进行分析，以期为完善福州共有产权住房制度提供建议。福州市共有产权住房制度的解读 交易价格设定 年，福州市共有产权住房个人首付比例由不低于房屋总价的，调整为不低于个人出资购房总额的。这项措施降低了购房者的首付压力：按福州市的相关规定，共有产权住房购房人持有的产权份额，而政府或政府指定机构占有产权份额。以总价为 万元的公有产权住房为例，按完全产权商品住房首付比例为 万元，而按照新规定仅需 万元，首付款减少 万元，仅占房屋总价的。除此之外，福州市共有产权住房在支付后，并没有要求购买方支付非自有产权部分的租金，一旦交付即获得了完全的使用权。此举将大大减少刚需家庭的房贷压力。而共有产权住房的定价方面，由政府公开委托房地产评估机构，以项目周围 范围内，商品房市场平均价格为基准价，进行确定。但市民普遍反映评估价格过高，有变相提高楼市价格，帮开发商消库存之嫌，违背了共有产权房的本意。产权分配福州市房管局规定，共有产权住房的 产权份额由购房人持有，政府或政府指定的机构代持剩余 份额。年，福州市公布两处共有产权住房源，分别是位于仓山区的金城湾和钱隆府，房购房人可购买 产权份额，剩余 产权份额由金城湾由开发企业市新榕建设公司持有，钱隆府由市国有房产管理中心持有。此两处的剩余产权的持有方分别为指定的公司和政府机构。由此可见，福州市共有产权住房已经引入了社会资本参与竞争，共同建设。在实际操作过程中，开始施行建管分开、监管分离，既能发挥社会资本的作用，又能减轻政府财政负担，并使购房者有多种选择。准入门槛从福州市住房保障管理局公布的共有产权住房申请要求来看，仍存在漏洞：首先是申请条件的限定不够严谨。如未规定不能购买产权住房的申请时间节点距离婚年限的时长，这可能会导致一些家庭为了申请共有产权名额而选择离异，离异后单独提出申请。此外，对申请家庭的收入情况，仅采用在主城五区内的人均建筑面积来衡量，并不能真实反映实际收入情况。同时，因为提供的房源有不同大小和种类的户型，但是准入门槛并没有对保障群体进行差异性的划分。退出机制福州市政府规定，在共有产权住房购房人取得不动产证五年后，可以出资购买政府或政府指定机构所占份额的产权（）。也即在房屋产权性质转为完全产权商品住房后，方可上市出售。已经购买了公有产权住房的家庭，须在退出已购共有产权住房后，方可再次购买商品住房。购房者在 年后购买回政府产权再进行出售，意味着购买者可以在后期对共有产权住房的处分过程中分享到自有产权比例的收益。但是福州市赎回产权政策不够灵活，应完善动态赎回产权机制，使有较多财富支付能力的共有产权用户，能更多地分享社会财富的增值。福州市共有产权住房供需情况分析 供应 福州市共有产权住房的供应项目分析福州市第一批推出的 套共有产权房，分别位于金山、浦上片区。其中新榕金城湾 套，销售均价为 元；福晟钱隆府 套，销售均价为 元。两个楼盘均为毛坯销售，表 为房源数据分析。区位及配套分析两个楼盘均位于金山核心区内，片区发展成熟，配套完善，且临近大型商超，区位条件均较为良好。交通便捷程度上，新榕金城湾位于金山大道和金祥路之间，地铁 号线桔园洲站在小区门口；金山大道公交线路密集，交通出行十分便利。而福晟钱隆府周边没有地铁站，距离在建地铁 号线有 的路程。当前福州地铁修建远景规划，在该小区周边没有新的地铁线路经过。福 建 建 筑 年日常生活购物上，新榕金城湾小区的步行范围内坐拥金山新华都大型超市，福晟钱隆府小区距离最近的华润万象汇有约 路程，至仓山万达广场约 路程，较为不便利。教育配套上，今年金城湾的业主子女由福州教育学院附属第四小学和仓山区第五中心小学各承担生源，采用统一抽签的方式确定就读学校。未来在该小区的东侧将新建一所 班的小学（暂名新榕金城湾小学）。而福晟钱隆府附近缺乏学校，其北侧的浦新小区划片冯宅中心小学。因此，今后福晟钱隆府学生就读该校的可能性较高。综合来说，目前两个楼盘划片学校都一般，教育资源较为紧张。表 福州市首批共有产权住房房源数据分析楼盘新榕金湾城福晟钱隆城类型现房期房共有产权住房均价（元）二手交易均价（元）楼栋 号楼（套）、号楼（套）号楼（套）号楼（套）号楼 号楼 号楼面积（）户型两房两厅三房两厅三房两厅三房两厅两房一厅两房两厅两房两厅三房两厅三房两厅两房两厅三房两厅两房两厅两房两厅三房两厅两房两厅两房两厅公摊率（）具体楼盘分析从两个楼盘的数据对比可以看出，福晟钱隆府户型设计更加紧凑，总价更低，但公摊率过高。新榕金城湾在户型上 仅两房，仅 房，设计不如福晟钱隆府，虽公摊率相对较低，但总价上会比福晟钱隆府高出约。可见，两个盘在户型设计上均有不足之处。价格分析在当前房价下跌的预期下，金城湾当前在售二手房实际成交单价约在 万元 万元，而共有产权房评估单价近 万元，这种评估价比市场价偏高的现象，在其他城市试点近期推出的保障性商品房上一样存在此种现象。在当前房价加速下行的情况下，福州的二手房价格还会继续回落。如果共有产权房价格不作调整，目前以 元、元 的单价，仅能购得 产权，该单价不比同地段正常购买 产权的二手新房低多少。因此，当前福州第一批推出的共有产权房，在户型上、配套上无优势，价格偏贵，即便不考虑今后上市转让、继承、抵押等方面存在的不便，性价比也着实不高。价格因素是造成推出的第一批共有产权住房与同等级的试点城市相比，反响相对不大的首要原因。.需求 福州市共有产权申购数据分析从福州市人民政府网站上公布的福州市共有产权住房现场摇号公示名单中，对公示的信息进行分析，可以获得申购者的来源地、年龄构成、户型比例，从而对共有产权房的客户群体进行初步分析，以得到福州市共有产权住房的目标人群的需求。首先从配套标准来看，本次申请共有产权房的共有 户家庭。其中 人型 户，约占.；人型 户，约占.；人型 户，约占.；人型 户，约占.；人型 户，约占.。从申购数据中可推测，申购家庭中以核心家庭为主，人型配套标准更是直接达到.。由此可见，申购家庭以满足刚需为主，如图 所示。图 福州市首批共有产权住房配套标准比例从年龄构成上看，年以前出生的申请人有 户，约占.；年出生的申购户有 户，约占.；年出生的申购者有 户，约占.；年出生的有 户，约占.；后有 户，约占.。其中年纪最大的 周岁，最小的 周岁。从数据可以看出，后为申购者的主力军。这个群体的年龄为 岁之间，多为刚毕业工作成家立业的上班族，组成了“夹心层”群体的主力军，如图 所示。年 期 总第 期黄博强福州市共有产权住房政策研究 图 福州市首批共有产权住房申购者年龄分布对申请人的身份证号码汇总分析，可以得到申购者的来源地分布：户申购者中，来自福州的家庭 户，占.；来自省内其他城市的家庭 户，约占.；来自省外的申购者 户，占.。来自省内的申购家庭是申购者的主要的主力军，可知福州省外外来人口比例较低，如图 所示。图 福州市首批共有产权住房申购者来源地从来自福州的申购家庭进行进一步分析，可以得到：其中有 户来自福州五城区，有 户来自福州八县。八县中闽侯 户；连江 户；罗源 户；闽清 户；永泰 户；长乐 户；福清 户；平潭 户。尽管不能获悉以上来自福州以外地区的申请家庭是否已经在福州落户，以上数据仍可以作为福州近年人口流入来源地的分析参考。综合上述分析，在本次申请共有产权房的 户家庭中，来自福州五区的仅占.，来自八县的占.，来自省内其他城市占.，.来自外省，如图 所示。图 福州市首批共有产权住房福州市内城区外申购者来源地因此，申请共有产权房的主体，是来自外地的青年刚需核心家庭。由此可见，福州的高房价的确让很多在福州工作的外地家庭望房兴叹，但对于不少外地来工作的家庭还是具有相当吸引力的。福州市共有产权住房模式存在问题从我国各城市共有产权住房模式情况来看，福州市共有产权住房政策以及实践过程中，仍有一些问题有待明确。.基准价格的确定机制有待完善福州共有产权住房房源价格是以 年 月的市场价格为标准，在当时国家严控房价的大背景下，定价相对偏高，造成购房者产生了政府帮开发商消库存的怀疑；而政府对此作出的解释也仅仅是价格是由市房地产估价协会委托房地产评估机构，以项目周边 公里范围内普通商品的住房市场平均价格为基础测算确定的。然而测算过程并没有进行公示。.个人剩余产权获取方式尚未明确共有产权房的初衷，是降低购房者的首付负担。随着共有产权房使用者收入水平的提高，应可以使之支付合理价格获得完全产权，这样也可以使政府在保障